בסט בדרך לבורסה: מכוונת לשווי של עד 3 מיליארד שקל, למרות שחיקה ברווחיות
קבוצת הנדל"ן מבקשת לגייס כ-400 מיליון שקל לפי מכפיל הון גבוה מהענף; ההכנסות צומחות, אך הרווחיות נשחקת בחדות על רקע עליית עלויות הבנייה; ההנפקה עשויה להציף ערך משמעותי למשפחת טנוס ולהפניקס
הבורסה בת"א אמנם מציגה ימים תנודתיים לאחרונה, אך גל ההנפקות ממשיך להתחמם. היום פרסמה חברת הנדל"ן בסט תשקיף לקראת הנפקה ראשונה (IPO) באחוזת בית. לפי ההערכות, החברה שבשליטת משפחת טנוס (80%) והפניקס (20%) רוצה לגייס כ-400 מיליון שקל לפי שווי של כ-3-2.5 מיליארד שקל לפני הכסף, יעד שאפתני בהתחשב בכך שהוא משקף מכפיל הון של 4-3.4, שכן נכון לסוף 2025 ההון העצמי של החברה עומד על 732 מיליון שקל. לשם השוואה, חברת הנדל"ן תדהר, שפרסמה אתמול תשקיף לקראת הנפקה, שואפת לבצע את ההנפקה לפי מכפיל הון של 2.5, דומה לזה של חברות נדל"ן גדולות אחרות דוגמת י.ח. דמרי.
ככל שההנפקה תצא לפועל לפי השווי המבוקש, זו תהיה הצפת ערך משמעותית למשפחת טנוס ולהפניקס, שרכשה את מניותיה בחברה ב-2022 לפי שווי חברה של 900 מיליון שקל לפני הכסף ו-1.1 מיליארד שקל אחרי הכסף, תוך שהיא מזרימה לחברה 193 מיליון שקל ורוכשת עוד מניות מהיו"ר רפי ביסקר ב-22.7 מיליון שקל. בסט, שהוקמה ב-1972, פעילה בייזום ובניית פרויקטים למגורים, תעסוקה ומסחר, וכן בתחום ההתחדשות העירונית. בנוסף, החברה מחזיקה בפעילות של נדל"ן מניב בחו"ל.
התשקיף של בסט חושף כי ההכנסות שלה נמצאות במגמת צמיחה עקבית. את 2025 סיימה עם הכנסות של 1.9 מיליארד שקל, קפיצה של 24.2% בהשוואה להכנסות של 1.54 מיליארד שקל בשנת 2024. את 2023 סיימה החברה עם הכנסות של 1.31 מיליארד שקל.
לחברה שלושה מגזרי פעילות: בנייה (ביצוע וגמרים), ייזום ונדל"ן מניב בחו"ל, ולעיקר העלייה בהכנסות אחראי מגזר הבנייה, שההכנסות בו צמחו ב-241 מיליון שקל, ולאחריו מגזר הייזום שהניב תוספת של 174 מיליון שקל. הצמיחה במגזר הבנייה נשענת על צבר העבודות של בסט, שהגיע לשיא של 5.3 מיליארד שקל בסוף 2025, צמיחה של 7.2% בהשוואה לסוף 2024.
עם זאת, מתחת לשורת ההכנסות נרשמת שחיקה חדה ברווחיות. הרווח הגולמי נפל ב-19% והסתכם ב-128 מיליון שקל, נתון נמוך גם מזה של 2023, אז הרווח הגולמי הסתכם ב-140 מיליון שקל. שיעור הרווח הגולמי נפל בחדות מרמה של 10.3% בשנת 2024 לרמה של 6.7% ב-2025. למעשה, שיעור הרווח הגולמי נמצא במגמת שחיקה מתמשכת מאז 2021, אז עמד על 12.2%.
הסיבה לירידה ברווח הגולמי ב-2025 היא זינוק חד של 29% בעלות העבודות, וכן הפסדים חד פעמיים של 25 מיליון שקל בשני פרויקטים. בהתאם לכך, הרווח התפעולי והרווח הנקי נחתכו בחדות, ב-41% ו-37% בהתאמה, והסתכמו ב-74.2 מיליון שקל ברווח התפעולי וב-52.2 מיליון שקל ברווח הנקי.
גם בהסתכלות רב שנתית ניכרת היחלשות בשורה התחתונה: בשנת 2023 הרווח הנקי עמד על כ-84 מיליון שקל, בשנת 2024 על כ-83 מיליון שקל, וב-2025 ירד כאמור לכ-52 מיליון שקל. הרווח הנקי הושפע גם מזינוק בעלויות המימון, שקפצו מ-26.8 מיליון שקל ל-41.6 מיליון שקל בסיכום 2025, על רקע סביבת הריבית הגבוהה במשק. לצד זאת, סך הנכסים השוטפים של החברה עלה לכ-1.4 מיליארד שקל בסוף 2025, לעומת כ-1.2 מיליארד שקל בסוף 2024.
בסט בונה כיום יותר מ-40 פרויקטים במגזר הבנייה, כולל את מגדלי TOHA בתל אביב, ונחשבת לאחת משחקניות הביצוע הבולטות בענף. בתחום הייזום יש לה 19 פרויקטים שבהם היא בונה 4,300 דירות יחד עם שותפים ו-25 אלף מ"ר של שטחי מסחר. יותר ממחצית מהדירות, כ-2,800 יחידות, נבנות באזור הקריות. לפי התשקיף, כלל הפרויקטים האלו צפויים להניב לחברה רווח גולמי של 1.6 מיליארד שקל.
עוד עולה מהתשקיף כי נכון לסוף 2025, לחברה יחד עם שותפים יש 5,116 יחידות דיור בפרויקטים בהקמה, בתכנון, בעתודות קרקע ובהתחדשות עירונית. חלקה של בסט עומד על 3,481 יחידות דיור. בנוסף, החברה שותפה בהקמת כ-49 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, כאשר חלקה מסתכם בכ-43 אלף מ"ר.
נכון לסוף 2025 היו לחברה 805 יחידות דיור בהקמה, כאשר 477 מהן טרם נמכרו ולא נחתמו לגביהן הסכמי מכר. בשנת 2025 מכרה החברה 128 יחידות דיור ו-5,015 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, לעומת 115 יחידות דיור ו-5,900 מ"ר בשנת 2024. התמורה הכוללת מהמכירות הסתכמה ב-379.5 מיליון שקל, לעומת 321 מיליון שקל בשנת 2024.
התשקיף גם מצביע על שני פרויקטים שהחברה מגדירה כמהותיים מאוד. הראשון הוא פרויקט מגורים בחבצלת השרון בנתניה הכולל שני בניינים עם 136 יחידות דיור, כאשר הרווח הגולמי הצפוי ממנו מוערך בכ-174 מיליון שקל. השני הוא פרויקט פינוי בינוי בשם "מיכאל וחנה לוין" בראשון לציון, הכולל הריסה של 80 דירות והקמה של 256 דירות חדשות. הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט מוערך בכ-139 מיליון שקל. השיווק של שני הפרויקטים טרם החל.
במקביל לפעילות בישראל, לבסט יש גם פעילות של נדל"ן מניב בחו"ל. החברה מחזיקה בשישה נכסים בקנדה בשווי כולל של 650 מיליון שקל. שלושה מהם הם נכסי מולטי פמילי ושלושה הם מרכזיים רפואיים. בנוסף, במהלך 2025 הקימה שותפות ייעודית עם מנורה מבטחים והפניקס להשקעה בנכסי מולטי פמילי.
משפחת טנוס מחזיקה בתפקידים הבכירים בקבוצה, ובניה הם גם המשתכרים המרכזיים בה. אליאס טנוס מכהן כמנכ"ל הקבוצה וקיבל ב-2025 שכר בעלות של 3.8 מיליון שקל. עלא טנוס, שמנהל את הפעילות מעבר לים ומשמש כמנכ"ל השקעות, נהנה משכר בעלות של 3.7 מיליון שקל. וסים טנוס, שמכהן כסמנכ"ל נכסים, קיבל שכר בעלות של 3.8 מיליון שקל גם כן. האחים טנוס הם בעלי השליטה בחברה. מי שנהנה מהשכר הגבוה ביותר בקבוצה הוא סאמר כרדוש, מנכ"ל בסט בנייה, שקיבל ב-2025 שכר בעלות של 4.1 מיליון שקל.
כיו"ר החברה מכהן רפי ביסקר, מי שהיה מבכירי קבוצת IDB בתקופה שבה נוחי דנקנר שלט בה והיא הייתה הקונצרן הגדול במשק. ביסקר כיהן במסגרת זו כיו"ר נכסים ובניין, גב-ים ושופרסל. הוא קיבל בבסט שכר בעלות של 2.9 מיליון שקל בשנת 2025 עבור משרה בהיקף של 60%.
ביסקר מונה לתפקיד בינואר 2019, והוא גם מי שמכר להפניקס 2.1% ממניות החברה תמורת 22.7 מיליון שקל בעת כניסתה להשקעה בבסט. בנוסף מחזיק ביסקר באופציות למניות בסט שיקנו לו עד 3% מהחברה, החזקה שעשויה להיות שווה על הנייר בין 75 ל-90 מיליון שקל אם ההנפקה תצא לפועל לפי השווי המבוקש. לבסט אין מדיניות חלוקת דיבידנדים, אך בדצמבר האחרון היא חילקה דיבידנד של 12.5 מיליון שקל לבעלי המניות, לאחר שלפחות מאז ינואר 2024 לא ביצעה חלוקה. כעת תנסה החברה לשכנע את שוק ההון כי למרות השחיקה החדה ברווחיות, העלייה בעלויות הבנייה והסביבה המאקרו כלכלית המאתגרת, היקף הפעילות, צבר העבודות והפורטפוליו היזמי שלה מצדיקים את השווי הגבוה שאליו היא מכוונת בהנפקה.
