תוכנית מתאר חדשה אושרה לפני מכירת הדירה – מדוע בוטל היטל ההשבחה?

על פי הוראות חוק התכנון והבנייה יש שלוש פעולות תכנון שעליהן ניתן לגבות היטל השבחה. אחת מהן היא אישור תוכנית מתאר חדשה המעלה את ערך הנכס.

החוק קובע שבעל הנכס צריך לשלם את ההיטל במקרה של ״מימוש זכויות״ כלומר עם קבלת היתר בנייה, תחילת השימוש בנכס בפועל או העברת הבעלות לאדם אחר.

עוד קובע החוק כי את השומה (חישוב גובה ההיטל) על הרשויות לערוך ביום "תחילת התוכנית" המוגדר כ-15 יום לאחר פרסום תוכנית המתאר המאושרת ברשומות או בעיתון. את ההשבחה מחשבים בהתאם למחיר שבו היה נמכר הנכס בשוק החופשי.

כלומר, בהתאם להוראות החוק, בין אירוע המס (אישור התוכנית) לבין המועד הקובע לחישוב ההיטל (תחילת התוכנית) קיים פער של 15 יום. אבל על מי מוטל החיוב כשדירה נמכרת בטווח הביניים הזה? זו השאלה אליה נדרשה באחרונה הוועדה המחוזית של מחוז דרום.

בני זוג מכרו את דירתם בקרית גת בדצמבר 2015, כמה ימים לאחר שאושרה תוכנית מתאר חדשה וזמן קצר לפני מועד ״תחילת התוכנית״, כלומר, לפני שחלפו 15 הימים ממועד פרסום התוכנית המאושרת.

הוועדה המקומית קרית גת דרשה מבני הזוג לשלם היטל השבחה. השניים, שיוצגו על ידי עו״ד חגי שומרון, ערערו על ההחלטה בפני ועדת הערר המחוזית. הם טענו שהחיוב נעשה שלא כדין מאחר שהסכם המכר נחתם לפני יום ״תחילת התוכנית״ ומי שצריך לשלם את ההיטל אלו למעשה הקונים.

הוועדה המקומית, שיוצגה על ידי יועמ"ש הרשות המקומית, עו"ד חגי שומרון, טענה כי לפי לשון החוק ניתן לקבוע שביום תחילת התוכנית נוצר החיוב בהיטל השבחה למפרע מיום אישורה.

היא הוסיפה שאין לראות במועד פרסום התוכנית, ועל אחת כמה וכמה ביום תחילתה של התוכנית, כמועד הקובע וזאת משום שמיום אישורה של התוכנית ״נתקבע המצב העובדתי והמשפטי ואין כל יכולת להשפיע על תוכנית לאחר אישורה״.

הסכם מכירה (אילוסטרציה) צילום: shutterstock

"יום אישור התוכנית אינו רלוונטי להיטל ההשבחה"

אך ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז דרום בראשות עו״ד בני זלמנוביץ דחתה מכל וכל את עמדת הוועדה המקומית. היא קבעה ש״פרשנות המשיבה לא ראויה ותפגע בוודאות ובהסתמכות הנדרשים בהיטל השבחה״. ועדת הערר הבהירה כי המחוקק ביקש ליצור וודאות בשאלה מי חייב לשלם את ההיטל ומתי ולכן קבע שיום תחילתה של התוכנית הוא היום בו ״עד אליו אין השפעה לתוכנית וממנו יש השפעה לתוכנית״.

הוועדה הדגישה כי רק תחילתה של התוכנית יוצרת חיוב בהיטל השבחה ולכן מימוש זכויות שנוצר לפני מועד זה אינו יכול לשאת בחובו חיוב בהיטל השבחה מכוח אותה תוכנית. היא הוסיפה כי ״יום אישורה של התוכנית אינו רלוונטי לעניין היטל ההשבחה״.

הוועדה הסבירה שההיגיון המשפטי תומך דווקא במסקנה הפוכה מזו של המשיבה שכן צדדים להסכם המכר מכלכלים את צעדיהם לפני חתימת ההסכם ובין היתר לוקחים בחשבון עליות בערך המקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית השבחה. ואולם, ניתן לייחס להם ידיעה של תוכנית כזו רק 15 יום לאחר פרסום התוכנית המאושרת ברשומות או בעיתון.

בנסיבות אלה קיבלה הוועדה את הערר וחייבה את הוועדה בהוצאות של 12,000 שקל.

להחלטה

• ב״כ העוררים: עו״ד חגי שומרון

• ב״כ המשיבה: עו"ד חי יקיר

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין".