איך בוחרים נציגות בית משותף בפרויקט פינוי בינוי?
נציגות הבית המשותף מחויבת לדאוג לאינטרסים של הדיירים ובכל הנוגע לפרויקט פינוי בינוי היא נושאת באחריות רבה. על אילו דגשים חשוב להתעקש? מדריך
פרויקט פינוי בינוי הוא עסקה בין בעלי דירות לבין יזמים, במסגרתה מקים היזם בניין מגורים חדש ותמורת הדירות החדשות להם זוכים הדיירים, מקבל היזם את זכויות הבנייה שבבעלותם. על מנת שהפרויקט יתנהל באופן יעיל, תוך שמירה מלאה על זכויות הדיירים, חשוב למנות נציגות בית משותף, אשר תייצג את הדיירים ותפעל לקידום הפרויקט בצורה הטובה ביותר.
מהו תפקידה של נציגות הבית המשותף?
לצורך עסקה של פינוי בינוי, יש צורך בהתקשרות עם שני בעלי מקצוע עיקריים: היזם אשר יבצע את עבודות הבנייה ועורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר ישמור על זכויותיהם המשפטיות של הדיירים במסגרת העסקה. מטבע הדברים, אם כל דייר יידרש להתנהל בנפרד מול אלו, הרי שיהיה קשה מאוד לקבל החלטות ולקדם את הפרויקט באופן אפקטיבי. על כן, יש למנות נציגות של הבית המשותף אשר מחליפה את הצורך בניהול משא ומתן מול כל דייר באופן פרטני ומייצגת את רצון כלל הדיירים.
תפקידה של הנציגות יהיה ראשית כל, לאתר יזם מתאים לפרויקט, בעל ניסיון עשיר ומוניטין מקצועי טוב וכן עורך דין אשר יעניק ליווי משפטי מלא לדיירים. לאורך הפרויקט עצמו, תהווה הנציגות גורם מתאם בין הגורמים המקצועיים השונים ותעביר לדיירים את כל המידע והעדכונים הרלוונטיים. כמו כן, בכל מקרה של תלונה, או שאלה, יוכל כל דייר לפנות לנציגות הבית המשותף וזו תפעל למתן מענה ופתרון.
פינוי בינוי צילום: אלון מצקין
כיצד בוחרים את חברי הנציגות?
בחירת הדיירים אשר ירכיבו את הנציגות, תיעשה במסגרת אסיפה כללית של דיירי הבניין, בהתאם לקבוע בתקנון הבית המשותף. נזכיר כי תקנון זה חל על כל בית משותף בישראל, כאשר יהיה הוא אחד משניים: תקנון מוסכם אשר נוסח על ידי דיירי הבניין ובהעדרו, יחול התקנון שבחוק המקרקעין. כמה דיירים תכלול נציגות הבית המשותף? זאת על פי הקבוע בתקנון. כך למשל, על פי התקנון שבחוק, נציגות הבית המשותף לא תכיל יותר מחמישה דיירים, בעוד שכאשר חל על הבניין תקנון מוסכם שנוסח על ידי בעלי הדירות, יכול והוא מאפשר מספר חברי נציגות גדול או קטן יותר.
לעניין זה נציין, כי רצוי שהנציגות לא תמנה מספר רב של דיירים, על מנת שתוכל לפעול ביעילות, אולם בד בבד, חשוב שיהיה ייצוג מספק לכל קבוצות האוכלוסייה בבניין וכי יהיה איוש לכל התפקידים המרכזיים. כך למשל כדאי למנות דייר אחד אשר יהיה אחראי על קביעת פגישות וניהול פרוטוקולים, דייר אשר יהיה אחראי לנושא החוזים מול אנשי המקצוע ואיש קשר מול הדיירים, אשר יהיה הכתובת עבור שאלות ובעיות וכן ידאג לעדכון הדיירים לאורך הפרויקט.
עו"ד אלה רודניק צילום: אלי מעייני
דגשים לעבודת נציגות הדיירים
נציגות הבית המשותף מחויבת לדאוג לאינטרסים של הדיירים ובכל הנוגע לפרויקט פינוי בינוי היא נושאת באחריות רבה, בשל הערך הכלכלי של הפרויקט. על מנת שהנציגות תמלא את תפקידה על הצד הטוב ביותר, כדאי לתת את הדעת למספר דגשים:
1. שמירה על שקיפות: הנציגות מחויבת לשמור על שקיפות מלאה מול הדיירים ולשם מטרה זו, חשוב לנהל תיעוד מסודר של מועדי פגישות הנציגות, כמו גם פרוטוקול, או סיכומי פגישות. כך יהיה קל יותר לעדכן את הדיירים בכל נושא והחלטה שהתקבלה.
2. מנגנוני פעולה: עם תחילת עבודתה, כדאי כי הנציגות תקבע מנגנוני פעולה, על מנת להתנהל באפקטיביות ולמנוע חיכוכים. למשל, קבלת החלטה על אופן עדכון חברי הנציגות בינם לבין עצמם, משכל אחד אחראי לתחום אחר, אופן ותדירות עדכון הדיירים בדבר החלטות ושינויים, קביעת זמנים למענה לפניות הדיירים ולבעלי המקצוע וכיו"ב.
3. חילוקי דעות: מומלץ לקבוע מנגנון ליישוב מחלוקות, על מנת שניתן יהיה לשמור על יעילות פעילותה של הנציגות, כמו גם על אווירה נעימה ומכובדת לאורך כל שלבי הפרויקט.
עו"ד אלה רודניק עוסקת בתחום המקרקעין.
