הכתובת הבטוחה לשותפים: כך קטה גרופ מבטיחה יציבות בכל שיתוף פעולה
הדלת שלנו פתוחה להצעות חדשות, אך אנו נכנסים רק לעסקאות שמוכיחות רווחיות אמתית": כך השיטה שלנו והסינון הקפדני מגן על השותפים ומבטיח את הצלחת הפרויקט
בזמנים של חוסר יציבות במשק, בקטה גרופ פיתחו שיטה ייחודית שבאמצעותה ניתן לבחון כל פרויקט בכלים פיננסיים וניהוליים מתקדמים, כדי להבטיח יציבות כלכלית וביצוע מדויק. "אנחנו פתוחים לשיתופי פעולה, אך נכנסים רק לעסקאות שמוכיחות רווחיות ותשואה אמיתית לאורך זמן", אומר לירון אהרונוביץ, מנהל מחלקת הכלכלה, האסטרטגיה והפיתוח העסקי בחברת 'קטה גרופ'
אין ספק שמדובר על תקופה מאתגרת לענף הנדל"ן, ובתקופה שכזו, היכולת לבחור נכון את העסקאות שאליהם נכנסת החברה היא קריטית לעתיד שלה. חברה שיש לה יציבות כלכלית ובוחרת נכון באילו פרויקטים להשקיע, יכולה להפוך את האתגרים להזדמנויות שינווטו את החברה לכיוון הצלחה כלכלית משמעותית בעשורים הקרובים. חברה שתטעה, עשויה למצוא עצמה בקשיים כלכליים, עד כדי כישלון עסקי, "הבדיקות הפיננסיות של הפרויקטים שלנו מבטיחות את היציבות הכלכלית של החברה ואת הצלחתם של הפרויקטים שאנחנו מבצעים" אומר לירון אהרונוביץ, מנהל מחלקת הכלכלה, האסטרטגיה והפיתוח העסקי בחברת 'קטה גרופ', "בנינו שיטה שלא רק מייצרת יציבות פיננסית אשר מסייעת לנו לצלוח תקופות משבר, אלא גם מדגישה את החשיבות של ניהול ריאלי, אחראי ומדויק של הכנסות והוצאות — ולא על סמך השערות ספקולטיביות או תקוות".
השיטה עליה מדבר אהרונוביץ, שגם אחראי על הפיתוח שלה, כוללת בדיקת כדאיות כלכלית של פרויקטי נדל"ן אליהם שוקלת החברה להיכנס כשותפים. מדובר על שיטה שנבנתה באופן ייחודי, במטרה לחזות בצורה המדויקת ביותר את ההכנסות וההוצאות הצפויות בכל פרויקט.
״אנחנו בודקים לעומק כל פרויקט – זה מה שמגן עלינו״
אהרונוביץ, בן 42, בעל תואר שני בכלכלה עם התמחות במימון, בוגר המסלול האקדמי של המכללה למינהל, נשוי ואב לשניים, מחזיק בניסיון של מעל עשור בענף הנדל"ן, בין היתר בחברות מובילות כמו תדהר ואאורה. במרוצת השנים הוא גילה כי התחזיות הכלכליות שהכינו יזמים בתחילת הפרויקט, או אפילו בעיצומו, הפכו במהרה ללא רלוונטיות בעקבות חישוב מוטעה או כזה המשלב אופטימיות משוערת, ולא כזו המבוססת על העבודות בשטח ואשר יכולות להתמודד עם שינויים בשוק. הדבר בולט אף יותר מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל, "המצב המאתגר במשק הוביל לכך שחברות רבות פונות אלינו בהצעות לשותפות בפרויקטים או לרכישת הפרויקט כולו", משתף אהרונוביץ, ומסביר שאחד האתגרים המרכזיים כיום הוא רמות המינוף הגבוהות של יזמים שלקחו הלוואות משמעותיות כאשר הריבית במשק הייתה כמעט אפסית. עם העלייה החדה של הריבית, שולי הרווח — במיוחד בקרב יזמים שרכשו קרקעות יקרות — נשחקו או נעלמו כליל, ולעיתים אף הובילו לגירעונות ולקריסות, "כאשר אני בוחן את התוכניות הכלכליות שמציגים לי, אני רואה לעיתים קרובות שהן מבוססות על כללי אצבע ישנים שאינם רלוונטיים עוד. לעיתים התחזיות מתאימות למצב השוק הנוכחי, אך לרוב הן אינן מתחשבות במציאות הכלכלית העתידית. כל פרויקט נבחן לגופו — יש הבטחות תמורה מופרזות לדיירים, בעיות ביצוע, או לוחות זמנים תכנוניים ארוכים שפוגעים בכדאיות בשל עלויות מימון גבוהות. פעם המימון לא היה הוצאה כבדה, היום הוא כן. וכשאני רואה את כל הדברים הללו ובודק את הרווחיות הכלכלית של הפרויקט, אני מחויב לעשות את זה בצורה המדויקת ביותר כי ככל שאדייק בהערכה שלי, כך החברה יכולה לקבל החלטות נכונות לגבי אילו פרויקטים להיכנס ומאילו להימנע".
מערכת מדוקדקת למדידת תזרים ותשואות – ברזולוציה חודשית
כאמור, עם כניסתו לקטה גרופ, הקים אהרונוביץ מערכת בדיקה ייחודית שמנתחת כל סעיף תקציבי, עורכת סקרי שוק, מעריכה מחירי דירות ותעסוקה בסביבה, ומנטרת את חשיפת הפרויקט למימון. "המערכת חוזה את תזרים המזומנים של כל פרויקט ברמת חודש – מתי ישתלם כל תשלום ומתי נקבל את התקבולים. כך ניתן להעריך במדויק את עלות המימון. השיטה מבוססת על תחזיות עומק ולא על כללי אצבע, ומצמצמת דרמטית את סטיית התקן – יתרון עצום בתקופות מאתגרות," הוא מסביר.
אבל לא די בבדיקה כלכלית בלבד. לכל פרויקט מבצעת החברה בדיקת נאותות ומקיימת הליך מקיף שמטרתו לזהות סיכונים, בעיות והזדמנויות עוד לפני רכישת הנכס. הבדיקה כוללת: בדיקה פיזית הכוללת הערכת מצב המבנה, מערכות ותשתיות, גילוי ליקויים או צורך בשיפוצים. בדיקה משפטית שבה מבצעים ווידוא לגבי זכויות הבעלות, בדיקת שעבודים, עיקולים או הגבלות משפטיות אחרות. בדיקה פיננסית שבה מנתחים את הכנסות והוצאות הנכס, בחינת תזרימי מזומנים והערכת תשואות. ובדיקת סביבה ותכנון הכוללת בחינת תוכניות בניין עיר (תב”ע), ייעודי קרקע והשפעות סביבתיות שעשויות להשפיע על ערך הנכס. "בדיקות נאותות יסודיות אלו מסייעות לנו לקבל החלטות מושכלות, להפחית סיכונים ולהבטיח שההשקעה תואמת את היעדים הפיננסיים והעסקיים שלנו".
הכוח שבשליטה מלאה – מביצוע ועד רישום
לדברי אהרונוביץ', היתרון המרכזי של 'קטה גרופ' הוא היותה יזמית ומבצעת עם רישיון ג'5, מה שמאפשר לה שליטה מלאה בפרויקטים, "הכוח שלנו הוא היכולת לבצע את הפרויקט מקצה לקצה. אנחנו אחראים על גיבוש העסקה, התכנון, האישורים, הבנייה, המכירה ואף רישום הבית המשותף", מסביר אהרונוביץ. לדבריו, לצד הבקרה והביצוע, החברה מפעילה מחלקות ייעודיות נוספות, כולל: מחלקת מכרזים, רכש, תכנון, בדק, קשרי דיירים, שיווק, מכירות, כספים ועוד - כולן פועלות תחת קורת גג אחת, "תחזית כלכלית מדויקת דורשת שילוב של כל הגורמים. שמאים מעריכים היטלי השבחה ומס שבח, מחלקת התכנון מספקת מידע על זכויות בנייה ולוחות זמנים, מחלקת המכרזים מנתחת עלויות חומרי גלם, והמחלקה למכירות מעדכנת אותנו לגבי מחירי השוק."
כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, הצוות הייעודי מביא עימו גם מידע עדכני ומדויק מהשטח הנוגע לתמורות לדיירים ותשלומים למתווכים. "השילוב הזה יוצר מחקר עומק אמיתי – אנחנו נכנסים לפרויקט רק כשיש לנו תחזית כלכלית מדויקת שגם תעמוד בפני שינויים בלתי צפויים".
התמודדות עם משברים: "לא לבכות על מה שאין, אלא לפעול"
חברת 'קטה גרופ' בעל ותק של 20 שנה , נכנסה לאחרונה לבורסת תל אביב, נמצאת כיום בהליך ביצוע של כ- 1300 דירות, ומעסיקה היום כ 225 עובדים. מבחינת תכנון, החברה עובדת כרגע על תכנון עתידי של כ- 8000 יחידות דיור. אהרונוביץ מסביר שלמרות ההצעות הרבות שחברת 'קטה גרופ' מקבלת, כל פרויקט נבדק בצורה המעמיקה ביותר, כל שכן בתקופה הנוכחית. ובכל זאת, הנוסחה שבה בוחרת החברה לאיזה פרויקט להיכנס ממשיכה להוכיח את עצמה על רקע רצך המשברים שחווה ענף הנדל"ן בשנים האחרונות, "ברור שיש מצבי קיצון שלא ניתן לחזות כמו מגפת הקורונה, המלחמות, או אירועים כלכליים גלובליים אך התגובה חייבת להיות מהירה", מסכם אהרונוביץ, "באוקטובר 2023, יזמנו הקמה של תאגיד כוח אדם, קיבלנו אישור להבאת עובדים זרים, וגייסנו עובדים מסרי לנקה, הודו ואוזבקיסטן מה שגרם לנו לא להיות תלויים באף אחד ובזמן המלחמה מסרנו 5 פרויקטים בזמן שחברות אחרות שלחו מכתבים על עיכובים. בזכות התגובה המהירה שלנו אף אתר בנייה לא נסגר, לא שולמו תקורות על עיכובים, ולא נגרמו איחורים במסירת דירות להיפך, בכל הפרויקטים שלנו הקדמנו מסירה. הגישה אצלנו בחברה היא שכאשר יש משבר לא מחפשים תירוצים, אלא פותרים את הבעיה. זה מה שמבדיל בין חברות שמצליחות גם בתקופות משבר, לבין כאלה שלא".
מאת לירון אהרונוביץ, סמנכ"ל פיתוח עסקי, קטה גרופ
d&b – לדעת להחליט
