לא רק הריבית: האם הבחירות יחזירו את הוודאות לשוק הנדל"ן?
בשש השנים האחרונות התמודד שוק הנדל"ן הישראלי עם כמעט כל משבר אפשרי. תחילה הגיעה מגפת הקורונה, אחריה עליית הריבית, בהמשך המחלוקות הציבוריות סביב השינויים במערכת המשפט, ולאחר מכן מלחמת חרבות ברזל והשלכותיה על כוח האדם, עלויות הבנייה והמימון. נדמה שכל פעם שהענף החל להתאושש, הגיע אירוע נוסף שטלטל אותו מחדש.
ובכל זאת, אם צריך להצביע על הגורם שפגע יותר מכל בקבלת ההחלטות בשוק, אינני בטוח שזו דווקא הריבית או אפילו המלחמה. שוק הנדל"ן ידע לצלוח גם תקופות של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית. בתקופת הקורונה, למשל, הוא רשם דווקא את אחת מתקופות השיא שלו, וגם לאחר פרוץ המלחמה נרשמו חודשים של פעילות ערה, למרות הריבית הגבוהה ועליית עלויות הבנייה.
מה שמקשה באמת על השוק הוא אובדן הוודאות. כיום אנו ניצבים שוב בפני תקופה של מחלוקות ציבוריות עמוקות. הדיון סביב סוגיות כמו גיוס, שינויים במערכת המשפט ונושאים נוספים אינו רק ויכוח ציבורי או פוליטי. הוא משפיע גם על הכלכלה, על הלך הרוח של הציבור ועל הנכונות של אנשים וחברות לקבל החלטות ארוכות טווח.
כאשר רוכש דירה אינו בטוח כיצד תיראה הכלכלה בעוד שנה, כאשר יזם מתקשה להעריך את סביבת הפעילות שבה יפעל במשך עשור, וכאשר משקיעים וגופי מימון חוששים מהמשך אי-היציבות – כולם נוטים להמתין. בשוק שבו כל עסקה מבוססת על אמון בעתיד, ההמתנה הזו הופכת במהירות להאטה.
השפעתה של אי-הוודאות ניכרת כמעט בכל רובדי הענף. רוכשי דירות דוחים החלטות משמעותיות. משקיעים נעשים זהירים יותר ומעדיפים להמתין להתבהרות התמונה. חברות מעכבות תוכניות להתרחבות, וגופי המימון מאמצים מדיניות שמרנית יותר ומעלים את רמת הזהירות. בתחום ההתחדשות העירונית, שבו כל פרויקט נמשך שנים רבות ודורש שיתוף פעולה בין יזמים, בעלי דירות, רשויות מקומיות ומממנים, כל פגיעה באמון מקשה על קידום הפרויקט כבר בשלבים הראשונים.
חשוב להדגיש: הבחירות, כשלעצמן, אינן צפויות לפתור את משבר הדיור. גם אם הריבית תמשיך לרדת בהדרגה והמצב הביטחוני יתייצב, הענף עדיין יתמודד עם עלויות ביצוע גבוהות, מחסור בכוח אדם, אתגרי מימון והליכי תכנון ממושכים. אולם הבחירות עשויות לייצר דבר אחר, חשוב לא פחות – תחושת יציבות שתאפשר לשוק לחזור ולקבל החלטות.
ההתחדשות העירונית ממחישה זאת היטב. מדובר בתחום הנשען על תכנון ארוך טווח. מרגע ייזום פרויקט ועד למסירת הדירות עשויות לחלוף שבע, עשר ואף חמש-עשרה שנים. כל שינוי במדיניות, ברגולציה או בגישת הרשויות המקומיות עלול להשפיע באופן ישיר על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לכן, מעבר לנתונים הכלכליים, גם לסביבה הציבורית והפוליטית יש משמעות אמיתית עבור הענף.
אני מצר על כך שנושאים כמו יוקר המחיה, הגדלת היצע הדיור והאצת הצמיחה אינם תופסים מקום מרכזי יותר בשיח הציבורי. בסופו של דבר, לא השאלה מי ירכיב את הממשלה היא החשובה ביותר מבחינת שוק הנדל"ן, אלא האם יתקבלו החלטות שייצרו ודאות, יציבות ואמון. אלה התנאים שמאפשרים למשקיעים להשקיע, ליזמים ליזום, לבנקים לממן ולמשפחות לקבל את אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייהן.
שוק הנדל"ן אינו זקוק רק לריבית נמוכה יותר או לעלייה בביקוש. הוא זקוק בעיקר ליכולת לתכנן קדימה. לאחר תקופה ממושכת של אי-ודאות ביטחונית, כלכלית וציבורית, ייתכן שהתרומה החשובה ביותר של מערכת הבחירות לא תהיה בזהות המנצחים, אלא ביכולתה להחזיר לשוק את תחושת היציבות.
אם אכן תיווצר יציבות כזו, היא לא תפתור לבדה את האתגרים העומדים בפני ענף הנדל"ן. אך היא עשויה להיות הצעד הראשון בדרך להשבת האמון – של יזמים, רשויות, גורמי מימון ורוכשי דירות – אמון שבלעדיו יהיה קשה להמשיך לקדם את ההתחדשות העירונית ואת שוק הדיור בישראל כולו.
עו״ד אלי אשל הוא שותף במחלקת נדל״ן והתחדשות עירונית בפירמת עוה״ד AYR - עמר רייטר ז׳אן שוכטוביץ ושות׳
