שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
Dun
האדר מובייל דן אנד ברדסטריט duns100

קטר הצמיחה של המשק דוהר לעבר האור שבקצה המנהרה

נתוני הדו"ח המיוחד של דן אנד ברדסטריט מצביעים לא רק על כשלון תכנית מחיר למשתכן, אלא גם על הסיבות שהובילו לאי הצלחתה, דבר אשר מעלה חשש הנוגע לסיכויי הצלחת התוכנית המסתמנת של השר ליצמן. האם סופה של תכנית מחיר למשתכן והתחלת יישום התוכנית החדשה של ליצמן, שפרטיה המלאים והמיקוד שלה עוד לא ברורים, היא אכן בשורה טובה לזוגות הצעירים, למשפרי דיור, למשקיעים, ולמשק הישראלי הסובל קשות ממגפת הקורונה? כמה מבכירי ענף הנדל"ן בישראל עונים על השאלות הגדולות של העת הנוכחית

מערכת DUN'S 100 14:1226.07.20

מוגש מטעם Dun's 100

 

ענף הבניה נחשב בעיני רבים כקטר הצמיחה של המשק. ואם יש זמן שהמשק צריך קטר שיוציא אותו מהבוץ הכולל: גירעון הולך ותופח, מעל 20% אבטלה, מיתון והתכווצות המשק, קריסה של עסקים רבים וכו' – עכשיו זהו הזמן הנכון. מה שנותר כעת לוודא, שהאור בקצה המנהרה הוא אכן סימן לטוב ולנסיעה בכיוון הנכון, ולא סימן מקדים להתנגשות חזיתית עם הבעיות הרבות של הכלכלה הישראלית בדגש על עולם הנדל"ן.

 

על רקע מצוקותיו של המשק הישראלי ובצל מגפת הקורונה, יעקב ליצמן נכנס לתפקיד שר הבינוי והשיכון. אחת ההחלטות הראשונות של ליצמן היא גניזת תכנית מחיר למשתכן והטמעת תכנית חדשה המעודדת בניה בפריפריה. ליצמן עושה את מה שכחלון עשה לתוכנית של לפיד וקובר את התוכנית המרכזית הקודמת לפתרון בעיית הדיור בישראל, עם כניסתו לתפקיד. פרטי התוכנית של ליצמן עדיין לא מוכרים במלואם אך קווים כלליים כבר נמסרו בהודעות לתקשורת ובתדריכים שהועברו לעיתונאים ואנשי תקשורת. מומחים רבים טוענים כי על הממשלה להשקיע רבות בבנייה בכדי להמריץ את המשק ולהניע אותו חזרה לצמיחה, אך האם התוכנית של ליצמן היא התוכנית הנכונה לכך? או שמא מדובר בהימור המגיע בזמן קריטי, שכישלון שלו, יגרום לנזק משמעותי למשק הישראלי שמתקשה לחלץ עצמו מהביצה הטובענית שהקורונה משכה אותו אליו?

 

"תכנית מחיר למשתכן לא באמת הצליחה לבצע את השינוי אותו היא שאפה לבצע. מרבית הזכאים הרלוונטיים לתוכנית לא באמת קיבלו פתרון, ואת זה ראינו במספרים" מסבירה אפרת שגב, סמנכ"ל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט. שגב מתייחסת בין היתר לנתונים שנאספו על ידי חברת דן אנד ברדסטריט ומציגים תמונה בעייתית. מאז תחילת יישום התוכנית ועד היום (2015-2020) כ – 80% מסך היחידות שרמ"י שיווקה הוקצו לתוכנית מחיר למשתכן (קרוב ל – 80.000 יח"ד), בעוד רק כ – 20% מהיח"ד שרמ"י שיווקה הוקצו לשוק החופשי. כ – 130.000 זכאים נרשמו לתוכנית מחיר למשתכן, 80.000 מתוכם זכו בדירה, וכ – 35.000 ממשקי הבית שזכו בדירה מימשו את זכותם ורכשו דירה. נתונים אלו מלמדים כי שיעור המימוש בפועל נמוך מ – 50% מהעסקאות הפוטנציאליות וכ – 27% מסך כלל הזכאים. בשנים האחרונות פרויקטים של מחיר למשתכן היוו כ – 20% מהתחלות הבניה השנתיות וכ – 25% מסך הרכישות השנתיות של דירות חדשות על ידי הציבור.

 

רוני מזרחי רוני מזרחי

 

בנוסף, לפי הדו"ח של דן אנד ברדסטריט התוכנית אף העלתה את רמת הסיכון בענף הבניה והחמירה את מצבם של חלק מהקבלנים העוסקים בתוכנית. על פי נתוני החברה, שיעור הקבלנים אשר עסקו במחיר למשתכן ונמצאים בסיכון, הינו גבוה בלמעלה מ-50% מהממוצע של יתר הקבלנים אשר פועלים בתחומים אחרים בענף. לפי ההסבר שמעניק הדו"ח, מלכתחילה, מתח הרווחים היזמי בפרויקטים של 'מחיר למשתכן' הינו נמוך מהשוק החופשי. מרבית הפרויקטים שווקו בפריפריה באזורים בהם ההיצע עולה על הביקוש. בהתאם לשיעור אי-המימוש, כ-50% מהדירות לא נמכרו והוצאו בחלוף תקופה על ידי היזמים למכירה בשוק החופשי. במצב כזה הקבלן מתמודד מול השוק החופשי עם היצע של דירות במפרט נמוך יותר, כאשר באופן כללי אותו אזור ספג ירידת מחירים בשל הפרויקטים של 'מחיר למשתכן'. תנאי השוק האזוריים מאלצים את הקבלן למכור במחיר נמוך באזורים שבהם בכל מקרה ההיצע עולה על הביקוש. המגמות הענפיות הללו מובילות להתארכות משך השיווק של הפרויקטים ולפגיעה בנזילות של הקבלנים, וכתוצאה, לעליה ברמת הסיכון בהתקשרות, ככל שמתקבל מידע עסקי על החברות המעורבות.

 

עד כמה המצב הנוכחי רציני ומדאיג? ובכן, כדאי להביט גם על הנתונים שהתפרסמו לאחרונה ע"י הלמ"ס. בין החודשים מרץ-מאי נרשמה ירידה של כ – 40% במכירת דירות בהשוואה לשלשת החודשים שקדמו להם (דצמבר 2019- פברואר 2020). נתוני רשות המיסים מעידים על מצב קשה יותר עם נתונים הכוללים ירידה בדיווח של כ – 60% בקניית דירות. אלמנט מדאיג נוסף הוא התחלות הבניה. בתקופת החודשים מרץ-מאי נרשמה ירידה של כ – 35% בהתחלות הבניה, אל מול שלשת החודשים שקדמו לתקופת הקורונה. על אף התאוששות קלה שנרשמה במספר הדירות שנמכרו בחודש מאי לעומת חודשים מרץ-אפריל, לפי נתוני משרד האוצר, חודש מאי 2020 הוא החודש עם מספר המכירות המועט ביותר מבין חודשי מאי מזה 17 שנים. הקטר תקוע, והשאלה היא האם התוכנית של ליצמן יחד עם התנהלות האוצר בסוגיה מרכזית זאת, ובסוגיות האחרות של תקופה זאת, אכן יצליחו להניע אותו קדימה, ואת המשק הישראלי בעקבותיו?

 

את התשובה לשאלה נוכל לבחון ולקבל בוודאות רק בעוד מספר שנים, אולם כבר כעת ישנם אלמנטים שנכון להימנע או לאמץ אותם במסגרת התוכנית החדשה, ועל סמך מה שנלמד מהתוכניות הישנות. כך למשל, הדו"ח של חברת דן אנד ברדסטריט מסתיים עם האמירה כי, "לגבי הרוכשים, הנתונים תומכים בכך, שבהיעדר תעסוקה, מסחר ותשתיות מספקות בפריפריה, חלק ניכר בחרו שלא להעתיק את מקום מגוריהם לפריפריה. כך שלהערכתנו יש לבדוק את מתכונת התוכנית החלופית המוצעת לעומק על מנת להגדיל את הביקוש לדיור בפריפריה, אחרת התוכנית עלולה לא לעמוד אף היא ביעדיה". כהמשך לכך, מוסיפה גם אפרת שגב, סמנכ"ל אגף כלכלה, מידע ומחקר ב- dun and bradstreet, את הפרשנות שלה לגבי התוכנית המוצעת ולגבי המרכיבים שיקבעו את סיכויי הצלחתה, "התוכנית החדשה שמתיימרת להחליף את 'מחיר למשתכן' נראית גם כתוכנית שלא חפה מחסרונות ויש בה חיסרון אחד מרכזי שנראה כרגע שמתעלמים ממנו בתכנון: הנושא של פיזור אוכלוסייה ומתן פתרונות דיור בפריפריה הוא כמובן חשוב ברמה האסטרטגית אך מצריך גם ראיה אסטרטגית כוללת. ראינו גם במחיר למשתכן שהיכן שהוצעו פתרונות דיור בפריפריה הם נותרו בחלקם או ברובם מיותמים וללא ביקוש וכרגע לא ברור איך התוכנית החדשה תפתור את זה בזמן שהתוכנית הקודמת כבר הוכיחה שהבעיה היא לא במחיר, אלא במעטפת. היכולת לשכנע אנשים לעבור לגור בפריפריה לא בנויה רק על מתן פתרון דיור אלא על מתן פתרון כולל לכל מרקם החיים: אפשרויות תעסוקה, תשתיות תחבורה, מערכות חינוך ובריאות ברמה גבוהה, דברים שהיום לוקים בחסר ולא ברור איך תוכנית שמתייחסת לפן אחד של החיים בפריפריה ולא כתוכנית עם מענה כולל, תצליח לתת פתרון בר קיימא שבאמת יצליח להזיז את המחט ולעשות שינוי אמיתי". 

לאן תיקח אותנו התוכנית החדשה של ליצמן לאן תיקח אותנו התוכנית החדשה של ליצמן צילום: depositphotos

 

מה חושבים המומחים?

כדי לקבל תמונת מצב מקיפה על תוצאת תוכנית 'מחיר למשתכן', על התוכנית החליפית של ליצמן, על מצב ענף הנדל"ן כיום ועם מבט לעתיד, פנינו אל כמה מבכירי ענף הנדל"ן המייצגים מספר זוויות מבט שונות על סוגיות מרכזיות אלה. לכתבה התראיינו ניר מסיקה, סמנכ״ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, רוני מזרחי, יו"ר 'קבוצת מזרחי ובניו' ונשיא לשכת הקבלנים, וישראל זעירא, בעלים ומנכ"ל חברת 'באמונה ייזום וניהול פרויקטים'.

 

מהי עמדתך בנוגע לתוכנית המחיר למשתכן? האם סיום התוכנית אכן התבקש?

רוני מזרחי, יו"ר 'קבוצת מזרחי ובניו' ונשיא לשכת הקבלנים: התוכנית לא הייתה צריכה להתחיל ואני שמח שהיא הסתיימה. אמנם היו בה מעט יתרונות, כמו למשל הצעירים שהצליחו להגיע לדירה, אבל גם הרבה חסרונות. המדינה נכנסה לגירעון של עשרות מיליארדים מהתוכנית, לא הוקצו קרקעות למשפרי דיור ונוצר מחסור בקרקעות שגרם להמשך עליות במחירים. אמרתי לכחלון שזה מה שיקרה כבר בשנת 2016. אני מציע לליצמן למכור קרקעות במחיר מלא, להקצות קרקעות לצעירים, אך במקביל לדאוג גם להקצאת קרקעות למשפרי דיור ועוד. יש מחסור של 100-120 אלף יחידות דיור וצריך לטפל במחסור במהירות כי כל עוד המחסור קיים, מחירי הדיור ימשיכו לעלות. חייבים להביא גם עוד עובדים זרים מאחר והם יעילים יותר מכל העובדים האחרים בשוק הבנייה. השוק יכול לייצר 50.000 יחידות דיור בשנה אבל חסרות ידיים עובדות, הבירוקרטיה תוקעת הכל והמיסים גבוהים. המדינה צריכה לבטל את מס הרכישה למי שקונה דירה ראשונה ולצמצם את המס למשפרי דיור שרצים להשקיע בנדל"ן בחו"ל בגלל המיסוי הגבוה כאן. מדינות אחרות נותנות אזרחות ומענקים למי שמשקיע בנדל"ן ואנחנו כאן מגרשים את המשקיעים החוצה וגורמים לבריחה של 4 מיליארד ₪ בשנה שיכלו להישאר בארץ, לפתח את הכלכלה הישראלית ולייצר עוד מקומות עבודה.

 

ישראל זעירא, בעלים ומנכ"ל חברת באמונה ייזום וניהול פרויקטים: כמו במקרים רבים, הרעיון היה טוב אך הביצוע כושל. הייתה אפליה מובנית בין משפרי הדיור לזכאים. לולא האפליה מחירי הדירות יכלו לרדת בעוד כ – 15%. אמנה כמה מהכשלים:

1. התוכנית יועדה רק לזכאים, כלומר השיקול היה סוציאליסטי ולא כלכלי נטו באופן שיתאים לשוק. רצו לעזור לזוגות צעירים לקנות דירה ולא באמת להוריד מחירים.

2. הרגולציה הייתה מטורפת וכללה ירידה לפרטים שעיכבה את תכנון הבניה מפרק זמן של כשנה, לפרק זמן של כשנתיים וחצי, מה שגרם להמתנה בשוק ועליית מחירים.

3. חילקו 'כרטיסי פיס' למי שזכה בהגרלה באופן לא מידתי. מה ההיגיון שאדם אחד יקבל הטבה של חצי מליון ואדם בבעיר אחרת יקבל הטבה של 100000 בלבד? לכן לא פלא שעוד לפני נפילת הממשלה דיברו במשרדים השונים על החלפתה. כיום, בעקבות הקורונה, גם אין לממשלה כסף לסבסד קניית דירות ולכן צריך ללכת לכיוון אחר.

הורדת מס הרכישה מ 8% ל 5% תניע בע"ה את קטר הבניה שמצמיח את המשק. כל קניה של דירה מזרימה סכומים גדולים לקופת המדינה, סכומים המתקרבים לחצי מהסכום שהרוכש שילם עבור הדירה. מצד שני, כדי לתת פתרונות דיור צריך לשחרר הרבה חסמים שמעכבים וכך ישוחררו דירות רבות למשק.

 

ישראל זעירא ישראל זעירא צילום: רפי קוץ

 

ניר מסיקה, סמנכ״ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר: תכנית מחיר למשתכן הייתה אחת מתוכניות הדגל של הממשלה ושל שר האוצר הקודם לפתרון משבר הדיור שפקד את מדינת ישראל בעשור האחרון, והיא נועדה לשרת עשרות אלפי זוגות צעירים שכמעט ואיבדו את התקווה לקורת גג במחיר הוגן כאן בישראל. לאחר כחמש שנות פעילות, יש למעלה מ78 אלף זוכים שזכו בדירות בכל רחבי הארץ, מקרית שמונה שבצפון ועד אילת שבדרום, באזורי ביקוש ובאזורי פריפריה. על כל שקל אחד שהמדינה השקיעה בתוכנית, הציבור הרוויח 3 שקלים, בסך הכול ערך כללי של 22 מיליארד ₪ אל מול 5-7 מיליארד ₪ בלבד של עלות התוכנית. מדובר בתשואה חסרת תקדים לתוכנית ממשלתית. ראשית חשוב לי להרגיע את כל הזוכים המאושרים, המדינה תמשיך ללוות את התוכנית ולהיות מחויבת לכל אותם עשרות אלפי זוגות שזכו וטרם הגיעו לשלב המיוחל של קבלת המפתח. ההחלטה של משרד השיכון על סיום התוכנית, נוגעת להמשך שיווקי הקרקע במתכונת של התוכנית והיא איננה רלוונטית לכל אותם הזוגות הזוכים. מדובר בממשלה חדשה ואך טבעי הוא ששרים חדשים ירצו לקדם תוכניות חדשות על פי השקפת עולמם, זוהי דרכה של הדמוקרטיה.

 

האם אתה סבור כי סיום התוכנית קשור בהחלפת השלטון וכניסתה של ממשלה חדשה? האם הסיבה היא פוליטית או עניינית?

ישראל זעירא: החלפת התוכנית מתבקשת ללא קשר לעניין הפוליטי.

 

ניר מסיקה: ראשית חשוב לזכור כי תכנית מחיר למשתכן מזוהה מאוד עם שר האוצר הקודם, מר משה כחלון. הוא יזם את התוכנית במתכונתה הנוכחית והשקיע רבות ממרצו ומזמנו היקר לקידום התוכנית מתוך אמונה אמיתית ורצון עז לסייע לזוגות הצעירים, וזאת לאחר עשור של עליות מחירים חדות, לעיתים אף דו ספרתיות בשנה. אני סבור כי ראוי שכל שר יקדם תוכניות ההולמות את השקפתו והאג’נדה בה הוא מאמין.

 

רוני מזרחי: מבחינה פוליטית, אנחנו מורגלים לכך ששר חדש שנכנס אומר שמה שהשר הקודם עשה לא נכון. מצד שני, באופן מעשי תכנית 'מחיר למשתכן' לא הצליחה להוריד מחירים וגרמה לגירעון ועודף ביח"ד באזור הפריפריה. יש עשרות אלפי יח"ד בפריפריה בערים כמו ב"ש, עפולה בקריות ובערים נוספות שאין להם דורש. גם אף קבלן לא יכנס לבנות שם עכשיו כי יש עודף בדירות.

 

מהי עמדתך על התוכנית החלופית המסתמנת של השר ליצמן? האם לדעתך מדובר על תכנית המיטיבה עם מגזרים מסוימים?

ניר מסיקה: אני חושב שמן הראוי להמתין עד שהשר ליצמן יאשר באופן מסודר את תוכניתו החדשה בממשלה ובמועצת מקרקעי ישראל וזאת בטרם ימהרו לשפוט אותה. יחד עם זאת, החזרה של שיווק קרקעות לכל המרבה במחיר באזורי המרכז פירושה חזרה לשיטת הספסרות בקרקע על כל המשתמע מכך. חשוב לזכור כי מרבית קרקעות המדינה הזמינות לשיווק נמצאות דווקא באזורי הפריפריה, ושם אכן בוצע שיווק חסר תקדים במרבית מערי הצפון והדרום. ההבחנה הזו שוב בין מרכז לפריפריה עלולה לפגוע בראש ובראשונה בציבור המתגורר בערי הפריפריה וליצור פער בלתי מתקבל על הדעת בהשוואה למחירי הדירות במרכז. כמו כן, בנוגע למתן מענקים לרכישת דירות ללא הבחנה מצד המדינה - בניגוד לדירות 'מחיר למשתכן' - עלולות להיות השלכות שליליות על אזורי הפריפריה. חשוב כעת גם לקדם פיתוח של אזורי תעסוקה מתקדמים וחינוך איכותי לתושבי הפריפריה לצד פתרונות הדיור.

 

רוני מזרחי: הרעיון של לקנות דירה יד שניה עם מענקים לאלה שקונים את הדירה בפריפריה הוא רעיון מצוין. התוכנית הזאת טובה מתוכנית 'מחיר למשתכן' והיא נותנת מענקים גדולים לאלה שבאים לגור בפריפריה ומענקים קטנים לאלה שבאים לגור במרכז. התוכנית מיטיבה עם המגזר החרדי ואין לי התנגדות לכך. במקום שהם יגורו בדחק עדיף שהם יגורו בפריפריה והם גם לא יעלו את מחירי הדיור במרכז. אני בעד התוכנית.

 

ישראל זעירא: אינני מכיר את התוכנית לפרטיה. אולם בנוגע לאמירות כי מדובר על תכנית עם שיוך מגזרי, אני חושב שפתרון דיור לציבור החרדי זו לא משימה של ליצמן, זו משימה לאומית. ברגע שנפתור את מצוקת הדיור של החרדים זה ישפיע על שאר השוק והמחירים יפסיקו לעלות. יש דירות בשוק, והמשבר אף חשף זאת כאשר 11.000 דירות אייר.בי.אנד.בי נכנסו כעת לשוק ההשכרה בתל אביב, יחד עם דירות רבות אחרות שהתפנו. למה שלא יציעו עוד 10.000 יחי"ד לחרדים בפריפריה? צריך להקים להם עוד שכונות בערים ואם נפתור להם את הבעיה, נפתור את הבעיה לכולם.

מבחינת תוכניתו של ליצמן, ממה ששמעתי על התוכנית הרי שיש כוונה להשקיע רבות בפריפריה וכאן הייתי נותן מענקים גם למי שהולך לגור בפריפריה. יאיר לפיד היה זה שביטל את המענקים הללו, אבל לולא המענקים הללו לא היו קמות חריש וכרמי גת ואלפים רבים מתגוררים שם ויעברו לגור שם. אם רוצים לעודד את עם ישראל לעבור לגור בגליל, בנגב וביהודה ושומרון צריך לעשות זאת באמצעות מענקים וכך להוריד את הלחץ מהמרכז. לדעתי צריך גם לבטל בפריפריה את מס הרכישה למשקיעים.

 

ניר מסיקה ניר מסיקה צילום: אלכסיי בלינסקי

 

האם לדעתך התוכנית החדשה עשויה לגרוע הטבות מן הזכאים או דווקא לסייע להם?

רוני מזרחי: התוכנית תהפוך את המצב להוגן. מקודם, מי שקנה בפריפריה חסך 100.000 או 200.000 ₪ ואלו שקנו ברעננה, הרצליה וראשל"צ קיבלו הטבה של יותר מחצי מיליון ₪. זה לא הוגן.

 

ישראל זעירא: איני מכיר מספיק את התוכנית כדי להשיב

 

ניר מסיקה: התשובה לשאלה זו איננה חדה, לא מדובר בשחור או לבן אלא יש לבחון לעומק את היקף ההטבות ואת הקהל הנהנה מהם. אני מניח שיהיו זוגות שייהנו מהטבות גדולות יותר וכאלה שלא.

 

כיצד לדעתך השפיע משבר הקורונה על מצוקת הדיור לזוגות הצעירים בישראל, הן בפן הרגולטורי - אחוז מימון המשכנתאות - והן בצד היזמים? כיצד יושפע השוק מחוסר היכולת של יותר ויותר אנשים לעמוד בתשלום המשכנתאות כתוצאה מאיבוד העבודה/העסק/מעבר לאבטלה?

ישראל זעירא: יש כיום כ – 20% אבטלה שזה נורא ואיום. המשק בהקפאה. ברור שמי שבאבטלה לא יכול לקנות דירה וקשה לו לשלם את המשכנתא. תפקיד הממשלה הוא להחזיר את המשק לצמיחה במהירות מסחררת. כל חברה נורמלית קיצצה את השמנת שלה ועסוקה בלהדק חגורות. צריך לתת מענקים למעסיקים על קליטת עובדים חדשים. כשזה יקרה, כולם יחזרו לחייך. אסור לעמוד בצד הבולם, חייבים לקחת יוזמה ולפעול במהירות. יזמים יבנו כמה שאפשר וככל שיש קרקעות, וכידוע, בשעת משבר עם ישראל בורח לנדל"ן. בנוסף, הקורונה לימדה את כולם שעדיף שיהיה עוד חדר בבית ולדעתי אנשים יקנו בעתיד דירות גדולות יותר ויעבדו יותר מהבית. אולם, ימים יגידו, אנחנו לא נביאים.

 

ניר מסיקה: מוקדם עדיין לנתח את השפעות משבר הקורונה על מצוקת הדיור מאחר ומן הראוי לנתח את ההשפעות בסיומו של המשבר, ולצערי הרב, מדינת ישראל עדיין לא ניצחה את הווירוס. יחד עם זאת חשוב לזכור כי מטה הדיור הלאומי פעל רבות בתקופת המשבר באופנים שונים: איפשרנו את פעילות מוסדות התכנון באמצעות ישיבות זום, תכנית מחיר למשתכן המשיכה לפעול תחת מגבלות משרד הבריאות. הח"מ היה בקשר ישיר עם בנק ישראל ועם הנהלות הבנקים השונות על מנת להבטיח כי האשראי לזוכים יימשך כסדרו ככל האפשר, הן בפן ליווי היזמים והן בפן המשכנתאות.

לגבי החלק השני של השאלה, על האופן שבו יושפע השוק מחוסר היכולת של אנשים לעמוד בתשלום משכנתאות, זו בהחלט שאלה כבדת משקל שתלויה בראש ובראשונה בשוק העבודה הצפוי לנו בחודשים הקרובים. התבססות אחוזי האבטלה הגבוהים וחסרי התקדים לא צופנת טובות לצערי הרב. אני שמח כי בנק ישראל והפיקוח על הבנקים מגבשים תכנית להתמודדות עם הסוגייה. אני לא חושב שאנחנו בפתחו של משבר כפי שהיה בתקופת משבר הסאב פריים בארה"ב כתוצאה ממאפייני המערכת הבנקאית ומגבלות בנק ישראל, אך מוקדם עדיין לחזות את העתיד לבוא.

 

רוני מזרחי: נוצר מצב שהצעירים היום מתקשים לקנות דירה. יש מלא מובטלים שלא יכולים להראות את 3 המשכורות האחרונות שלהם ולא יכולים לקחת משכנתא. הקורונה עצרה אנשים מלקנות דירה, וזה קורה באופן רוחבי בכלל האוכלוסייה ובכל הארץ.

קבלנים ויזמים הם חתולי רחוב, הם לא יזמו ויבנו בנייה חדשה. ב 2020-2021 תהיה ירידה לבנייה של 40-42 אלף יח"ד ולא כפי שהיה צריך שיקרה עם בנייה של 50-60 אלף יח"ד והמחסור בדירות יגדל. הקורונה היא בשורה רעה מאוד, יהיו כאן שטחי מסחר גדולים שיעמדו ריקים, הרי אפשר לעשות הכל היום בזום, לא צריך משרד, ויהיו מיליוני מטרים של משרדים שיעמדו ריקים. לדעתי צריך לקחת 25% מהמשרדים ולשנות להם את הייעוד לדירות של 50-70 מ"ר שיופנו לאנשים שחיים לבד כמו גרושים, רווקים, משפחות קטנות, מבוגרים או להטבי"ם, שיפנו דירות של 4 חדרים ויעברו לגור בדירות מותאמות וקטנות יותר, והדירות הללו ישוחררו לטובת משפחות צעירות עם ילדים. אנשים חיים היום זמן ארוך יותר ולא עוזבים את הדירות הגדולות שלהם למרות שמבחינה פרקטית אין להם צורך בדירה גדולה כאשר הם מזדקנים והילדים עוזבים את הבית.

 

האם אתה צופה שישראל תעמוד ביעדי התוכנית האסטרטגית של בניית 1.5 מיליון יח"ד עד שנת 2040?

ניר מסיקה: הדרך לשם עודנה ארוכה אולם אם מוסדות התכנון והנהלת משרד הפנים האמון כיום על פעילות מנהל התכנון, ימשיכו במלוא המרץ לתכנן דירות כפי שהיה בתקופת מטה הדיור הלאומי, (מדובר בשיאים חסרי תקדם של תכנון דירות הן בוועדות המחוזיות והן בותמ"ל), הדבר בהחלט אפשרי. המלצתי היא, לא להוריד את הרגל מדוושת הגז.

 

רוני מזרחי: אני מעריך שעד 2040 יבנו 1.2 מיליון יח"ד, לא יותר. אין קרקעות, אין ידיים עובדות והבירוקרטיה רק מתגברת. ההשלכות הן שמגמת עליית המחירים תמשיך. אני נוהג להגיד שמדינת ישראל היא 'מדינה מערבית עם גידול ערבי' – כלומר אנחנו לכאורה מדינה מערבית אך עם הילודה הגבוהה ביותר בעולם המערבי שמתאימה יותר לתרבויות מזרח תיכוניות. אנחנו צריכים שיהיו כמה שיותר דירות כדי להוריד את מחירי הדירות ולפתח את מודל השכירויות, כי אנחנו רואים היום שפחות אנשים מצליחים לקנות דירה ומצד שני הדירות ממשיכות להימכר. אם בעבר יותר מ 80% מהישראלים החזיקו בדירה אשר הייתה בבעלותם, כיום פחות מ 70% מחזיקים דירה משלהם, אך במקביל, מאחר ואין תחליף להשקעה בנדל"ן, אנחנו רואים יותר ויותר קבוצות השקעה גדולות כמו למשל מתחום הביטוח, שקונות דירות ומקבלות תשואה של למשל 4% אך בגלל כמות הדירות שהן מחזיקות זה משתלם להם מבחינה כספית.

 

ישראל זעירא: לא מאמין שנצליח. הבירוקרטיה מכלה כל חלקה טובה, תמיד יש פקיד חכמולוג שמחסל את התוכנית של הפקיד שמולו. לצערי לא נעשה מספיק בכל הנוגע להסרת חסמי הבירוקרטיה וצריך להיעשות יותר בעניין זה.

 

מה דעתך על הורדת מס הרכישה? האם המשקיעים יחזרו לשוק עכשיו? מה צפי למחירי דירות שנה מהיום?

ישראל זעירא: אם יורידו את מס הרכישה לחמישה אחוזים המשקיעים יחזרו וזה יתן דחיפה למשק. זהו מהלך שישמש כמנוע צמיחה משמעותי וגם יגרום להכנסת כספים למדינה כתוצאה מגביית מיסים. בנוסף, המהלך יחזיר הרבה עובדים למעגל העבודה.

 

רוני מזרחי: מס הרכישה לדירה ראשונה צריך לעמוד על 0%, בעוד מס הרכישה למשפרי דיור ולתושבי חוץ יהודים על 2.5%. מס רכישה מוזל יוציא את עגלת הנדל"ן מהבוץ, יזיז את הענף קדימה ויניע את המשק כולו.

 

אילו היית שר השיכון, אלו מהלכים היית מבצע על מנת לקדם ולהציל את שוק הדיור?

רוני מזרחי: אם הייתי שר השיכון הייתי מביא בדחיפות כ 20-40 אלף עובדים זרים – מה שיגדיל את התחלות הבניה ל 70-90 אלף יח"ד בשנה. הייתי מאשר היתרי בניה תוך 6 חודשים באישור של אדריכל תוך הפחתת בירוקרטיה. הייתי מפזר את מכרזי המנהל במנות קטנות ומשתף את כל הקבלנים בארץ בעשייה ובבניה בכל הארץ מאחר ו 95% הקבלנים בארץ הם קבלנים ג' 1 ו – 2 ונחשבים כקבלנים קטנים. והייתי גם מחייב רשויות בהוראת שעה לאשר תוספת שבס כחלון של 30% לזכאים.

 

ישראל זעירא: אם הייתי שר שיכון הייתי נותן מענקים בפריפריה וביהודה ושומרון , מוריד מס רכישה לאפס בפריפריה, והייתי נותן מענקים לא רק לרוכשים, אלא גם לאנשים שבאים להתגורר בפועל בפריפריה גם אם לא קונים דירה – כלומר מענק נוסף לשוכרים. כמובן יש לבטל את הרגולציה והפחתת חסמים אשר מונעים מהשוק החופשי לעבוד לבד ובאופן שוטף. השיטה האמריקאית בהוצאת היתר בניה תוך 4 חודשים היא המודל הנכון.