מניות חברות הנדל"ן זינקו, אבל האופטימיות עלולה להיות מוגזמת
אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו בחדות: "אנשים שרוצים לרכוש דירה לא יכולים, כי אין להם ההון הנדרש והיכולת לקחת משכנתא מתאימה". אנליסטית נדל"ן בווליו בייס: "המחירים יחזרו לעלות"
אחת התופעות הבולטות ביותר בשוק ההון הישראלי היא הזינוק החד במניות של חברות הנדל"ן המקומיות. זאת, לאחר שההאטה שנרשמה בשוק הנדל"ן למגורים ובנתוני מכירת הדירות על ידי הקבלנים גרמה לכך שמתחילת השנה ועד סוף ספטמבר קרטעו מניותיהן של חברות הנדל"ן למגורים הרחק מאחורי מדדי המניות הכלליים ששברו שיאים.
אולם, מאז 25 בספטמבר, בסמוך לפגישתם של טראמפ ונתניהו בבית הלבן והתגברות הדיווחים על אפשרות להגעה לעסקה שתביא לשחרור החטופים ולסיום המלחמה – מה שקרה באמת שבועיים לאחר מכן - חל מהפך בסנטימנט. מדד ת"א־בנייה, שבו נכללות חברות הנדל"ן למגורים שנסחרות בבורסה בתל אביב, שירד מתחילת השנה ועד אז ב־7%, זינק משלב זה ב־25%, כשלעומתו מדד ת"א־125, המדד המייצג של הבורסה, עלה ב־8% בלבד.
הזינוק הזה ביטא את ציפיותיהם של הקבלנים והמשקיעים להתאוששות במכירת הדירות בעקבות הפסקת המלחמה והורדת הריבית שלה מצפים. כך, שש חברות הנדל"ן למגורים הגדולות בבורסה מבחינת שווי שוק — דמרי, אאורה, אזורים, אפריקה מגורים, פרשקובסקי ועמרם אברהם — שמניותיהן הניבו תשואה שלילית בין ינואר לסוף ספטמבר (פרט לפרשקובסקי שעלתה ב־3%), עלו מאז בין 16% ל־45%.
3 צפייה בגלריה
מימין: יוסי פרשקובסקי, יו"ר ומבעלי השליטה בפרשקובסקי, ויגאל דמרי, בעל השליטה ומנכ"ל י.ח דמרי.
(צילומים: טל גבעוני אוראל כהן)
אך אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, מבקש להזהיר כי קיימים ספקות בנוגע להתממשות הציפיות הללו. בשיחה עם כלכליסט הוא הסביר כי "יכול להיות שבאמת הריבית תתחיל לרדת ואנשים ישובו לרכוש דירות. אבל הבעיה הגדולה של רוכשי הדירות, של מחירים שעלו דרמטית מאז 2021, לא נפתרה וגם לא תיפתר כל כך מהר". בסקירה שפרסם השבוע, זבז'ינסקי הציג נתונים שלפיהם, מצד אחד, מחירי הדיור עלו דרמטית בשנים האחרונות, ומצד שני, יכולתם של הרוכשים הפוטנציאליים לעמוד בהם הידרדרה.
כך, בזמן שמדד מחירי הדירות עלה בחמש השנים האחרונות ב־40%, נדרשות היום כ־170 משכורות ממוצעות על מנת לרכוש דירה במחיר ממוצע ‑ שיא כל הזמנים. בסוף 2020 נדרשו כ־140 משכורות. לדבריו, "ראינו עלייה חדה בשני הנתונים שמשמעותיים עבור הרוכשים. גם ההחזר הממוצע על משכנתא וגם ההון העצמי הממוצע שנדרש לרכישת דירה".
לפי נתוני מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, שאל נתוניו זבז'ינסקי הפנה אותנו, ההחזר החודשי הממוצע עלה מפחות מ־7,000 שקל ב־2020 ליותר מ־11 אלף שקל, וההון העצמי הממוצע הנדרש עלה באותה התקופה כמעט פי שניים ליותר מ־1.5 מיליון שקל.
"העלייה הזאת" לדברי זבז'ינסקי, "פשוט מוציאה מהשוק רוכשים פוטנציאליים שרוצים לרכוש דירה, אך לא יכולים כי אין להם לא את ההון הנדרש ולא את היכולת לקחת משכנתא מתאימה". רוכשים פוטנציאליים נוספים שלהבנת זבז'ינסקי יצאו מהשוק, ובכך מקטינים את הביקוש לדירות, הם אלה שעזבו את הארץ. כך, בסקירה הוא מציג כי "קצב גידול האוכלוסייה, המשתנה החשוב שמגדיר ביקוש לדירות, ירד מ־2.2% ב־2022 ל־1.6% ב־2023 ול־1.2% ב־2024 בעיקר בגלל הירידה מישראל".
זבז'ינסקי התייחס בסקירה לפוטנציאל הרכישות מצד משקיעים. "הריבית לא צפויה לרדת במהירות, וגם בסיום ההורדות היא לא צפויה להיות נמוכה יותר מהתשואה הממוצעת על השכרת דירות, שעומדת על 3%-2.5%. מבחינת המשקיעים, כדאיות רכישת דירה נחותה ביחס למצב שהיה עד לפני שלוש שנים, כשהריבית היתה אפסית".
הוא הראה עוד כי בזמן שעד 2021 שכר הדירה הממוצע שיכלו המשקיעים לגבות היה גבוה מההחזר החודשי הממוצע על המשכנתא שנטלו לרכישת הדירה, מאז חל מהפך. "החזר חודשי על משכנתא חדשה ממוצעת עומד כיום על כ־6,300 שקל וגבוה בכ־45% משכר דירה ממוצע שמפרסמת הלמ"ס. מבחינה תזרימית השכרת דירה זולה יותר (כלומר משתלמת פחות למשכירים, א"פ) ואינה מעודדת לקנות דירה".
לפיכך, הוא מפנה לתוצאה שמתגלה בסקירות שמפרסם משרד האוצר, שלפיהן משקיעים רבים נכוו ומכרו את הדירות שרכשו בהפסד. לדבריו, "לאור כל המשתנים האלה לא בטוח שנראה נהירה חזרה אל השוק מצד משקיעים".
זבז'ינסקי הוסיף כי חלופת ההשקעה בדיור הניבה תשואות טובות פחות מהשקעה בשווקים הפיננסיים. לפי נתוני הסקירה, בזמן שמחירי הדירות עלו ב־40%, קרנות ההשתלמות הניבו, במסלול הכללי, תשואה ממוצעת של 54%. מעבר לכך, לדבריו "בהשקעה הפיננסית הכסף נזיל ואין עלויות חיכוך גבוהות כמו מס רכוש, מס שבח, ועמלות לעורכי דין ולמתווכים".
לצד סימני השאלה בנוגע לביקוש לדירות, זבז'ינסקי מציג תהיות גם בנוגע לסוגיית ההיצע, שמשפיעה על האפשרות לעלייה מחודשת במחירי הדיור. "בשלוש השנים האחרונות התחלות הבנייה של הדירות שמיועדות למכירה, שממשיכות לגדול, היו הרבה יותר גבוהות ממכירות הדירות החדשות בפועל. ברבעון השני השנה הפער הגיע לשיא של 6.4 אלף דירות". כשהיצע הדירות הפנויות גדל, היכולת למכור דירות נוספות במחירים גבוהים מצטמצמת. לדבריו, "בתקופה הקרובה אנחנו עשויים לראות גם תוספת היצע של דירות שנרכשו במבצעי מימון שונים וייצאו אל השוק אחרי שהרוכשים יתקשו לעמוד בתשלומים, או מצד כאלה שקנו אותן בתקווה להרוויח בהמשך מעליית מחירי הדירות ונתקעו. שלא לדבר על אלפי מחזיקי דירות יד שנייה שרכשו דירות חדשות ומשך הזמן שבו הם יכולים להמשיך להחזיק במקביל בדירה הישנה עד למכירתה מסתיים".
לעומת הסקפטיות שמפגין זבז'ינסקי, תום פינגולד, אנליסטית הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס, מאמינה כי "בטווח הזמנים הקצר מחירי הדיור ימשיכו להתנהל תחת לחץ, אבל בטווח הארוך ונוכח פער בין הצרכים למספר הדירות הם יחזרו לעלות". להערכתה, "הביקוש יעלה. הוא מושפע מהסנטינמט החיובי של סיום המלחמה וחזרת החטופים, יחד עם שובם של אנשי המילואים לשגרה וחזרה ליציבות כלכלית. במקביל, צפויה הורדת ריבית. נכון שהיא לא תרד לרמה אפסית, אבל היא תחזיר לשוק חלק מהרוכשים שהמתינו להזדמנות".
