שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

הסכמי שיתוף בין בעלי קרקע ישחררו קרקעות לבנייה

הסכמים כאלו מעידים על בשלות ורצון משותף לקדם את השבחתה או מכירתה בקומבינציה ליזם ועשויים להביא לשחרור מהיר של קרקעות פרטיות לבנייה

קרן זוקין ודפנה סירוטה 07:1206.01.17

בהתאם להוראות חוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, כשהבעלות במקרקעין משותפת, לכל אחד מהשותפים יש זכות בעלות שווה על כל גרגר חול במקרקעין, על פי חלקו היחסי. המשמעות היא שכדי לעשות פעולות מסוימות במקרקעין כגון פיתוח או בנייה על המקרקעין או התקשרות בעסקת קומבינציה, כל אחד מהבעלים זקוק להסכמת כל יתר הבעלים.

 

השותפות הזאת מונעת מבעלי הזכויות לעשות כראות עיניהם בזכויותיהם. כיצד אם כן ניתן במקרים כאלה לחלק את הקרקע בין כל הבעלים באופן שישמור על זכויותיהם ויאפשר להם לנהל אותה בצורה האידיאלית מבלי להידרש להליכי פירוק שיתוף בבית המשפט?

 

עריכת הסכם שיתוף בין כל בעלי הזכויות הוא פתרון שעשוי למנוע מאבקים בלתי נגמרים בין כתלי בית המשפט אשר בדרך כלל עלולים לארוך שנים רבות ולגרום להוצאות גדולות עבור כל הצדדים. בהסכם השיתוף הצדדים לו יכולים לקבוע את חלוקת המקרקעין ביניהם, לייחד חלקים מסוימים לאחד הבעלים, לקבוע את אופן ניהולם, השימוש בהם, זכויותיהם וחובותיהם כלפי המקרקעין וכלפי הבעלים האחרים, אופן סיום השיתוף ובמקרה של הפקעת זכויות לקבוע על מי תחול הפקעה. כך שהדברים הופכים להיות ברורים ופשוטים יותר.

 

את הסכם השיתוף ניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרה כזה כוחו יפה אף כלפי צדדים שלישיים אשר הפכו לשותפים מאוחר יותר או כל צד שלישי אחר. בית המשפט אף קבע כי תוקפו של הסכם אשר נרשם בלשכת הרישום הוא קנייני.

 

חתימה על הסכם שיתוף מומלצת במיוחד כאשר בעלי הזכויות מעוניינים לצאת לבנייה משותפת, בין באמצעות עסקת קומבינציה או בנייה עצמית, זאת כבר בשלבים מוקדמים ועוד בטרם יצאו לדרך המשותפת, על מנת להימנע מחילוקי דעות בין הבעלים. בהסכם לשיתוף הפעולה תוגדר הדרך לקבלת ההחלטות, אופן חלוקת ההוצאות, דרך חלוקת היחידות שיבנו וכיוצ"ב. 

אילוסטרציה אילוסטרציה צילום: דנה קופל

 

הסכם כאמור איננו ניתן לרישום כהסכם חלוקה של הדירות או היחידות, מכיוון שלא מצורף לו תשריט, אך ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות מביצוע עסקה ללא הסכמת צד שלישי (לדוגמא לטובת עוה"ד המלווה את הפרויקט), כך שלא ניתן יהיה לבצע עסקאות או שינויים ללא קבלת הסכמה לכך ובדיקה שהפעולות המבוקשות מבוצעות בהתאם להסכם השיתוף. בדרך זו ניתן למנוע העברת זכויות לצד ג' מבלי להכפיפו להסכמת הצדדים שבהסכם לשיתוף פעולה, ובסבירות גבוהה יותר ניתן יהיה להשלים את הפרויקט מבלי להידרש בכל שלב להסכמה מחודשת לכל דבר ועניין.

 

כוח ויתרון לבעלי הקרקע מול יזמים 

 

לאחרונה דן בית המשפט בחלוקת זכויות באמצעות הסכם שיתוף בעניין עליזה ביזבי נ' זנט פחימה ואח', מיום 30.6.16 שם נבחנה השאלה: כיצד יחולקו זכויות בנייה המוקנות מכוח תיכנית לשינוי ייעוד, מקום בו הזכויות הוקנו על חלק מחלקה, אשר יועד במסגרת הסכם שיתוף לבעלים ספציפי.

 

בפסק הדין הצדדים להליך ירשו את המקרקעין ואז חתמו על הסכם חלוקה ושיתוף, המסדיר את חלוקת הזכויות ואף צורף לו תשריט חלוקה. 10 שנים לאחר שבוצעה החלוקה, התקבלה החלטה בוועדה המקומית בדבר שינוי ייעוד חלק מהמקרקעין, מייעוד חקלאי לתעשייה ולמסחר, אשר חל אך ורק ביחס לחלק המקרקעין שיוחד, על פי תרשים החלוקה, למבקשת. עלתה השאלה האם המבקשת היא הזכאית הבלעדית ליהנות משינוי היעוד, לאור קיומו של הסכם החלוקה, או שמא יש להחיל את השינוי על כל החלקה.

 

בית המשפט בחן את הסכם השיתוף וקבע כי לאור הסכמות הצדדים וייחוד המגרשים בתשריט החלוקה, ומאחר והתוכנית אינה משנה את המגרשים על פי תשריט החלוקה, אלא מקצה שטח חלופי בגודל הזהה לשטח המופקע מהמגרש של המבקשת, יש להורות כי השטח החלופי ייכלל אך ורק בשטחה של המבקשת.

 

לסיום, הסכם השיתוף מעניק כוח ויתרון לבעלי הקרקע מול יזמים, לעומת בעלי קרקע אשר אינם מאוגדים בהסכם שיתוף, מאחר והסכם השיתוף מעיד על בשלות הבעלים להתקשר בעסקה ומקל על תהליכי ההתאגדות של כולם ואף מקל על קבלת המימון לפרויקט.

 

עו"ד קרן זוקין ועו"ד דפנה סירוטה הן ממשרד עו"ד צבי שוב המומחה לנדל"ן ותכנון ובנייה

בטל שלח
    לכל התגובות
    x