מס רכוש על קרקע ריקה לא יפתור את משבר הדיור, הוא יחמיר אותו
מס רכוש אחיד על קרקע ריקה, בלי רפורמה בתכנון, בתשתיות ובתמריצים לרשויות, ידחוק בעלי קרקע חלשים, ירכז בעלות אצל שחקנים גדולים ולא יפתור את מחסור הדיור שיסודו בחסמים תכנוניים והיעדר תשתיות
בימים אלה מתנהל דיון על מס רכוש חדש על קרקעות ריקות. באוצר מציגים אותו כפתרון קסם שיכניס מיליארדים ויגרום לבעלי קרקע "להזיז את הנכס". אלא שהניסיון בעולם מראה תמונה אחרת. מס על קרקע ריקה, בלי לגעת לעומק במערכת התכנון, הרישוי והפיתוח, אינו פתרון מערכתי אלא מהלך נקודתי שעלול להגדיל את אי השוויון ודווקא להאט את קצב הבנייה.
לפי דוח הכלכלן הראשי, כ-300 אלף משקי בית מחזיקים קרקע פנויה למגורים בשווי של כ־350 מיליארד שקל. לצד משקי בית חזקים יש שכבה גדולה של בעלי קרקעות בפריפריה ובחברה הערבית, לעיתים קשישים או יורשים, שמחזיקים "נכס היסטורי" בלי יכולת אמיתית לממן בנייה או לקבל מימון בנקאי. מס שנתי של עד 1.5% מערך הקרקע יפגע בעיקר בהם, וידחוף אותם למכירת חיסול לקבלנים גדולים ולקרנות נדל"ן או לחילופין לתהליכים משפטיים ארוכים בשל חוסר יכולת לשלם. כך מס שאמור "להזיז קרקע" הופך לכלי שמרכז עוד יותר בעלות אצל שחקנים ממונפים, בזמן שהיכולת להפוך תכנית מאושרת לדירה קיימת כמעט אינה משתנה.
כדי להבין למה, צריך להסתכל על שווקים שכבר חיים שנים עם מס רכוש אינטנסיבי. בארצות הברית פועלת זה עשורים מערכת מס רכוש עירונית ומדינתית, ולצידה הולכת ומתרחבת משפחה של מסי "נכס ריק" ו"נכס מוזנח" בערים מסוימות.
בוושינגטון די.סי ובאוקלנד שבקליפורניה נכסים ריקים משלמים מסים חריגים, גבוהים פי כמה מנכס רגיל ולעיתים מגיעים ל-5% ו-10% מערך הנכס בשנה.
הניסיון מלמד שמיסים כאלה מסוגלים להפחית מלאי של "דירות רפאים" ולהחזיר לשוק נכסים ספציפיים, אך יש להם גם מחיר. הם פוגעים יותר בבעלי קרקע קטנים עם יכולת מימון מוגבלת, שמתקשים לעמוד בנטל ונאלצים למכור את הנכס ובזול, בזמן ששחקנים גדולים עם נגישות להון פשוט ממתינים בידיעה שככל והזמן עובר, שווי קרקעות עולה. מחקרים שבחנו את המס באוקלנד ובערים נוספות מצאו כי במקרים מסוימים אף נרשמה עלייה במחירי הנכסים, תוצאה הפוכה מהכוונה המקורית.
במקביל, המחסור הבסיסי בארצות הברית לא נעלם. הערכות מדברות על פער של מיליוני יחידות דיור בין המלאי לבין הצורך האמיתי, ועל שיעור גדול של משקי בית שמשלמים מעל 30% מהכנסתם על דיור. כלומר, גם מס רכוש שנתי וגם מסי "ריקנות" לא פתרו את שורש הבעיה. השורש נמצא במקום אחר, במגבלות תכנון, בהתנגדויות מקומיות ובחוסר היכולת לחבר במהירות בין קרקע מאושרת לתשתיות ולבנייה.
מחקר דגל של הכלכלנים Hsieh ו-Moretti הראה שמגבלות תכנון ואיסורי צפיפות בערים פרודוקטיביות כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו גרעו חלק גדול מהצמיחה המצטברת של התוצר האמריקאי מאז שנות השישים, מפני שעצרו עובדים מלעבור למקומות שבהם הם פרודוקטיביים יותר. בישראל, לפי מסמך פנימי של משרד השיכון, מעורבים לא פחות מ־27 גופים בתכנון ופיתוח שכונה חדשה, ותהליך מלא מהפשרת קרקע ועד מפתח נמשך כמעט 16 שנה. על הרקע הזה, מס רכוש שנתי אינו זרז, הוא שכבת עלות נוספת על מסלול איטי ומסורבל, שחלק עיקרי פה טמון בהקמת תשתיות עירוניות לשכונות חדשות, תהליך שבמקרים רבים מתעכב פשוט בשל חוסר יכולת העיר הרלוונטית לבצע את המשימה.
הסכנה במס רכוש על קרקע ריקה אינה רק שהוא מוגבל ביעילותו, אלא שהוא מסיט את הזרקור מהמקום הנכון. קל יותר פוליטית לחוקק מס על בעלי קרקעות מאשר לבצע רפורמה עמוקה ברשות הרישוי, לקצר מסלולי תכנון, לשנות תמריצי ארנונה לרשויות המקומיות ולהשקיע מראש בתשתיות תחבורה, ביוב וחינוך. בלי צעדים כאלה, המס עלול להפוך למס עוד הכנסה למדינה ולרשויות, בלי תוספת משמעותית של דירות לשוק.
אם ישראל תייבא מהעולם רק את מרכיב המס על קרקע ריקה, בלי לשנות מן היסוד את מנגנוני התכנון ואת מבנה התמריצים, היא עשויה לגלות בעוד עשור תמונה מוכרת מדי: המדינה גבתה עוד מיליארדים, בעלות על קרקע עברה עוד צעד לכיוון שחקנים גדולים ומוסדיים, אך מספר הדירות לא גדל בקצב הנדרש והמחירים לא ירדו. מדיניות רצינית מתחילה ברפורמה בתכנון וברישוי, ממשיכה בהאצת פיתוח תשתיות, ורק לאחר מכן משתמשת במס רכוש ככלי משלים נגד מי שבוחר להקפיא משאב ציבורי יקר.
נועם שפלטר הוא יו"ר אינווסטו קפיטל
