הקבלנים מתקשים למכור דירות, ומגדל מגדילה הימור על שוק הדיור להשכרה ועל אשטרום
מגדל תשקיע 451 מיליון שקל בדיור להשכרה של אשטרום לפי שווי של 2.55 מיליארד שקל. זו ההשקעה השנייה של מגדל ב־2026 לאחר שרכשה במרץ 16.7% מקרן הריט רנט איט
אף שסביבת הריבית עדיין רחוקה מלהיות אידיאלית עבור הענף, שוק הדיור להשכרה ארוכת הטווח מתחיל להפגין סימני התאוששות. אחרי שנים שבהן חברות וקרנות ריט הפועלות בתחום התקשו להצדיק את המודל העסקי, הגופים המוסדיים חוזרים להזרים אליו כסף גדול. העסקה האחרונה שדווחה אתמול, שבה תשקיע מגדל ביטוח בזרוע הדיור להשכרה של קבוצת אשטרום, עשויה לספק עדות לכך שהשוק מתחיל לזהות מחדש את הפוטנציאל בתחום.
מגדל ביטוח תשקיע 451 מיליון שקל בזרוע המגורים להשכרה של אשטרום, בעסקה המשקפת לפעילות שווי של 2.55 מיליארד שקל. מדובר בהשקעה השנייה של מגדל בתחום מתחילת השנה, לאחר שבמרץ רכשה 16.7% ממניותיה של קרן הריט להשקעה בדיור להשכרה רנט איט. בכך היא מסתמנת כגוף המוסדי האקטיבי ביותר בהשקעות בחברות הפועלות בתחום הדיור להשכרה.
במשך תקופה ארוכה הניב שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח אכזבות למשקיעים בבורסת ת"א. העלייה החדה בריבית החל מ־2022, ושנותרה ברמה גבוהה יחסית גם לאחר ההפחתות שבוצעו מאז, התנגשה במודל הפעילות של החברות וקרנות הריט בתחום. בעוד התשואה המקובלת על נכסי דיור להשכרה עומדת על כ־3%, הריבית במשק עומדת על 3.75% – משוואה שמקשה לייצר רווחיות. במקביל, סביבת הריבית הגדילה משמעותית את הוצאות המימון של החברות, שנדרשו לממן רכישת קרקעות והקמת פרויקטים. בהתאם, קרנות הריט הוותיקות בתחום – מגוריט וריט אזורים ליווינג – רשמו הפסדים ומניותיהן הציגו בשנים האחרונות ביצועי חסר ביחס למדדי הייחוס. גם חברות יזמיות שנכנסו לתחום, ובהן שיכון ובינוי וג'י סיטי, נאלצו למחוק עשרות אחוזים משווי הפרויקטים שלהן. אצל שיכון ובינוי הסתכמו המחיקות בשני פרויקטי הדיור להשכרה שלה בשדה דב ביותר מ־2 מיליארד שקל.
אולם בשנה האחרונה, במקביל להאטה המתמשכת במכירת דירות בשוק המגורים, מתחילה להסתמן התעוררות בפעילות הדיור להשכרה ארוכת הטווח. אל מגוריט ואזורים ליווינג הצטרפו שתי קרנות ריט: רנט איט, שהונפקה באוגוסט 2025, ואבו פמילי, שהפכה לציבורית בנובמבר בעקבות מיזוג עם השלד הבורסאי הודיית הארץ (לשעבר אנוויז'ן מדיקל). שתי הקרנות השלימו מאז גיוסי הון וצירפו משקיעים מוסדיים: כלל ביטוח וילין לפידות היו בין המשקיעים המרכזיים בהקצאת המניות של אבו פמילי בינואר, ואילו מגדל ביטוח השקיעה ברנט איט. במקביל, מגוריט גייסה 120 מיליון שקל מבית ההשקעות מור, וכעת מצטרפת השקעת הענק של מגדל ביטוח בפעילות הדיור להשכרה של אשטרום.
אשטרום מחזיקה בצבר של כ־3,300 דירות להשכרה. מתוכן, 1,126 כבר מניבות הכנסות בחיפה, ת"א וירושלים; 1,155 דירות נוספות נמצאות בהקמה ואכלוסן צפוי עד 2028; ובדצמבר האחרון זכתה החברה במכרז להקמת 999 דירות נוספות בפרויקט שיכון הרופאים בתל השומר. שווי נכסי פעילות הדיור להשכרה של אשטרום נאמד בסוף מרץ בכ־5 מיליארד שקל, כאשר התחום נושא חוב פיננסי של כ־2.7 מיליארד שקל. הכנסות הפעילות ברבעון הראשון של השנה הסתכמו ב־28 מיליון שקל והניבו רווח גולמי של 25 מיליון שקל – עלייה של 14% לעומת הרבעון המקביל. ב־2025 הסתכמו הכנסות הפעילות ב־117 מיליון שקל, בדומה ל־2024, בעוד הרווח הגולמי עלה ב־14% והסתכם ב־95 מיליון שקל.
מזכר ההבנות המחייב שעליו חתמו אשטרום ומגדל קובע כי מעבר לרכישת המניות, אשטרום תמשיך לנהל את פעילות הדיור להשכרה ותמשיך לשמש, כפי שעשתה עד כה ברוב הפרויקטים, גם כקבלן המבצע בפרויקטים העתידיים. למגדל תינתן זכות קדימה בהעמדת המימון הנדרש, הן להקמת הפרויקטים והן לנכסים המניבים.
בכוונת אשטרום לצרף מוסדיים נוספים כשותפים בפעילות כדי להזרים הון שיאפשר לקדם את המשך הפיתוח. הפרויקטים שכיום בהקמה דורשים השקעה של כ־1.2 מיליארד שקל, בעוד עלות הקמת פרויקט שיכון הרופאים בתל השומר לבדו נאמדת ביותר מ־2 מיליארד שקל. גיוס ההון נעשה גם לצורך רכישת פרויקטים חדשים ולהקטין את רמת המינוף שלה.
הזרמת ההון לפעילות הדיור להשכרה של אשטרום מגיעה זמן קצר לאחר החלטת גינדי להשקיע כמיליארד שקל ברכישת פרויקטים עבור פעילות הדיור להשכרה שלה. בגינדי מעריכים כי הקשיים של הקבלנים במכירת דירות יוצרים הזדמנות לרכוש מהם דירות בהנחות משמעותיות. בכך מתברר כי אשטרום אינה פועלת בחלל ריק, אלא כחלק ממגמה רחבה יותר.
תום פינגולד, אנליסטית הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס, אמרה בשיחה עם כלכליסט כי "שוק השכירות נהנה ממומנטום חיובי ומהווה כיום אלטרנטיבה מתבקשת עבור משקי בית רבים שנמנעים מרכישת דירות, בעוד סגמנט המגורים למכירה שרוי עדיין בהאטה. אנחנו עדים למגמה גוברת של משקיעים, פרטיים וציבוריים, המזהים את חלון ההזדמנויות בסביבת המאקרו הנוכחית כדי להגדיל את החשיפה לנכסי מגורים. על רקע זה, הצעד של מגדל מהווה הבעת אמון מוסדית מובהקת בתחום".
ארז מגדלי, משנה למנכ"ל ומנהל חטיבת ההשקעות במגדל, אמר כי "מדובר בהזדמנות להשגת תשואה עודפת לאורך זמן, משום ששכר הדירה היה בפיגור אחרי מחירי הדיור ויש לו מקום להדביק את הפער. בנוסף, זיהינו ביקוש גבוה לשכירות, גם בשל שינוי בטעמי האוכלוסייה הצעירה יותר בישראל, שמחפשת פתרונות דיור ממוסדים, כמו הפרויקטים שבהם השקענו".
באשר לאינטרס של אשטרום בעסקה, הסבירה פינגולד כי "תנופת הפיתוח המואצת שלה גוזרת צורכי הון וחוב משמעותיים. הכנסת מגדל כשותפה תייצר לאשטרום גמישות פיננסית ותאפשר את הקטנת רמת המינוף לקראת ההשקעות העתידיות בפרויקטים שבביצוע ובתכנון".
צבר הפרויקטים של אשטרום מציב אותה כאחד השחקנים הגדולים בישראל בתחום הדיור להשכרה ארוכת הטווח. רק פרשקובסקי מחזיקה בצבר גדול יותר, הכולל 527 דירות מניבות, 981 דירות בהקמה וכ־2,300 דירות נוספות בשלבי תכנון. גם שיכון ובינוי מחזיקה בכ־2,000 דירות להשכרה, כרבע מהן כבר מניבות. ארבע קרנות הריט המתמחות בתחום – מגוריט, אזורים ליווינג, אבו פמילי ורנט איט – מחזיקות בצבר שנע בין 800 דירות במקרה של רנט איט ל־2,488 במקרה של מגוריט. לצדן מחזיקות גם מבנה, אקרו, ג'י סיטי ועזריאלי בפרויקטים הכוללים כמה מאות דירות כל אחת.
מבין המוסדיים, מגדל היא השחקן הפעיל ביותר בתחום. מעבר להשקעותיה באשטרום וברנט איט, היא נכנסה בשנתיים האחרונות גם כשותפה בפרויקטים של דיור להשכרה. בין היתר, בשנה שעברה רכשה 50% מפרויקט של שבירו להקמת 341 דירות באשדוד, 50% מפרויקט של גיא ודורון לוי להקמת 134 דירות ברמת השרון ו־49% מפרויקט של אזורים ליווינג להקמת 296 דירות בירושלים. ב־2024 רכשה מגדל 49% מפרויקט של דמרי להקמת 339 דירות בסירקין. לצדה, מור, ילין לפידות וכלל השקיעו במגוריט ובאבו פמילי, בעוד כלל רכשה באוגוסט 2024 גם 49% מפרויקטי הדיור להשכרה של אקרו בתל השומר ובסירקין.
