מאנומליה לאנומליה
אפתח בכך שאין ספק שהתנהלות שוק הדיור מאז אירועי ה-7 באוקטובר מהווה אנומליה שבעתיד תחקר לאורך ולרוחב על ידי היסטוריונים של ענף הנדל"ן.
ובכן, מאז אוקטובר 2023 ועד מרץ 2025, במשך שנה וחצי בקירוב, זינקו מחרי הנדל"ן ביותר מ-10 אחוזים, זאת למרות המלחמה ולמרות גיוס של מאות אלפי אנשי מילואים.
אנומליה זו סותרת, לכאורה, את העובדה שבנק ישראל הכביד את עולו על 10 מיליוני ישראלים, זאת באמצעות ריבית גבוהה, עובדה שיקרה מאוד את עלות החזר המשכנתאות ובד בבד את המימון לקבלנים, שמאות רבות מהם נקלעו לקשיים ואף פשטו רגל. יתרה מכך: הם סותרים, לכאורה, את הנתון לפיו נותרו כ-81 אלף דירות לא מכורות.
הסיבות העיקריות לאנומליה זו, הינה העובדה שבפועל היצע הדיור המתוכנן לשנים הבאות הולך וקטן, רשות מקרקעי ישראל נכשלה ברוב המכרזים שביצעה עקב חשש של הקבלנים לגשת למכרזים וגם העובדה שהריבית הגבוהה, בהפוך על הפוך, יצרה כאוס אצל רוכשי הדירות הפוטנציאליים שחששו שמא תדלוק רמות המחירים יימשך ונטלו משכנתא, זאת בכל מחיר.
במרץ האחרון החליט בנק ישראל לשים קץ לראלי המחירים ומצא "פטנט" מקורי, לאסור על הקבלנים לשווק דירות במתכונת של 20/80 ולהגביל את הלוואות הבלון לכדי עד 10 אחוזים מעלות הדירה. פטנט זה, לכאורה, הצליח, ואכן מאז אפריל האחרון ירדו מחירי הדיור בכ-1.3 אחוזים, קל וחומר דירות חדשות שמחיריהן ירדו בכ-1.8 אחוזים ומספר העסקות צלל בכ-24 אחוזים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
אולם, וזה אולם גדול, בדיוק כפי שהשנה וחצי שלאחר פרוץ המלחמה יצרה אנומליה בשוק הדיור, כך גם מחצית השנה האחרונה מתאפיינת באנומליה מלאכותית לחלוטין מבית מדרשו של נגיד בנק ישראל.
הלא מצב הענף ומצב שוק הדיור לא השתנו כלל. אדרבה: היצע הדיור הלך והתדלדל, זאת עקב העובדה שרשות מקרקעי ישראל שיווקו בקושי 20 אלף יחידות דיור במהלך החודשים ינואר-אוגוסט, זאת לעומת כ-45 אלף בתקופה המקבילה אשתקד.
גם המחסור הקריטי בכ-80 אלף עובדים, מה שגרם לפרויקטים רבים לא לצאת לדרך ולאחרים להתעכב ולהאריך את זמן הבנייה בעשרות רבות של אחוזים, ובד בבד ההתייקרות הנמשכת והולכת של חומרי הגלם, כל אלה כמובן, משפיעים על הענף ועל מחרי הדיור ביתר שאת.
ונוסף לכך, כלהב החרב המתהפכת, העובדה שלאחרונה הוחלט להחזיר את מבצעי דירה בהנחה לשוק, מה שגורע מההיצע בשוק החופשי, מעורר שלא לצורך ציפיות מופרזות אצל מאות אלפי זוגות צעירים ומשפרי דיור, קל וחומר אצל אלה שהעניקו לנו מאות ימי מילואים, ובסופו של דבר מעקר כמות נכבדה של דירות מהשוק החופשי. כל הדברים הללו, לצערי, יגרמו לכך שכבר במהלך החודשים הקרובים האנומליה המלאכותית שיצר בנק ישראל לא רק שתתפוגג, אדרבה, יתחיל ראלי מחודש של עלייה במחירי הדיור, זאת משום שמצבו מהיסוד לא השתנה במאום.
לסיכום, רק טיפול שורש שישלב בתוכו גם הורדת ריבית משמעותית, גם גיוס 80 אלף עובדי בניין מקצועיים וגם שיווק מאסיבי של קרקע לבנייה, ובמחירים שפויים, כל אלה יחזירו את ענף הנדל"ן ואת שוק הדיור למסלול. אחרת, חלילה, האנומליה המלאכותית מבית מדרשו של בנק ישראל, תתפרץ לנו בפנים!
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא כבוד לשכת הקבלנים
