חריג נדיר לדרישת הכתב במקרקעין: כאשר "זעקת ההגינות" גוברת על היעדר מסמך בכתב
פסק דין חריג של המחוזי בתל אביב הכיר בהתחייבות להענקת זכויות בדירה אף שלא עוגנה במסמך בכתב. בית המשפט החיל את דוקטרינת "זעקת ההגינות" בשל הסתמכות יוצאת דופן וחוסר תום לב קיצוני, וקבע כי בני הזוג זכאים להירשם כבעלי הדירה בחלקים שווים
לאחרונה פורסם ע"י בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (עמ"ש 12210-01-26) פסק דין בו הוכרה עסקה במקרקעין, בלא כל מסמך בכתב. מדובר במקרה הנמנה עם אותם מקרים נדירים ויוצאי דופן שבהם הכיר בית המשפט בזכות במקרקעין, אף שלא התקיים התנאי הבסיסי הנדרש לפי חוק המקרקעין: קיומו של מסמך בכתב המעגן את העסקה.
נקדים ונאמר - לדעתנו פסק הדין אינו מחליש את הכלל, אלא דווקא מדגיש את עוצמתו ואת חשיבותו. הוא ממחיש כי סטייה מדרישת הכתב אפשרית רק בנסיבות חריגות ביותר, שבהן "זעקת ההגינות" מחייבת התערבות שיפוטית.
הכלל: עסקה במקרקעין – רק במסמך בכתב
סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. אין מדובר בדרישה טכנית או פורמלית בלבד, אלא בדרישה מהותית. ככלל, גם כאשר הצדדים הגיעו להסכמות בעל פה, ואף אם נראה כי מבחינה מוסרית נוצרה התחייבות, לא ניתן לאכוף עסקה במקרקעין בהיעדר מסמך כתוב.
כאשר מדובר בהתחייבות להעניק זכויות במקרקעין במתנה, הדרישה מחמירה עוד יותר. נוסף על סעיף 8 לחוק המקרקעין, חל גם סעיף 5(א) לחוק המתנה, המחייב מסמך בכתב לצורך התחייבות לתת מתנה. מכאן שהתחייבות להענקת דירה במתנה כפופה לדרישות כתב מצטברות.
בתי המשפט שבו והדגישו לאורך השנים כי דרישת הכתב נועדה להבטיח ודאות משפטית, לצמצם מחלוקות ראייתיות ולשמור על אמינות המרשם בלשכת רישום המקרקעין. לכן, נקודת המוצא היא כי אין להכיר בעסקת מקרקעין שלא מצאה ביטוי במסמך כתוב, ברור ומסוים.
עובדות המקרה
במקרה שנדון, מדובר באישה צעירה מברזיל, סטודנטית למשפטים, שנישאה בשנת 1987 לגבר ישראלי עיוור ובעל נכות מלאה. לטענתה, עוד לפני הנישואין הבטיחו הוריו של בעלה כי ידאגו לבני הזוג לדירה בישראל.
בהמשך, בשנת 2002, לאחר שבני הזוג עזבו את ישראל ושבו לברזיל, נטען כי ההורים חזרו והבטיחו לרכוש עבורם דירה אם יסכימו לשוב לישראל. זמן קצר לאחר מכן נרכשה דירה בהרצליה על שם ההורים, ובני הזוג עברו להתגורר בה מיד לאחר חזרתם ארצה.
במשך כ-17 שנים התגוררו בני הזוג בדירה, גידלו בה את בנותיהם, ביצעו בה שיפוצים, בחרו את המפרט ואת הריהוט, ולא שילמו דמי שכירות. עם זאת, הזכויות בדירה נותרו רשומות על שם ההורים.
לאחר שהיחסים בין בני הזוג התערערו ולאחר פטירת ההורים, עברה הבעלות הרשומה בנכסים לבתם, אחותו של הבעל. זו הכחישה כי ניתנה התחייבות כלשהי להעביר את הדירה לבני הזוג, וטענה כי בהיעדר מסמך בכתב אין בסיס משפטי לטענת האישה.
בית המשפט ניצב בפני קושי משמעותי: מחד גיסא, חוק המקרקעין וחוק המתנה מחייבים מסמך בכתב. מאידך גיסא, בית המשפט לענייני משפחה קבע כממצא עובדתי כי ההורים אכן הבטיחו לבני הזוג דירה, וכי האישה הסתמכה על הבטחה זו לאורך שנים רבות.
השאלה שעמדה אפוא להכרעה הייתה אם ניתן לאכוף התחייבות להענקת דירה במקרקעין, אף שאין מסמך כתוב המבטא אותה.
התשובה העקרונית לשאלה זו היא שלילית. עם זאת, הפסיקה הכירה במהלך השנים בחריג מצומצם ביותר, המכונה "זעקת ההגינות".
דוקטרינת "זעקת ההגינות"
מקורה של הדוקטרינה בפסיקת בית המשפט העליון, ובראש ובראשונה בע"א 986/93 קלמר נ' גיא. בפסק דין זה נקבע כי אף שדרישת הכתב היא כלל יסוד בדיני המקרקעין, במקרים חריגים במיוחד ניתן להסתמך על עקרון תום הלב כדי למנוע תוצאה בלתי צודקת.
הפסיקה המאוחרת הדגישה כי מדובר בחריג של "מקרים נדירים שבנדירים". לשם הפעלתו נדרש, בדרך כלל, שילוב של שני תנאים מרכזיים: 1. הסתמכות משמעותית וחריגה בהיקפה מצד הטוען לקיום העסקה. 2. חוסר תום לב קיצוני מצד הצד המתנער מן ההתחייבות.
רק כאשר שני התנאים מתקיימים בעוצמה מיוחדת, עשויה להתעורר אותה "זעקת הגינות" המצדיקה סטייה מן הכלל הרגיל.
בית המשפט המחוזי סבר כי המקרה הנדון נמנה עם אותה קטגוריה נדירה המצדיקה חריגה מדרישת הכתב.
ראשית, נקבע כי האישה הסתמכה על ההבטחה באופן יוצא דופן. היא עזבה את מולדתה, את משפחתה ואת סביבתה הטבעית, נישאה לגבר בעל מוגבלות קשה, עברה להתגורר בישראל, התגיירה, הקימה משפחה וגידלה שתי בנות במהלך כשלושים שנות נישואין.
שנית, בית המשפט ייחס משקל רב לכך שכאשר בני הזוג שבו לישראל בשנת 2003, הם נכנסו להתגורר מיד בדירה שנרכשה עבורם. הם התגוררו בה במשך כ-17 שנים ללא תשלום דמי שכירות, ונהגו בה כבעלי הבית לכל דבר ועניין.
שלישית, נמצאו חיזוקים אובייקטיביים לגרסת האישה. בין היתר, הפנה בית המשפט להסכם שנחתם בברזיל טרם הנישואין, אשר קבע שיתוף גם במתנות ובירושות. כמו כן, בית המשפט תהה מדוע מיהרו ההורים להחתים את האישה בישראל על הסכם ממון חדש, המבטל שיתוף זה, אם מלכתחילה לא הייתה כל כוונה להעניק לבני הזוג זכויות בדירה.
רביעית, נקבע כי התנהלות ההורים, ובהמשך גם התנהלות המערערת, עלתה כדי חוסר תום לב קיצוני. בית המשפט התרשם כי האישה מילאה את חלקה במערכת היחסים המשפחתית במשך שלושה עשורים, בעוד שההבטחה שניתנה לה שימשה, למעשה, אמצעי לשכנעה לעבור לישראל ולהקדיש את חייה למשפחה.
לפיכך, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ואישר את פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה.
נקבע כי חרף היעדרו של מסמך כתוב, מכלול הנסיבות החריגות, הראיות הנסיבתיות, ההסתמכות יוצאת הדופן של האישה וחוסר תום הלב החריף של הצד המתנער מן ההתחייבות, מצדיקים את הפעלת דוקטרינת "זעקת ההגינות".
בהתאם לכך, הוצהר כי הדירה שייכת לבני הזוג בחלקים שווים וכי הם זכאים להירשם כבעליה.
משמעות פסק הדין
חשוב להדגיש כי פסק הדין אינו יוצר כלל חדש ואינו מחליש את דרישת הכתב. להפך: בית המשפט שב והדגיש כי סעיף 8 לחוק המקרקעין וסעיף 5(א) לחוק המתנה נותרים בלב דיני המקרקעין, וכי עסקה במקרקעין מחייבת, ככלל, מסמך בכתב.
דווקא משום כך חשיבותו של פסק הדין. הוא מלמד עד כמה חריגים הם המקרים שבהם בתי המשפט יסכימו לסטות מדרישת הכתב. מדובר במצבים נדירים ביותר, שבהם מוכחת הסתמכות עמוקה ומתמשכת לאורך שנים, לצד התנהלות חסרת תום לב בעוצמה חריגה מצד מי שמתנער מן ההתחייבות.
המסר המרכזי העולה מפסק הדין הוא ברור: מי שמבקש לרכוש, להעביר או להעניק זכויות במקרקעין חייב לעגן את ההסכמות במסמך כתוב, ברור ומפורט. רק בנסיבות יוצאות דופן ביותר, שבהן עקרונות ההגינות והצדק "זועקים" להתערבות, יסכים בית המשפט להתגבר על היעדר הכתב ולהכיר בזכות במקרקעין.
מקרה זה הוכר כאחד מאותם חריגים נדירים, ולכן הוא צפוי, לדעתנו, להיוותר חריג המלמד על הכלל, ולא כלל המלמד על החריג.
* עו"ד רונן קצף, שותף במחלקת ליטיגציה במשרד פירון.
d&b – לדעת להחליט
