מהנדסים גם את הסמכויות: רשויות מקומיות צריכות לקבוע מדיניות, לא לנהל עבור בעלי הדירות והיזמים את העסקה
פרויקטי התחדשות עירונית מתמודדים לאחרונה עם חסם חדש: התערבות של הרשויות המקומיות באמצעות מהנדסי ערים בסוגיות שרלוונטיות לדיירים וליזמים, אך לא לרשות עצמה. התוצאה היא פגיעה ממשית בדיירים
בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לאחד הכלים המרכזיים לחידוש וחיזוק בניינים, ואף שכונות בעיקר במסגרת הליכי פינוי בינוי והריסה ובניה. מעבר להשבחת הנדל"ן, מדובר במהלך בעל משמעות לאומית: החלפת מבנים ישנים רעועים ומסוכנים, התאמתם למציאות ביטחונית מורכבת, חיזוק מפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים ושיפור איכות החיים של התושבים ובדרך כלל מדובר בתושבים מעוטי יכולת אשר החידוש של הבניין או השכונה יוצרים למעשה חיזוק של השכונה כולה. אלא שבפועל למרות שמדובר באינטרס ראשון במעלה של הרשויות המקומיות, יותר ויותר פרויקטים נתקעים בשל מגמה מדאיגה של התערבות מצד רשויות מקומיות ומהנדסי ערים בהסכמים המסחריים שבין היזמים לדיירים.
הבעיה אינה בעצם קיומה של מדיניות תכנונית. לרשות מקומית יש אחריות אמיתית כלפי העיר, התשתיות והמרחב הציבורי. אלא שבמקרים רבים, ההתערבות כבר מזמן חרגה מסוגיות תכנוניות והפכה להתערבות ישירה בתמורות שמקבלים הדיירים, במפרט הדירות, בגודל התוספת, ולעיתים אפילו בקומות שבהן ימוקמו הדירות החדשות.
כך למשל, ישנן רשויות שבהן דיירים מקבלים מסר חד-משמעי כי לא יאושרו תוספות מעבר ל-12 מ"ר לדירה, גם כאשר, מבחינה שמאית תקן 21 מגביל ממילא את הרווח השמאי, אך למרות שהתוכנית מבחינה שמאית מאושרת, הרי שלעיתים מסיבות שונות הפרויקט מסוגל בצד של הדיירים לשאת תמורות גבוהות יותר על חשבון היזמים למשל אם החליטו בעלי הדירות לקדם בעצמם את הפרויקט עד לשלב ההיתר דבר שיכול לחסוך ליזם שיבוא כסף רב, זמן יקר וחוסר וודאות ששווים לו הרבה כסף שיכול לאפשר שדרוג של התמורות לבעלי הדירות ולמרות זאת את הרשות הנסיבות לא מעניינות והם בוחרים להתערב למרות שאין לכך כל סיבה ועולה השאלה האם התערבות מסוג זה עולה בקנה אחד עם גבולות הסמכות שנועדו לרשות המקומית.
כך במקומות אחרים, מהנדסי ערים מתערבים במפרט הטכני או בתכנון חלוקת הדירות ואף מיקום הדירות של בעלי הדירות הקיימים, למרות שאין לכך עיגון ברור בחוק. בפועל, נוצר מצב שבו הרשות המקומית אינה מסתפקת בקביעת כללי התכנון – אלא נכנסת לנעלי הצדדים ומנהלת עבורם את המשא ומתן.
התהליכים הללו בעייתיים בשל מספר סיבות:
ראשית, מדובר בהתערבות ישירה בזכות הקניין של בעלי הדירות. הדירה היא הנכס המרכזי של רוב אזרחי ישראל, ולעיתים גם החיסכון היחיד של המשפחה ובמקרה הזה לרוב מדובר בנכס היחידי של בעלי הדירות ואולי ההזדמנות היחידה שלהם לבצע שדרוג משמעותי באיכות חייהם. כאשר רשות מקומית מגבילה את התמורות האפשריות, למרות שהפרויקט ברמה השמאית עומד במגבלות הנדרשות, היא למעשה מצמצמת את ערך הזכות של הדיירים ומחליטה עבורם מה "מותר" להם לקבל, גם כאשר תנאי השוק הספציפיים מאפשרים יותר.
שנית, ההתערבות הזו משנה את מאזן הכוחות בין היזם לדיירים. כאשר זכויות נוספות או תמורות עודפות אינן מגיעות לבעלי הדירות אלא נשארות בתוך מרווחי הפרויקט, מי שנהנה מכך בסופו של דבר הוא היזם שהוא כמובן ממילא החזק יותר כלכלית. במילים אחרות: במקום שהשוק יקבע כיצד מתחלק הערך הכלכלי בין הצדדים, הרשות המקומית יוצרת מגבלה שמקטינה את כוח המיקוח של התושבים שלה עצמם לטובת היזמים.
ואם לא די בכך, יש כאן גם פגיעה ישירה בקידום ההתחדשות העירונית עצמה. פרויקטים רבים ממילא מתמודדים עם בירוקרטיה ארוכה, ריבוי אישורים, עלויות מימון כבדות וחוסר ודאות רגולטורי. כאשר נוסף לכך גם ניסיון של הרשות לנהל את פרטי העסקה עצמה, התוצאה היא עוד עיכובים, עוד מחלוקות ולעיתים קרובות גם קריסת פרויקטים.
לאפשר לשוק לעבוד
בהקשר הזה, חשוב להבין כי תפקידה של הרשות המקומית הוא לקבוע מדיניות תכנונית ברורה, שקופה ואחידה - ולא לנהל עבור הדיירים את העסקה. אפשר וצריך לקבוע עקרונות תכנון שימנעו עומסים בלתי סבירים על תשתיות, יבטיחו איכות עירונית וישמרו על אינטרס ציבורי. אבל מהרגע שבו הפרויקט עומד במדיניות התכנונית ובבדיקות הכלכליות הנדרשות, אין מקום להתערבות בפרטי התמורה המסחרית שבין הצדדים.
דווקא בתקופה שבה ישראל מתמודדת עם איומים ביטחוניים מתמשכים ועם הצורך הדחוף בחיזוק מבנים ישנים, המדינה והרשויות המקומיות צריכות להסיר חסמים ולא לייצר חדשים. התחדשות עירונית לא יכולה להפוך לזירת ניהול כוח בין מהנדסי ערים ליזמים או בעלי דירות. אם רוצים שהפרויקטים באמת ייצאו לפועל, צריך להחזיר את הגבולות הברורים בין תכנון לבין התערבות מסחרית, ולאפשר לשוק לעבוד.
מאת עו"ד דני ויצ'לבסקי, בעלים ומנהל חברת דני ויצ'לבסקי עורכי דין ונוטריון
d&b – לדעת להחליט
