ניתוח
רוזן וטוכמאייר רכשו את השלד של תיקון עולם, אז מה עכשיו?
שווי החברות שמיזגו שני בעלי השליטה בחברת הנדל"ן לשלדים קודמים שרכשו, כולל ישראל קנדה, מגיע ליותר מ־6 מיליארד שקל; בעבר נקשרה פעילות הדיור המוגן שלהם למיזוג דומה, אך השלמת רכישתה של אקרו בתקופה הקרובה מציעה עוד אפשרויות
בית המשפט המחוזי בלוד אישר באוגוסט את הצעת הרכישה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר במסגרת הסדר החוב של חברת הקנאביס תיקון עולם קנביט, והשניים מתקדמים בדרך לרכישת השלד הבורסאי שנותר ממנה. רוזן וטוכמאייר כבר מחזיקים כיום בשליטה בשלוש חברות ציבוריות בעלות שווי מצרפי של יותר מ־6 מיליארד שקל, כשהגדולה והמוכרת בהן היא ישראל קנדה שנסחרת בשווי של 4.6 מיליארד שקל, וזה צפוי לעלות בהמשך בהתאם להשלמת עסקת המיזוג שלה עם חברת הנדל"ן אקרו. על כן, רכישת שליטה בחברה ללא פעילות, שמצויה ברשימת השימור של הבורסה, בשווי של 1.5 מיליון שקל, מעלה במבט ראשון תהיות בדבר כוונותיהם בה.
דרכן של שלוש החברות הציבוריות שבשליטתם עשויה ללמד על כוונות השניים. שכן שלושתן — החברה־האם ישראל קנדה וישראל קנדה מלונות שבה הם שולטים באמצעותה, וכן קנדה גלובל — החלו את חייהן הנוכחיים במיזוג עם שלדים בורסאיים.
בעבר הוערך בשוק, שרוזן וטוכמאייר יכוונו להפוך גם את פעילות הדיור המוגן, שבה מחזיקה ישראל קנדה, לזרוע ציבורית עצמאית באמצעות מיזוג עם שלד. וזאת, בדומה למהלך שהשניים עשו אשתקד עם ישראל קנדה מלונות — שמוזגה עם חברת די.אן.איי שלא החזיקה לפני כן בפעילות של ממש ושאת השליטה בה הם רכשו ב־2021. אולם, שלושה מהלכים שקודמו לאחרונה בשוק, שניים מצידה של ישראל קנדה עצמה והשלישי מצידה של חברת נדל"ן אחרת, אפריקה מגורים, מצביעים על כיוון אפשרי אחר.
ישראל קנדה, שעוסקת בנדל"ן יזמי ובמקביל גם מחזיקה בפעילות נדל"ן מניב, יזמה מוקדם יותר השנה את רכישתה ומיזוגה לתוכה של אקרו נדל"ן, שפועלת כמוה בשני התחומים. העסקה, לפי שווי של יותר מ־3 מיליארד שקל, צפויה להיות מושלמת בקרוב. לפי הערכות, רוזן וטוכמאייר עשויים לבצע מהלך של פיצול הפעילות המניבה של ישראל קנדה ואקרו והנפקתה. וזאת, בדומה למהלך של אפריקה מגורים, שהודיעה בשבוע שעבר, על פיצול הפעילות המניבה שלה, בשווי של 1.1 מיליארד שקל, לחברה נפרדת שתחל להיסחר בעקבות זאת כחברה ציבורית מקבילה
ישראל קנדה פועלת גם בתחום הדיור המוגן מאז 2022 ומחזיקה בו בנכס יחיד, בית הדיור המוגן נווה אביב שבכפר שמריהו, שבו 94 יח"ד. במרץ 2026 היא התקשרה עם קרנות הפנסיה הוותיקות עמיתים להשקעה של 100 מיליון שקל מצידן בפעילות בתחום זה, לפי שווי של חצי מיליארד שקל. עקב הגודל הקטן יחסית, פעילות הדיור המוגן אינה נחשבת כמגזר פעילות עצמאי, אלא נכללת בפעילויות האחרות של החברה. כאשר אלה הניבו במחצית הראשונה של 2026 הכנסות של 14 מיליון שקל, פחות מ־3% מכלל הכנסותיה התקופתיות של ישראל קנדה.
דיור מוגן או כל המניבים?
כך יוצא שמיזוגה של פעילות הדיור המוגן לתוך שלד בורסאי והוצאתה כחברה ציבורית נפרדת מישראל קנדה עשויים להותיר את החברה הממוזגת, לפחות עד להשלמתן של רכישות נוספות או להקמת פרויקטים חדשים בתחום, עם היקף פעילות מצומצם. בהתאם, הסכם ההשקעה עם עמיתים מאפשר לחברה פרק זמן של שבע שנים נוספות עד להנפקת הפעילות.
לעומת זאת, במסגרת פעילות הנדל"ן המניב שלה החזיקה ישראל קנדה, נכון לסוף 2025, ב־11 נכסים מניבים בשווי של 2.9 מיליארד שקל שהניבו לה במחצית הראשונה של 2026 הכנסות של 43 מיליון שקל. במקביל, אקרו, שצפויה כאמור להירכש על ידיה, מחזיקה בשבעה נכסים מניבים בשווי של 1.8 מיליארד שקל שהניבו לה בין ינואר ליוני השנה הכנסות של 56 מיליון שקל. כך שהעברת הנכסים המניבים של שתי החברות תחת קורת גג אחת ונפרדת תיצור חברה בעלת קצב הכנסות שנתי של כ־200 מיליון שקל ושמחזיקה בנכסים בשווי של 4.7 מיליארד שקל. בהיקף פעילות ושווי כאלה, חברה כזו נראית כמועמדת קרובה יותר למהלך של הוצאתה מהחברה־האם באמצעות מיזוג לשלד שנרכש.
מיזוג השלדים שהוליד את האימפריה
רוזן וטוכמאייר נחשבים כבעלי השליטה בישראל קנדה בעקבות החזקתם המשותפת ב־30.5% ממניותיה ובזכויות ההצבעה על 10% נוספים. החברה, שבה הם מכהנים בהתאמה כמנכ"ל ויו"ר, החלה את דרכה במבנה הנוכחי שלה ב־2010 בעקבות מיזוג בין שני שלדים בורסאיים שעליהם השניים השתלטו ב־2006 וב־2007, ושאליהם הם הכניסו רכיבים מפעילות הנדל"ן הפרטית שלהם: פאן טכנולוגיות, ששמה שונה לפאנגאיה נדל"ן, ודפרון, ששמה שונה לפאנגאיה ישראל. ב־2013 עודכן שמה של החברה המאוחדת לישראל קנדה. לאחר שנסחרה לאחר המיזוג ב־2010 בשווי של 141 מיליון שקל, כיום היא נסחרת בשווי של 4.6 מיליארד שקל ומנייתה עלתה מאז ב־1,379% לעומת עלייה של 294% שנרשמה במדד ת"א נדל"ן.
את ישראל קנדה מלונות רוזן וטוכמאייר מיזגו, כאמור, אשתקד עם די.אן.איי שאת השליטה בה הם רכשו ב־2021 בתמורה ל־17 מיליון שקל, והיא נסחרת כיום בשווי של 1 מיליארד שקל. קנדה גלובל החלה את דרכה בשליטת רוזן וטוכמאייר לאחר שבנובמבר 2022 הם רכשו את השליטה בשלד הבורסאי אביב ארלון לפי שווי של 11 מיליון שקל ובמרץ 2023 שינו את שמו. כניסתם של אדם נוימן ואסף רפפורט להשקעה בחברה בספטמבר 2024 ומספר עסקאות לרכישת נכסים בארה"ב הובילו את החברה לשווי שיא של 931 מיליון שקל בנובמבר אותה השנה. אך מאז, וחרף השקעה גם מצידה של הפניקס בחברה, מנייתה ירדה ב־49% ושווי החברה הנוכחי עומד על כחצי מיליארד שקל.
הסדר החוב שאושר בתיקון עולם קנביט סוגר למעשה את הגולל מעל פעילות הקנאביס של החברה ומהווה מעין סגירת מעגל עבור רוזן, שהוביל ב־2019 קבוצת משקיעים לרכישת השליטה בה, אך אלה צפו בהשקעתם מתאדה. ב־2023 הפך רונן אלעד לבעל המניות הגדול בחברה ולמנכ"ל והיו"ר שלה, וצפוי במסגרת הסדר החוב לקבל לרשותו את פעילות הקנאביס שנותרה לה בתמורה למחיקת חוב החברה (3.8 מיליון שקל) כלפיו. רוזן וטוכמאייר יידרשו לשלם 5 מיליון שקל בתמורה להקצאת 99.9% ממניות החברה לרשותם, וסכום זה ישמש לפירעון יתר חובות החברה, שהנושה העיקרי שלה הוא בנק הפועלים שלו היתה חייבת 10.3 מיליון שקל. עבור רוזן וטוכמאייר מדובר בשיפור ביחס להצעה קודמת שהעבירו לרכישת החברה ולא אושרה, שבמסגרתה הם הציעו לרכוש 75% מהמניות בתמורה ל־10 מיליון שקל.
הקשר של רוזן וטוכמאייר עם רונן אלעד אינו מוגבל רק להסדר החוב בתיקון עולם קנביט, ובמרץ השנה השניים הצטרפו לקבוצת המשקיעים שזה הוביל ברכישת השליטה בחברת הכטב"מים אירודרום. אולם האופציה שניתנה להם על ידי אלעד לרכישת 14% ממניות החברה פגה בקיץ האחרון מבלי שהם מימשו אותה.
