הכתובת הבטוחה לשותפים: כך קטה גרופ מבטיחה יציבות בכל שיתוף פעולה
הדלת שלנו פתוחה להצעות חדשות, אך אנו נכנסים רק לעסקאות שמוכיחות רווחיות אמתית": כך השיטה שלנו והסינון הקפדני מגן על השותפים ומבטיח את הצלחת הפרויקט
בזמנים של חוסר יציבות במשק, בקטה גרופ פיתחו שיטה ייחודית שבאמצעותה ניתן לבחון כל פרויקט בכלים פיננסיים וניהוליים מתקדמים, כדי להבטיח יציבות כלכלית וביצוע מדויק. "אנחנו פתוחים לשיתופי פעולה, אך נכנסים רק לעסקאות שמוכיחות רווחיות ותשואה על ההון לאורך זמן", אומר לירון אהרונוביץ, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברת 'קטה גרופ'
אין ספק שמדובר על תקופה מאתגרת לענף הנדל"ן, ובתקופה שכזו, היכולת לבחור נכון את העסקאות שאליהם נכנסת החברה היא קריטית לעתיד שלה. חברה שיש לה יציבות כלכלית ובוחרת נכון באילו פרויקטים להשקיע, יכולה להפוך את האתגרים להזדמנויות שינווטו את החברה לכיוון הצלחה כלכלית משמעותית בעשורים הקרובים. חברה שתטעה, עשויה למצוא עצמה בקשיים כלכליים, עד כדי כישלון עסקי, "הבדיקות הפיננסיות של הפרויקטים שלנו מבטיחות את היציבות הכלכלית של החברה ואת הצלחתם של הפרויקטים שאנחנו מבצעים" אומר לירון אהרונוביץ, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברת 'קטה גרופ', "בנינו שיטה שלא רק מייצרת יציבות פיננסית אשר מסייעת לנו לצלוח תקופות משבר, אלא גם מדגישה את החשיבות של ניהול ריאלי, אחראי ומדויק של הכנסות והוצאות — ולא על סמך השערות ספקולטיביות או תקוות".
השיטה עליה מדבר אהרונוביץ, שגם אחראי על הפיתוח שלה, כוללת את כל השלבים החל מבדיקת כדאיות כלכלית של פרויקטי נדל"ן אליהם שוקלת החברה להיכנס כשותפים דרך בדיקות הנאותות ועד להשלמת העסקה. מדובר על שיטה שנבנתה באופן ייחודי, במטרה לחזות בצורה המדויקת ביותר את ההכנסות וההוצאות הצפויות בכל פרויקט ולהוריד סיכונים.
״אנחנו בודקים לעומק כל פרויקט – זה מה שמגן עלינו״
אהרונוביץ, בן 43, בעל תואר שני בכלכלה עם התמחות במימון מאוניברסיטת ת"א, נשוי ואב לשניים, מחזיק בניסיון של מעל עשור בענף הנדל"ן בחברות מובילות. במרוצת השנים הוא גילה כי התחזיות הכלכליות שהכינו יזמים בתחילת הפרויקט, או אפילו בעיצומו, הפכו במהרה ללא רלוונטיות בעקבות חישוב מוטעה או כזה המשלב אופטימיות משוערת וכללי אצבע שגויים, ולא כאלו מדויקות יותר המבוססת על העבודות בשטח ואשר יכולות להתמודד עם שינויים בשוק. הדבר בולט אף יותר מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל, "המצב המאתגר במשק הוביל לכך שחברות רבות פונות אלינו בהצעות לשותפות בפרויקטים או לרכישת הפרויקט כולו", משתף אהרונוביץ, ומסביר שאחד האתגרים המרכזיים כיום הוא רמות המינוף הגבוהות של יזמים שלקחו הלוואות משמעותיות כאשר הריבית במשק הייתה כמעט אפסית. עם העלייה החדה של הריבית וכמות עסקאות המכר הנמוכה, שולי הרווח — במיוחד בקרב יזמים שרכשו קרקעות יקרות — נשחקו או נעלמו כליל, ולעיתים אף הובילו לגירעונות ולקריסות, "כאשר אני בוחן את התוכניות הכלכליות שמציגים לי, אני רואה לעיתים קרובות שהן מבוססות על כללי אצבע ישנים שאינם רלוונטיים עוד. לעיתים התחזיות מתאימות למצב השוק הנוכחי, אך לרוב הן אינן מתחשבות במציאות הכלכלית העתידית. כל פרויקט נבחן לגופו — יש הבטחות תמורה מופרזות לדיירים, בעיות ביצוע, או לוחות זמנים תכנוניים ארוכים שפוגעים בכדאיות בשל עלויות מימון גבוהות. פעם המימון לא היה הוצאה כבדה, היום הוא כן. וכשאני רואה את כל הדברים הללו ובודק את הרווחיות הכלכלית של הפרויקט, אני מחויב לעשות את זה בצורה המדויקת ביותר כי ככל שאדייק בהערכה שלי, כך החברה יכולה לקבל החלטות נכונות לגבי אילו פרויקטים להיכנס ומאילו להימנע". אבל לא די בבדיקה כלכלית בלבד. לכל פרויקט מבצעת החברה בדיקת נאותות ומקיימת הליך מקיף שמטרתו לזהות סיכונים, בעיות והזדמנויות עוד לפני רכישת הנכס. "בדיקות נאותות יסודיות אלו מסייעות לנו לקבל החלטות מושכלות, להפחית סיכונים ולהבטיח שההשקעה תואמת את היעדים הפיננסיים והעסקיים שלנו.
לירון אהרונוביץ: "יזמות היא קודם כול ניהול הון"
בעולם היזמות נהוג לדבר קודם כול על רווחיות. טבלאות אקסל מציגות שורת רווח צפויה, והתחושה היא שאם המספר נראה טוב — הפרויקט ראוי לביצוע. אבל זו הסתכלות חלקית בלבד. רווחיות היא אינדיקציה, לא חזות הכול. היא מספקת מדד להשוואה ולרמת סיכון, אך אינה עונה על השאלה החשובה באמת: מהי התשואה על ההון, טוען אהרונוביץ.
בסביבת ריבית גבוהה, שבה קיימות אלטרנטיבות השקעה זמינות וברורות, כל שקל של חברה חייב להצדיק את עצמו. הון אינו משאב אינסופי, ולכן הבחינה האמיתית של כל פרויקט צריכה להיעשות דרך מדד ה-IRR — התשואה על ההון העצמי. לא כמה נרוויח אבסולוטית, אלא כמה ההון יעבוד עבורנו ובאיזו יעילות.
בקטה גרופ אנחנו לא רואים בעצמנו רק יזמי נדל"ן שבונים בניינים איכותיים. אנחנו רואים את הפעילות היזמית כפעילות השקעתית לכל דבר — ניהול הון, הקצאת משאבים ומקסום ערך, טוען אהרונוביץ. בדיוק כפי שחברת השקעות בוחנת כל השקעה לפי איכות התשואה ביחס לסיכון, כך גם אנחנו בוחנים כל פרויקט.
לעיתים נעמוד בפני פרויקט שמציג רווחיות "סבירה" בלבד — מספר שלא בהכרח ילהיב בכותרת. אך אם התשואה על ההון גבוהה ומשקפת ניצול יעיל וחכם של המשאב היקר ביותר של החברה, נבחר להיכנס אליו. מנגד, פרויקט עם רווח גבוה אך תשואה נמוכה על ההון עלול שלא לעבור את הסף.
בסופו של דבר, יזמות אחראית אינה נמדדת רק בגובה הרווח — אלא באיכות השימוש בהון. זו תפיסה שמבדילה בין פעילות עסקית שמונעת מאגו לבין ניהול הון שמונע מאסטרטגיה.
הכוח שבשליטה מלאה – מייזום ועד רישום
לדברי אהרונוביץ', היתרון המרכזי של 'קטה גרופ' הוא היותה חברה יזמית ומבצעת עם רישיון ג'5, מה שמאפשר לה שליטה מלאה בפרויקטים, "הכוח שלנו הוא היכולת לבצע את הפרויקט מקצה לקצה. אנחנו אחראים על גיבוש העסקה, התכנון, האישורים, הבנייה, המכירה ואף רישום הבית המשותף", מסביר אהרונוביץ. לדבריו, לצד הבקרה והביצוע, החברה מפעילה מחלקות ייעודיות נוספות, כולל: מחלקת מכרזים, רכש, תכנון, בדק, קשרי דיירים, שיווק, מכירות, כספים ועוד - כולן פועלות תחת קורת גג אחת, "תחזית כלכלית מדויקת דורשת שילוב של כל הגורמים. שמאים מעריכים היטלי השבחה ומס שבח, מחלקת התכנון מספקת מידע על זכויות בנייה ולוחות זמנים, מחלקת המכרזים מנתחת עלויות חומרי גלם, והמחלקה למכירות מעדכנת אותנו לגבי מחירי השוק."
כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, הצוות הייעודי מביא עימו גם מידע עדכני ומדויק מהשטח הנוגע לתמורות לדיירים ותשלומים למתווכים. "השילוב הזה יוצר מחקר עומק אמיתי – אנחנו נכנסים לפרויקט רק כשיש לנו תחזית כלכלית ותכנונית מדויקת שגם תעמוד בפני שינויים בלתי צפויים".
התמודדות עם משברים: "לא לבכות על מה שאין, אלא לפעול"
חברת 'קטה גרופ' בעל ותק של 20 שנה, נכנסה לאחרונה לבורסת תל אביב, נמצאת כיום בהליך ביצוע של כ-1300 דירות, ומעסיקה היום כ-225 עובדים. מבחינת תכנון, החברה עובדת כרגע על תכנון עתידי של כ-8000 יחידות דיור. אהרונוביץ מסביר שלמרות ההצעות הרבות שחברת 'קטה גרופ' מקבלת, כל פרויקט נבדק בצורה המעמיקה ביותר, כל שכן בתקופה הנוכחית. ובכל זאת, הנוסחה שבה בוחרת החברה לאיזה פרויקט להיכנס ממשיכה להוכיח את עצמה על רקע רצף המשברים שחווה ענף הנדל"ן בשנים האחרונות, "ברור שיש מצבי קיצון שלא ניתן לחזות כמו מגפת הקורונה, המלחמות, או אירועים כלכליים גלובליים אך התגובה חייבת להיות מהירה", מסכם אהרונוביץ, "באוקטובר 2023, יזמנו הקמה של תאגיד כוח אדם, קיבלנו אישור להבאת עובדים זרים, וגייסנו עובדים מה שגרם לנו לא להיות תלויים באף אחד ובזמן המלחמה מסרנו 5 פרויקטים בזמן שחברות אחרות שלחו מכתבים על עיכובים. בזכות התגובה המהירה שלנו אף אתר בנייה לא נסגר, לא שולמו תקורות על עיכובים, ולא נגרמו איחורים במסירת דירות להיפך, בכל הפרויקטים שלנו הקדמנו מסירה. הגישה אצלנו בחברה היא שכאשר יש משבר לא מחפשים תירוצים, אלא פותרים את הבעיה. זה מה שמבדיל בין חברות שמצליחות גם בתקופות משבר, לבין כאלה שלא".
מאת לירון אהרונוביץ, סמנכ"ל פיתוח עסקי, קטה גרופ
d&b – לדעת להחליט
