הנפקת אנשי העיר: מירילשוילי נאלץ לחשוף שדיירים ביטלו פרויקט התחדשות עירונית
חברת אנשי העיר של רוטשטיין הציבורית, שבשליטת בעלי ערוץ 14 יצחק מירילשוילי, תצא היום להנפקת מניות; שואפת לגייס 50 מיליון שקל לפי שווי של 200 מיליון ש' - נחתך ב-50% לעומת השווי לפיו שאפה בפברואר לבצע את ההנפקה; ביצוע ההנפקה אילץ את החברה לגלות למשקיעים כי איבדה את אחד הפרויקטים שלה בת"א, כמעט חודש לאחר שקיבלה הודעת ביטול התקשרות מהדיירים
חברת ההתחדשות העירונית אנשי העיר שבשליטתו של יצחק מירילשוילי - בעלי ערוץ 14, רוצה לנצל את האופטימיות בבורסה המקומית נוכח הפסקת האש מול איראן.
החברה תצא היום להנפקה ראשונית של מניות (IPO), כשבכוונתה לבצע את השלב המוסדי עוד היום. החברה שואפת לגייס לפחות 50 מיליון שקל לפי שווי של 200 מיליון שקל (לפני הכסף).
מדובר בשווי נמוך בחצי מזה שלפיו שאפה אנשי העיר לבצע את ההנפקה, בעת שהחלה לקדם את המהלך בפברואר האחרון, שהיה על כחצי מיליארד שקל, אחרי הכסף.
ביטול חד צדדי מצד הדיירים
ביצוע ההנפקה אילץ את החברה לגלות למשקיעים הפוטנציאליים שהיא איבדה את אחד הפרויקטים שלה בת"א. לפי הדיווח של אנשי העיר לבורסה, כבר ב-29 במאי מסרו הדיירים בשלומציון 13 לחברה "הודעת ביטול התקשרות חד צדדית מצד בעלי הזכויות בפרויקט בקשר עם הסכם התמ"א בשל אי התקיימות לכאורה של התנאים המתלים בהסכם התמ"א". הודעה שבה החברה כופרת.
עוד היא מדווחת כי לפני כשבועיים "במסגרת התכתבויות בין הצדדים, דרישת ביטול נוספת מאת בעלי הזכויות נתקבלה בידי החברה, הכוללת גם טענות נוספות".
דיווח זה, שפורסם על ידי החברה כעת, מגיע לאחר שב-25 במאי (ארבעה ימים לפני מכתב הביטול מצד הדיירים) אנשי העיר כבר דיווחה במסגרת דוחות הרבעון הראשון של 2025, כי היא מנהלת מו"מ מול דיירי הפרויקט בנוגע לסיום ההתקשרות ביניהם.
זאת בהמשך לפירוט כי לאחר שהסכם התמ"א נחתם על ידי כל בעלי הדירות, "הצדדים בוחנים שינוי מתווה לעסקה מפאת אילוצי תכנון והתייקרויות".
אלו נובעים משינויים תכנוניים שנדרשו, והתייקרויות בעלויות הביצוע, בין היתר לאור מפלס מי תהום גבוה מזה שנמצא בתכנון המקורי וההתייקרויות שחלו בעקבות המלחמה.
בין הצדדים נסובו מחלוקות בנוגע לשינויי מתווה העסקה, כשעל רקע זה הגיעה כוונת ביטול ההתקשרות.
אך אם האירוע המדובר התרחש לפני כמעט חודש, מדוע אנשי העיר, שהיא חברה מדווחת מתוקף אג"ח שגייסה, לא סיפרה זאת למשקיעים עד כה?
ההסבר שמספקת החברה גורס כי "גילוי אודות הודעת הביטול האמורה עלול היה לפגוע באופן ניכר בהשבת בעלי הזכויות למשא ומתן שמנהלת החברה בקשר עם התקשרות הסכם המעגן את ביטול ההתקשרות בהסכם התמ"א בין החברה לבין בעלי הזכויות, בין היתר, בשל חשש שחברות אחרות בענף ינצלו את הסיטואציה לשם קידום מצידן של הפרויקט מול בעלי הזכויות".
אולם הדבר לא עולה בקנה אחד עם הדיווח המיידי של אנשי העיר לבורסה היום (שלישי) אודות הודעת הביטול. לפיו, "נכון למועד הדיווח המיידי, החברה מנהלת משא ומתן עם יזם שעשוי להחליף אותה בפרויקט וזאת בקשר עם תנאי סיום התקשרותה בקשר עם הפרויקט".
כאשר הדבר עומד בסתירה עקרונית לכך שסיבת העיכוב היא הרצון לחסום כניסה של חברה אחרת לפרויקט. מעבר לכך שכל עוד ההסכם לא בוטל בפועל, ואנשי העיר הרי דיווחה כי היא כופרת בהודעת הביטול, יכולתן של חברות אחרות להיכנס בנעליה מוגבלת.
בנוסף, החברה כבר דיווחה כאמור בדוח הרבעוני שפורסם ב-25 במאי אודות המו"מ מול הדיירים לסיום ההתקשרות. כלומר, אי-הסכמות והקושי לקדם את הפרויקט נולדו והיו בידיעת החברה, עוד בטרם שלחו הדיירים את המכתב החד-צדדי, שבו אנשי העיר כופרת, כאמור.
לפי דוחות הרבעון הראשון של אנשי העיר, הפרויקט היה אמור להיות מושלם ברבעון הרביעי של 2029, להניב הכנסות של 47 מיליון שקל ורווח גולמי של 10 מיליון שקל, שמשקף שיעור רווח גולמי של 21%. אחד מהפרויקטים היותר רווחיים של החברה, לפי הצפי שלה, במונחי שיעור רווח גולמי צפוי.
למעשה, מבין 43 הפרויקטים שהחברה מקדמת בשלבים שונים, תחת שיעור חתימות מספק (כאשר מספר הפרויקטים הכולל של החברה עומד על 57), יש רק שלושה פרויקטים שצפויים להניב שיעור רווח גולמי גבוה ממנו (23%-25%), ועוד שני פרויקטים שצפויים להניב שיעור רווח גולמי זהה.
אולם, חוות דעת מעודכנת של שמאי הנוגעת לרווחיות הפרויקט, התקבלה בידי החברה, ונכון למועד פרסומו של הדוח הרבעוני האחרון מצויה בבחינה על ידיה. כך ששיעור הרווח הגולמי במקרה זה עשוי לרדת.
מבין 57 הפרויקטים (56 מהם בתל אביב ואחד בגבעתיים), נכון לסוף מאי, שניים הסתיימו כבר, וחמישה מצויים בהקמה. תשעה נוספים מצויים בשלבי תכנון, והקמתם עתידה להסתיים במהלך 2028.
מירלישוילי הפך לבעל השליטה באנשי העיר ב-2018, אז הוא רכש באמצעות רוטשטיין הציבורית שבשליטתו (61%), שנסחרת בשווי שוק של 1.4 מיליארד שקל, 51% ממניות אנשי העיר. זאת תמורת 10 מיליון שקל והעמדת אשראי בגובה 15 מיליון שקל. מאז החלק של רוטשטיין עלה ל-56.9%.
כחלק ממהלכים לקראת ההנפקה, החזקתה של רוטשטיין תרד ל-51% וחלקם של מייסדי אנשי העיר, רון חן שמכהן כמנכ"ל החברה, ערן חפץ ורועי דור, יעלה ל-48%.
הם יתקשרו עם רוטשטיין בהסכם בעלי מניות הנוגע לשליטתם המשותפת בחברה. זאת בניגוד למצב הנוכחי בו השליטה בידיה של רוטשטיין.
