המגדל המניב: פרויקט לנדמארק דחף את אפי נכסים לשיפור נוסף בביצועים
ההכנסות התפעוליות נטו של חברת הנדל"ן המניב עלו ב-2025 ב-8% ל-1.09 מיליארד שקל והרווח התזרימי תפעולי עלה ב-11% ל-485 מיליון שקל. השלמת האכלוס בלנדמארק אחראית ליותר ממחצית השיפור בהכנסות
לאחר שב-2024 חצתה לראשונה את רף מיליארד השקלים ב-NOI (הכנסות תפעוליות נטו), חברת הנדל"ן המניב אפי נכסים עשתה זאת גם ב-2025. החברה הציגה בנתון זה שיפור של 8% ביחס לשנה הקודמת, כאשר ה-NOI הסתכם ב-1.09 מיליארד שקל. בהשפעת השיפור האמור, הרווח התזרימי התפעולי המתואם (AFFO) - המדד המרכזי לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב, שכן הוא מנטרל משתנים חד-פעמיים כמו שיערוכים - עלה ב-11% והגיע ל-485 מיליון שקל.
כמו ב-2024, גם ב-2025 עיקר השיפור מיוחס לפרויקט לנדמארק (Landmark), שאותו הקימה החברה יחד עם מליסרון - כל אחת עם החזקה של 50% - בסמוך לשרונה בתל אביב, ואשר החל באכלוס באפריל אשתקד. בעוד שבסוף דצמבר 2024 עמדה התפוסה באתר על 90% והוא הניב במהלך השנה NOI של 63 מיליון שקל, בשנת 2025 הגיעה התפוסה ל-100% וה-NOI עלה ל-105 מיליון שקל. אפי נכסים מחזיקה בפרויקט כ-51 אלף מ"ר של שטחי משרדים להשכרה. דמי השכירות החודשיים הממוצעים בחוזים שנחתמו במהלך השנה עמדו על 176 שקל למ"ר, ובכך העלו את דמי השכירות הממוצעים בכלל הבניין ל-170 שקל למ"ר. מטא היא השוכרת המרכזית בפרויקט עם 31% משטחי ההשכרה.
סיום האכלוס וחוזי השכירות שנחתמו בלנדמארק תרמו גם לתוספת של 297 מיליון שקל לשווי הפרויקט, שהגיע ל-2 מיליארד שקל. תוספת זו מהווה 41% מסך רווחי השיערוך שרשמה החברה בסיכום השנתי, שהסתכמו ב-716 מיליון שקל. רווחי השיערוך, יחד עם ירידה של 10% בהוצאות המימון ביחס ל-2024 - בהשפעת קצב איטי יותר של עליית המדד - הביאו את החברה לרווח נקי שנתי של 933 מיליון שקל המיוחס לבעלי מניותיה, שיפור של 41% לעומת השנה הקודמת.
בעוד פרויקט לנדמארק אחראי לחלק משמעותי מהשיפור בביצועים, מרבית פעילותה של אפי נכסים מתבצעת דווקא באירופה. ה-NOI מפעילות החברה בישראל, בעיקר בתחום המשרדים, הסתכם ב-251 מיליון שקל - שהם 23% מסך ה-NOI. הנכס המרכזי בישראל מלבד לנדמארק הוא פארק המדע הסמוך למכון ויצמן, שהניב בשנת 2025 NOI של 66 מיליון שקל.
רומניה היא יעד הפעילות המרכזי של החברה - היא מחזיקה במדינה 14 נכסים שהניבו NOI של 454 מיליון שקל. לצד זאת מחזיקה החברה נכסים גם בפולין, צ'כיה, סרביה ובולגריה. אפי נכסים מעריכה כי פרויקטים הנמצאים כיום בהקמה באירופה יניבו לה תוספת NOI של 42 מיליון שקל בשנת 2026. עד סוף 2029 צפויה תוספת ה-NOI מנכסים בהקמה - כולל חלקו השני של פרויקט לנדמארק - להסתכם בכ-264 מיליון שקל בשנה. בעקבות זאת צפוי ה-NOI הכולל להגיע לכ-1.4 מיליארד שקל, וה-FFO צפוי לגדול בהתאם ב-175 מיליון שקל ולהגיע ל-699 מיליון שקל.
עלות שכרו של מנכ"ל החברה אבי ברזילי הסתכמה בשנת 2025 ב-6.5 מיליון שקל. שני בעלי תפקידים נוספים - מנהלי הפעילות ברומניה ובסרביה - השתכרו בעלות של 5.1 מיליון שקל ו-4.6 מיליון שקל בהתאמה. אספת בעלי המניות של החברה אישרה בשבוע שעבר את עדכון שכרו החודשי של ברזילי ל-181 אלף שקל ברוטו, לצד הקצאת אופציות בשווי מצטבר של 8.8 מיליון שקל. בעקבות זאת צפוי שכרו השנתי להגיע לכ-6.9 מיליון שקל.
החברה, שנקראה בעבר אפריקה ישראל נכסים הייתה חלק מקבוצת אפריקה ישראל של לב לבייב. במרץ 2019 הובילה ביג יחד עם מגה אור קבוצת משקיעים שרכשה 51% ממניותיה בתמורה ל-1.3 מיליארד שקל, ובאותה עת שונה שמה לשמה הנוכחי. עד שנת 2023 הגדילה ביג את החזקתה בחברה ל-89%, אך לאחר הקצאת מניות ואופציות למוסדיים ירדה ההחזקה ל-79.9%. בעקבות זאת צפויה החברה לשוב למדדים המרכזיים בבורסה. באמצע פברואר הגיעה אפי נכסים לשווי שיא של 11 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה זינקה ב-62% בשנה שקדמה לכך. מאז ירדה המניה בכ-15%, ושווי החברה התייצב על כ-9.3 מיליארד שקל.
