המשבר החדש בהתחדשות העירונית: כשהבעיה כבר אינה הדייר הסרבן אלא הפרויקטים שלא מצליחים להתממש
בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה מדאיגה בענף ההתחדשות העירונית. יותר ויותר פרויקטים נעצרים, גם לאחר שנים של תכנון, חתימות של בעלי הדירות ואף לאחר קבלת היתר בנייה. המשמעות היא שבעלי הדירות נותרים באמצע הדרך – עם חלום על דירה חדשה, אך ללא ודאות אם ומתי הפרויקט אכן ייצא לפועל
בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה מדאיגה בענף ההתחדשות העירונית. יותר ויותר פרויקטים נעצרים, גם לאחר שנים של תכנון, חתימות של בעלי הדירות ואף לאחר קבלת היתר בנייה. המשמעות היא שבעלי הדירות נותרים באמצע הדרך – עם חלום על דירה חדשה, אך ללא ודאות אם ומתי הפרויקט אכן ייצא לפועל.
הסיבות לכך אינן נעוצות בהכרח ביזם כזה או אחר, אלא במציאות הכלכלית החדשה. עלויות המימון זינקו, מחירי הבנייה עלו, קיים מחסור משמעותי בכוח אדם, ובמקביל רשויות התכנון מצמצמות לא אחת זכויות בנייה. כל אלה פוגעים בכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים.
כאשר פרויקט מפסיק להיות רווחי, היזם מתקשה לקבל ליווי בנקאי, ובלעדיו לא ניתן להתחיל בבנייה. לכן אנו עדים ליותר ויותר פרויקטים שנעצרים ואינם מתממשים. .
אולם בעוד שהקושי של היזמים זוכה לתשומת לב, אין לשכוח את בעלי הדירות אשר גם הם נפגעים מהתופעה.
אחד המשאבים היקרים ביותר עבורם הוא הזמן. בעלי דירות ממתינים לעיתים עשר ואף חמש-עשרה שנים עד למימוש הפרויקט. בתקופה זו הם נמנעים מלשפץ את דירתם, דוחים החלטות כלכליות, מתקשים למכור את הנכס וחיים באי-ודאות מתמשכת.
אך מעבר לכך, במהלך שנות ההמתנה המציאות התכנונית משתנה. תקנים מתעדכנים, זכויות בנייה מצטמצמות וכפועל יוצא התמורות שבעלי הדירות היו יכולים לקבל בתחילת הדרך פוחתות באופן משמעותי. לכן, כאשר פרויקט נתקע, המחיר אינו רק כלכלי – הוא גם מחיר של שנים יקרות שאבדו. לא זאת, אלא מדובר בבניינים ישנים אשר אינם מחוזקים מפני רעידות אדמה וללא מיגון כנגד טילים הזקוקים בדחיפות להתחדשות עיורנית והמגורים בהם במצבם הקיים מהווה סכנה ממשית.
כדי לצמצם את הסיכון הזה, יש להקפיד על מספר עקרונות כבר בתחילת הדרך. כמי שמתמחה אך ורק בליווי בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית של אלפי בעלי דירות בכל הארץ, במאמרי זה אתווה ארבעה עקרונות מובילים אשר יסייעו לבעלי דירות להגביר את הוודאות שהפרויקט ייצא לפועל ולא ייעצר במהלך הדרך.
ראשית, עוד לפני בחירת היזם, יש למנות אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות בלבד – ובראשם עו"ד המתמחה בייצוג בעלי דירות בתחום ההתחדשות העיורנית ובנוסף שמאי בעלים ומפקח בעלים אשר גם הם מתמחים בייצוג בעלי דירות..
שנית, על בעלי המקצוע המייצגים את הבעלים לבצע בדיקת עומק של היזם ממספר היבטים. חשוב לבחון את איתנותו הכלכלית, לבדוק אילו פרויקטים השלים בפועל, לעיין במידע המצוי בוועדות התכנון, ללמוד את משך הזמן שלקח לו להוציא פרויקטים אל הפועל, לשוחח עם נציגויות של בעלי דירות בפרויקטים קודמים כדי לקבל תמונה אמיתית על דרך התנהלותו ולבסוף לבקר בפרויקטים של היזם המיועד בין אם הסתיימו ובין אם הם במהלך הבנייה.
שלישית, להסכם המשפטי יש חשיבות מכרעת. עליו לכלול אבני דרך ברורות ומנגנוני יציאה קשיחים, כך שבמקרה שבו היזם אינו עומד בלוחות הזמנים או אינו מסוגל לקיים את התמורות שהתחייב להן, תהיה לבעלי הדירות אפשרות אמיתית לסיים את ההתקשרות ולא להישאר כבולים להסכם במשך שנים.
ורביעית, חובה להטמיע בהסכם סעיף שלפיו במקרה של סיום ההתקשרות עקב הפרת ההסכם או אי-עמידה בהתחייבויות, כלל תוצרי התכנון, האישורים וההשקעות שבוצעו בפרויקט על ידי היזם יעברו לבעלות בעלי הדירות, ללא מתן תמורה אף לא על ידי היזם החלופי. כך יוכלו בעלי הדירות להמשיך עם יזם חלופי מאותה נקודה שבה הופסק הפרויקט, מבלי להתחיל את כל התהליך מחדש ומבלי לאבד שנים נוספות.
במאמר מוסגר אציין כי התמקדתי בסיכונים ובמתן פתרונות לכך שהפרויקט לא ייעצר ממועד חתימה על ההסכם ועד עליה לקרקע. יש מערך שלם של פתרונות ובטוחות לבעלי הדירות אשר אותם יש להטמיע בהסכם על מנת להבטיח את השלמת הפרויקט ו/או קבלת שווי הדירה החדשה לאחר ההריסה של הבניין הישן.
המסר שלי לבעלי הדירות הוא פשוט: התחדשות עירונית היא דבר חשוב ונכון לבעלי דירות ובמנגנונים מתאימים ניתן להבטיח כי התהליך יהיה מיטבי ויקנה לבעלי הדירות שקט נפשי וודאות משלב חתימה על ההסכם ועד קבלת דירת התמורה החדשה.
מאת עו"ד נעמה אריאל, מייסדת ובעלים של משרד המתמחה בלייווי וייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אריאל נעמה ושות' משרד עו"ד
d&b – לדעת להחליט
