מדריך
אז הבטיחו לכם: מה עושים כשהיזם קובע שפרויקט ההתחדשות העירונית הפסדי
המתנתם שנים וכבר דמיינתם את היום בו הבניין הישן בו אתם מתגוררים ייהרס ובמקומו יוקם חדש, אבל אז הודיע היזם כי הוא צופה שהפרויקט יהיה הפסדי וצריך לקצץ בתמורות שסיכמתם עליהן. מה מותר לו לבקש ועל מה אסור לכם לוותר וכיצד המערכה מול איראן עלולה להשפיע על הדיירים לרעה?
אתם מדמיינים כבר את דירת החלומות שלכם וממתינים להריסת הבניין הישן , אך לפתע היזם מודיע לכם כי הוא צופה שהפרויקט יהיה הפסדי מבחינתו ועליכם לוותר על חלק ממה שהובטח לכם. מדובר בסוגייה המטרידה דיירים בבניינים ובמתחמי התחדשות עירונית בתקופה האחרונה ובמיוחד עתה כשהשוק בקיפאון והמערכה מול איראן לא מטיבה עם שוק הנדל"ן. בעקבות ירידת מחירי הדירות והשינויים בשוק הנדל"ן, ישנם מקרים בהם יזמים שכבר חתומים עם הדיירים על הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, ונמצאים בשלב תכנוני מתקדם, שבים לדיירים ודורשים להפחית מהתמורות שכבר הוסכמו ולפתוח את ההסכם שבין הצדדים. זאת בנימוק שהמחירים ירדו, והפרויקט הפך מבחינתם להפסדי.
מדובר בסיטואציה שעלולה להסב נזק רב לדיירים, לגרום להתמשכות התהליך ולעיכוב בקידום הפרויקט, ואף חמור מכך , לגרור ביטול של הסכם ההתקשרות עם היזם הקיים ולצאת למכרז יזמים חדש, שתוצאותיו לא ידועות מראש ומשמעו - התחלת התהליך מחדש אחרי שנים של המתנה.
כיצד מבצעים צבאיים והמערכה הנוכחית מול איראן עלולים להשפיע?
עו"ד ציפי רוזנברג, שותפה ומנהלת מחלקת התחדשות עירונית במשרד כספי ושות', המתמחה בייצוג בעלי זכויות בפרויקטים להתחדשות עירונית מסבירה כי "המערכה באיראן צפויה להשפיע לא מעט על עולם ההתחדשות העירונית, כיון ששוב הובהרה החשיבות של הממ״ד בכל דירה, במיוחד על רקע מטחי טילים כבדים ומתמשכים, כאשר במרבית הדירות בישראל אין ממ"ד, והבעיה מחמירה בערים הגדולות. עם זאת, בתקופה האחרונה תחום ההתחדשות נקלע לאתגר חדש של ירידת מחירים, אשר פוגע בתחזיות ו"שובר" את המודל עליו התבססו היזמים, מה שמביא אותם "לפתוח הסכמים" ולבקש מהדיירים להפחית מהתמורות שהובטחו בחוזים. למרות שהשפעת המלחמה על השוק עדיין לא ידועה, יתכן בהחלט שהמצב הכלכלי שאחרי המלחמה, יעמיק את האתגר. לצד התערבות המדינה, כמו למשל הצעת החוק לשיקום נזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירונית, במטרה לנסות לזרז את הליכי השיקום של אזורים שנפגעו במלחמה, חשוב שהדיירים יכירו את האתגר החדש, וידעו להיערך כלפיו בחוכמה".
כלכליסט גיבש עם עו"ד ציפי רוזנברג, מדריך המסביר למה חשוב לשים לב אם נקלעתם לסיטואציה בה היזם טוען שהפרויקט כבר אינו כלכלי.
הפרוייקט נמצא בשלב מתקדם, אך היזם מסרב להמשיך. איך צריכים הדיירים להגיב?
ראשית, חשוב לאסוף נתונים ולהבין את תמונת המצב התכנונית והכלכלית לאשורה. לצורך כך חשוב לקבל חוות דעת מקצועית משמאי מקרקעין בעל מומחיות בתחום, אשר יבחן את שיעור הרווחיות העדכני של היזם. השמאי יערוך דוח שנכון לאותו מועד, תוך בדיקה של נתוני השוק העדכניים , עלויות בנייה, עלויות מימון, מחירי מכירה, וכו'. חשוב שיבקש אסמכתאות לטענות היזם. למשל, במקרה שהיזם טוען שיש דרישות תכנוניות חדשות שמשיתות עליו עלויות נוספות.
בהתאם לדוח הכלכלי שיערוך השמאי, ניתן יהיה להבין האם טענות היזם מוצדקות או שמא זהו ניסיון של היזם "לשפר עמדות" ולנצל את המצב שבו הדיירים הם "קהל שבוי". לוודא האם אכן הפרויקט הפך להפסדי, או שהרווחיות ירדה אך עדיין בשיעור שמאפשר להוציא את הפרויקט אל הפועל. עו"ד רוזנברג מדגישה כי יש חשיבות לכך ששמאי המקרקעין יפעל מטעם הדיירים וייבחר וימונה על ידם, באמצעות נציגות הבעלים, ויהיה בעל שם וניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית.
עד כמה נפוצה הסיטואציה הזו כיום?
סיטואציות כאלו קורות לא מעט, וביתר שאת בשנתיים האחרונות. יזמים רבים התבססו על תנאי השוק בעבר, ועל הנחת יסוד של עליות מחירים קבועות בשוק הנדל"ן מתוך תקווה שבשלב של היתר הבנייה ועד שהפרויקט יצא לביצוע, מחירי הדירות יעלו, ולכן הציעו לבעלים לא פעם תמורות שאינן ריאליות כדי לזכות ב"מכרז היזמים" ובפרויקט. כך שעוד בטרם חתימת ההסכם המשפטי עם הדיירים - הרווחיות ליזם נמצאת לעיתים גם מתחת למינימום. אבל אם מחיר המכירה שהיזם צפה ירד, עלויות הבנייה האמירו או שהיקף הזכויות השתנה - הרווחיות פוחתת אובייקטיבית, ולא ניתן לצאת עם הפרויקט לביצוע ולקבל ליווי פיננסי לפרויקט.
"במקרה שכזה", מסבירה רוזנברג, "שינוי תנאי השוק והמצב הנוכחי במשק ובכללם הריבית הגבוהה, הקיפאון במכירת הדירות, המגבלות שהוטלו על מבצעי מכירות, עליית הריבית ובהתאמה עלויות המימון, העלייה בעלויות הבנייה, המחסור בפועלים - כל אלו משפיעים על הרווחיות של הפרויקט והיזמים מוצאים את עצמם במצב שאינם יכולים לעמוד בהתחייבויות שנטלו על עצמם בהסכם".
ככל שאכן יש צדק בטענות היזם והרווחיות ירדה מאד, אך הפרוייקט אינו הפסדי. האם כדאי לבעלים להפחית את התמורות, או עדיף להתעקש גם במחיר היפרדות ויציאה למכרז חדש?
התשובה לכך אינה חד משמעית ותלוית נסיבות. עו"ד רוזנברג מציינת כי "אם יש צדק בטענות היזם ואובייקטיבית חלה ירידה ברווחיות הפרויקט, אף אחד לא מבטיח שהחלפת היזם תניב תוצאה טובה יותר. כאשר באופן ודאי הדיירים יאבדו זמן יקר בעצם הצורך בהתחלת התהליך מחדש. מאד חשוב לקיים שיח פתוח ומקצועי בין הדיירים ליזם. במקרה בו היזם חוזר לדיירים בבקשה לפתוח את ההסכם, נפגע בראש ובראשונה האמון בין הצדדים וחשוב לנסות ולבסס את האמון ולחפש פתרונות שישמרו על האיזונים בין האינטרסים של הצדדים, מתוך הבנה שלא כל צד יקבל את כל תאוותו ומתוך מטרה לקדם את הפרויקט.
לכן ראשית יש לבדוק האם בתוך מערכת ההסכמים הקיימת נקבעו מנגנונים שמסדירים מצב של הפחתת תמורות ואז לנסות ולפעול על פיהם בהתחשב בתמונת הרווחיות העדכנית. אם אין בהסכם מנגנון שכזה, או שאיננו מתאים למצב שנוצר, צריך לקיים משא ומתן מול היזם.
יש לציין כי ניתן לנסות להגיע לפתרון שאיננו כרוך בהקטנת שטחי הדירות אלא בהתאמות תכנוניות. כמו למשל, שנמוך לקומה נמוכה יותר, צמצום של שטחים משותפים או שינוי של המפרט הטכני וכו'. כך גם ניתן להפחית את גובה התמורות הכספיות, כמו למשל מענקים כספיים למיניהם שקיבלו הבעלים (כגון: מענקי אכלוס, שובר לרכישת מוצרי חשמל וכדו'). יש פרמטרים רבים שעליהם ניתן לקיים משא ומתן, וכך לאפשר ליזם לשמור את הראש מעל המים, וגם לשמור על זכויות הדיירים באופן חכם".
כאשר משנים את תנאי הסכם ההתקשרות מול היזם ופותחים את ההסכם המקורי, או אם חותמים כעת על הסכם התקשרות חדש עם יזם אחר, על מה צריך להקפיד?
חשוב להתייחס בהסכם ההתקשרות למצבים צופים פני עתיד כמו למשל, מה יקרה אם הפרוייקט יתקל בקשיים ושיעור הרווחיות של היזם ירד מתחת למינימום, וגם לקבוע מנגנון השבה לבעלים בגין ההפחתות שבוצעו, באם המצב ישתפר בעתיד לאחר שהפרויקט יושלם. כלומר, ככל שעל פי "הדו"ח המסכם" תעלה רווחיות הפרויקט ותשתפר, היזם ישיב לבעלים את הסך השווה להפחתות שבוצעו בתמורות לדיירים בגין גריעת התמורה.
כמו כן, צריך לבדוק שמנגנון ביטול ההסכם כולל פיצויים כספיים מהיזם במקרה של ביטול הסכם ההתקשרות במקרה של שינוי תנאי השוק. חשוב לעמוד על כך שבכל מקרה הדיירים יקבלו בחזרה את כל תוצרי התכנון, כולל היתר הבנייה, כך שיוכלו להתקשר עם יזם חדש שימשיך מאותה הנקודה, ולא לחזור אל נקודת האפס.
"חשוב להדגיש", מציינת עו"ד רוזנברג, "לא תמיד נכון לבחור את היזם שמציע את התמורות הכי גבוהות אלא דווקא יזם מהימן ובעל חוסן וניסיון שמציג מודל תכנוני וכלכלי ריאלי .קבלת המלצות מנציגויות ובעלי דירות בפרויקטים של אותו יזם עשויים אף הם להגדיל את סיכויי ההצלחה של הפרויקט".
מה קורה אם היזם מבקש למכור את הפרוייקט הלאה?
עו"ד רוזנברג מציינת כי חשוב לקבוע בהסכם ההתקשרות מנגנון המגביל את האפשרות להעביר את זכויות היזם ליזם אחר, ולהתנות זאת בקבלת אישור רוב הבעלים להעברת הזכויות או למצער אישור הנציגות. ובכל מקרה יש לדרוש כי היזם יישאר בעל שליטה בפרויקט. (לא בכל מקרה יידרש רוב הבעלים).
האם ניתן לחזור אל רשויות התכנון ולבקש שינויים והקלות לאור הסיטואציה?
אפשרי רק במקרים חריגים. הרשויות המקומיות מחזיקות כיום בגישה מצמצת לגבי סל הזכויות הניתנות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית ולא נראה שמהכיוון שלהם יגיע כעת פתרון.
יש לציין כי ישנן רשויות מקומיות שמתערבות אף בחופש החוזים ובזכות הקניין ומגבילות את היזמים בתמורות שהם יכולים לתת לדיירים, בין היתר, כדי למנוע מצבים מעין אלו של טענה בדבר רווחיות נמוכה.
היזם הגיע ואמר לנו שהפרויקט הפסדי. על מה נצטרך לוותר?
עו"ד רוזנברג מסבירה כי מעבר להפחתת תוספת השטח לדירות התמורה, ניתן לבצע הפחתות נוספות מתמורות נוספות לבעלים, כמו תמורות כספיות למיניהן (שובר לרכישת מוצרי חשמל ו/או שדרוג מפרט, מענק אכלוס, הפחתת דמי השכירות או קיצור תקופת השתתפות היזם בקרן התחזוקה) וכן הפחתות נוספות, כמו שנמוך לקומה נמוכה יותר, צמצום של שטחים משותפים כמו מחסנים וכדו'. חשוב לשים לב שההפחתות תהיינה שוויוניות לכלל הדיירים.
