מפתח ב-120 יום במקום ב-7 שנים: מה ישראל יכולה ללמוד ממודל הבנייה האמריקאי
בעוד שבישראל דיירים ממתינים לעיתים עד שבע שנים לדירה חדשה והרשויות המקומיות מעכבות פרויקטים בשל בירוקרטיה וחוסר תקציב, בארצות הברית פועלים מנגנונים שמאפשרים ליזמים לשתף פעולה עם הרשויות ולבנות בקצב מהיר המותאם לביקוש. במקום מערכת של חסמים ורגולציה עודפת, נוצר שוק יעיל שמייצר דיור בר השגה ומשפר את איכות החיים
שוק הדיור בישראל ממשיך לסבול מהיעדר תיאום בין מדיניות ממשלתית לרשויות המקומיות. דיירים רבים ממתינים שנים ארוכות עד לאכלוס דירה חדשה, לא בשל מחסור בקרקע אלא בגלל שורה ארוכה של חסמים רגולטוריים, הליכי תכנון מסורבלים ומדיניות ריכוזית שמעכבת את המערכת. הרשויות המקומיות, שחוששות מהנטל הכלכלי הכרוך בפיתוח תשתיות, מוסדות חינוך ותחבורה, מעדיפות לעכב אישורים במקום לקדם אותם. כך נוצרה מערכת שמעודדת עיכוב במקום יוזמה וחוסמת את השוק מלספק פתרונות בזמן אמת.
חלק ניכר מהקרקעות בישראל נותרות בהגדרה כקרקע לשימוש חקלאי במסגרת ייעוד קרקע (zoning) נוקשה, למרות שהביקוש למגורים גובר. שינוי ייעוד קרקע בישראל הוא הליך ארוך ומורכב שיכול להימשך שנים רבות ולעבור בין ועדות מחוזיות, התנגדויות ציבוריות ותיאומים מול משרדי הממשלה. במקרים רבים מדובר בעשור של דיונים עד לאישור תוכנית, מה שיוצר נתק מוחלט בין צורכי השוק לבין יכולת הביצוע.
לעומת זאת, בערים מסוימות בארצות הברית השינוי מתבצע ברובו ברמה המקומית והרשויות רשאיות להתאים את התכנון לצרכים המיידים של האוכלוסייה. ביוסטון למשל, שבה נוספו מאות אלפי תושבים בשנים האחרונות, שיטת התכנון גמישה במיוחד ומאפשרת פיתוח מהיר של אזורי מגורים חדשים או שילוב של מסחר ותעסוקה באותו מתחם. במקום שהרשות תחשוש מעלויות, היא רואה בפיתוח הזדמנות כלכלית לצמיחה.
אחת הסיבות המרכזיות ליכולת הזו היא מנגנון ה-MUD (Municipal Utility District). מדובר במנגנון מוניציפלי פיננסי שמופעל ברמת הרשות המקומית ומאפשר לה להאציל את ביצוע עבודות התשתית ליזם פרטי. היזם נושא בעלויות הפיתוח של כבישים, מים, ביוב ושטחי ציבור, ובתמורה הרשות מממנת את ההחזר באמצעות הנפקת אג"ח מוניציפלי, הנפרע לאורך השנים ממסים המוטלים על הנכסים החדשים שנבנו באזור. זהו כלי חוקי הקיים במספר ערים ברחבי ארצות הברית, אך שימושי במיוחד במדינות כמו טקסס, שבה הצמיחה הדמוגרפית מהירה והביקוש לדיור גבוה. כך נוצר מנגנון המאזן בין אחריות ציבורית ליעילות פרטית ומאפשר לרשות לגדול מבלי להכביד על תקציבה.
היתרון במודל זה הוא היכולת לייצר תמריץ כלכלי אמיתי לשני הצדדים. היזם רוצה לבנות מהר כדי לקבל את ההחזר, והרשות רוצה לאכלס כדי לגבות מיסים. כך נבנה מנגנון של אינטרס משותף ולא מערכת של עיכובים הדדיים. מנקודת מבט כלכלית מדובר באיזון כמעט מושלם בין אחריות ציבורית ליעילות פרטית, כזה שמאפשר צמיחה עירונית מואצת בלי להכביד על תקציב המדינה.
בישראל לעומת זאת, הרשויות המקומיות נוטות לראות ביזמים גורם מכביד ולא שותף לפיתוח. דוגמה מובהקת לכך עלתה לאחרונה כאשר ראש רשות גדולה הצהיר כי יעדיף שלא לאשר בנייה חדשה בתחומו מחשש לנטל כלכלי נוסף על העירייה. האמירה הזו אינה מקרה בודד אלא ביטוי לגישה רחבה שבה רשויות מעדיפות קיפאון על פני צמיחה. בארצות הברית התפיסה שונה בתכלית: הרשות המקומית מבינה כי כל יחידת דיור חדשה משמעותה מקור הכנסה עתידי וצמיחה קהילתית. היא אינה אויב היזם אלא שותפה שלו, והאינטרסים של שניהם מיושרים סביב מטרה משותפת של פיתוח העיר.
בעוד שבישראל נדרש פרק זמן של כחמש שנים בממוצע להשלמת בניין אחד, בערים האמריקאיות מוקמות באותו זמן שכונות שלמות עם כבישים, מוסדות חינוך ושטחי ציבור. הפער הזה אינו רק טכני אלא ערכי: מערכת הרואה ביזמות הזדמנות תצמח, מערכת החוששת ממנה תישאר מאחור.
ההשלכות החברתיות של הפער הזה ניכרות לעין. בעוד שבמטרופולינים רבים בארצות הברית זוגות צעירים רוכשים בתים פרטיים עם חצר במחירים ברי השגה, בישראל זוגות באותה שכבת גיל עדיין מתמודדים עם הגרלות, עיכובים ועלויות מימון הולכות ותופחות. שוק הדיור הישראלי אינו סובל ממחסור ביזמים אלא ממחסור במנגנונים שמאפשרים להם לבנות.
אם המדינה רוצה לשבור את מעגל העיכובים, עליה להפסיק לראות ביזמות איום ולהתחיל לראות בה שותף. המפתח לפתרון טמון בשיתוף פעולה בין רשויות המדינה ליזמים וביצירת מנגנוני מימון מודרניים שיחזירו את האחריות המקומית לפיתוח התשתיות. מנגנון ה־MUD האמריקאי מוכיח שזה אפשרי. כל שנדרש הוא להפסיק לחסום את הדרך ולאפשר לשוק לעבוד.
יוליה כץ היא מנכ"לית BeZot Capital מקבוצת Bezot
