אין מקום לפרשנות: לא שילמת? לא קיבלת את הדירה

רכישת דירה – אין צורך להדגיש, היא עסק מרגש. אבל, כשקונה לא מקיים את הוראות החוזה, והסכמים, כידוע, יש לקיים, הוא עלול לאבד את הדירה ולשלם פיצויים ניכרים למוכר. עיקרון זה הודגם שוב, לאחרונה, במסגרת פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

תחילתה של הפרשה, בהתקשרות חוזית בין שני אנשים לרכישת זכויות בעלת דירה ביפו. כיוון שהדירה היתה בבעלותה של רשות מקרקעי ישראל, ולמוכרת היו רק זכויות חכירה, הסכימו הצדדים להתנות את הסכם המכר ביניהם בתנאי מתלה, לפי זכויות הבעלות בדירה תירכשנה על ידי המוכרת מהבעלים הרשום של הדירה (עמידר) בתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם. כמה חודשים לאחר מכן ולאחר שהקונה לא העביר למוכרת את יתרת תשלומי התמורה, הודיעה המוכרת על רצונה לבטל את עסקת המכר. למרות הודעת הביטול שמסרה המוכרת, המשיך הקונה בהליכים להשלמת עסקת רכישת זכויות הבעלות בדירה מעמידר.

בעקבות כך, עתרה המוכרת לבית המשפט בבקשה למתן פסק דין המצהיר על ביטול הסכם המכר שחתמה עליו, על ביטול העסקה בין הקונה לעמידה, ועל השבת המצב לקדמותו. המוכרת טענה, שהסכם המכר הופר על ידי הקונה בהפרה יסודית, עקב אי תשלום חלק מתמורה במועד החוזי, כך שהודעת הביטול בקשר להפרה זו, נמסרה כדין, כאשר מאידך, חרף הודעת הביטול המשיך הקונה, בחוסר תום לב, בהליכים למימוש עסקת הרכישה, תוך שהוא מסתיר זאת מהמוכרת. הקונה מצידו טען שהמוכרת היא זו אשר הפרה את הסכם המכר בכך שנמנעה שלא כדין מלהשלים את עסקת הקניה מבעלי הזכויות בה, ואת העברה הבעלות על הדירה על שמו.

בפסק הדין שניתן לאחר שמיעת הצדדים, פסק בית המשפט שהקונה אכן הפר את ההסכם בהפרה יסודית בכך שנמנע מלשלם את שני התשלומים הראשונים למוכרת במשך כמה חודשים. אף שבמועד מאוחר יותר, ניאות הקונה לשלם לעמידר (על חשבון עסקת המכר) סכום מהותי בגין עסקת רכישת זכויות הבעלות בדירה, אין בכך כדי לרפא את מחדלו של הקונה בתחילת הדרך. בית המשפט ראה בכך הפרה בוטה של ההסכם, המקנה למוכרת את הזכות הבלתי ניתנת לערעור של ביטול החוזה, בהתאם להוראות חוק החוזים.

צילום: bigstock

בנסיבות העניין, כך קובע בית המשפט, הסכם הרכישה של הדירה בוטל כדין על ידי המוכרת. אחד התנאים לביטול כדין הוא מסירת הודעה על ידי הנפגע, בפרק זמן סביר ממועד ההפרה וחובה על הנפגע להבהיר למפר באופן חד משמעי, ורצוי בכתב, כי בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט. על כן, כדברי בית המשפט: 'הודעה סתמית על ביטול, ללא פירוש והנמקה לה, לא תיחשב כהודעה כדין, שכן המפר מגבש עמדתו ביחס להודעת הביטול בהתאם לתוכנה והנמקתה'.

המסקנות העולות מהשתלשלות הארועים במקרה זה ברורות: ביצוע תשלומי תמורה בעד נכס מקרקעין יש לבצע במועד המוסכם. ביצוע תשלומים באיחור, בלא קבלת הסכמה ברורה ומפורשת מצד המוכר, ורצוי שהסכמה כזו תועלה על הכתב על ידי באי כוח הצדדים, עלול להוביל לאובדן הנכס הנרכש.

מצד שני, גם על מוכר נכס מקרקעין מוטלת חובה בנסיבות המתאימות, להודיע לקונה על ביטול העסקה בתוך פרק זמן סביר ממועד ביצוע ההפרה של ההסכם על ידי הקונה; גם כאן, רצוי מאוד, שהודעה מהותית מסוג זה, שעניינה ביטול ההסכם, תיעשה בכתב ובאופן מפורש על ידי המוכר.

במקרי קצה כאלה, אין מקום להשערות ולפרשנויות: מצד אחד, המוכר צריך להודיע לקונה שהוא נפגע מהפרת החוזה, ובתוך כך עליו להודיע לקונה כיצד בכוונתו לפעול ביחס להפרה הנ"ל, שכן לקונה יש זכות חד-משמעית לדעת מה כוונותיו של המוכר ביחס להפרה: האם מדובר בהפרה שהיא "הפרה יסודית", שבעקבותיה עומד המוכר לבטל את ההסכם ללא ארכה או שההפרה, ניתנת, עדיין, לתיקון.