• תפריט
דעות

על עסקאות קומבינציה והיטל השבחה

בעסקת קומבינציה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן ובתמורה מקבל דירות. יש לשנות את המצב כיום ולקבוע כי מועד התשלום של היטל השבחה בעסקת קומבינציה הוא מועד סיום בניית הבניין

מארק שיפמן 10:3622.04.16

עסקאות קומבינציה הן עניין שבשגרה, ואף על פי כן, רבים אינם מודעים לשעון המתקתק ולדרישת הריבית "העונשית" (ריבית צמודה של 0.75% לחודש) שחלק מהרשויות מטילות, בחיוב בהיטל השבחה מיום חתימת עסקת קומבינציה, ועד לתשלום בפועל.

 

בעסקת קומבינציה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן ובתמורה מקבל דירות. המקובל הוא שבעסקאות קומבינציה, בעל הקרקע משלם את מס השבח על חלק הקרקע שנמכר לקבלן. בנוסף הוא נושא בהיטלי ההשבחה החלים על מלוא הנכס, וגם במע"מ החל על דירות שקיבל מהקבלן.

 

ממועד אישור התוכנית ועד "מועד המימוש" החיוב בהיטל השבחה צמוד למדד המחירים לצרכן, או למדד תשומות הבנייה, הנמוך מביניהם. מ"מועד המימוש" ועד לתשלום בפועל מצטרפת להצמדה גם ריבית הרשויות הגבוהה כל כך, ומכאן החשיבות הכלכלית הרבה בסוגיה שלפנינו, במיוחד נוכח התארכות עסקאות הקומבינציה.

 

חוק התכנון והבנייה קובע כי "מועד המימוש" – הוא המוקדם מבין אלה: קבלת היתר, מכר או רישום חלק מהזכויות.

 

אלא שפעילות הרשויות, בטעות יסודה: לא נכון לראות במועד החתימה על הסכם הקומבינציה, "מימוש זכויות" לצורך היטל השבחה. ולכן השטת ריבית רשויות (כאמור 0.75% לחודש) והליכי גבייה על הבעלים ממועד חתימת עסקת הקומבינציה איננה תואמת את כוונת החוק, את רוח החוק ואת הפסיקה.

 

בהסכם הקומבינציה לא מתגבשת זכות הקבלן להעברת המקרקעין לפני שסיים לבנות את הבניין, וודאי לא לפני שקיבל היתר בנייה ולכן מועד החתימה על הסכם קומבינציה איננו המועד בו בעל הקרקע "מתעשר" מהזכויות שהתוכנית המשביחה העניקה לו.

 

לפיכך, נכון משפטית לדחות את המועד לחיוב בתשלום בהיטל עד שההשבחה תקבל ממשות כלכלית בידי החייב, קרי עד למועד שימסרו לידיו דירותיו.

אילוסטרציה אילוסטרציה צילום: אוראל כהן

 

כלומר, החוק דוחה את תשלום ההיטל ממועד אירוע המס, שהוא אישור התוכנית המשביחה, למועד "מימוש הזכויות", אלא שמועד זה הינו המועד שבו הנישום פוגש את הכסף ויש בידו לשלם את ההיטל או כאשר הוא מפיק הנאה כלכלית ממשית מההשבחה.

 

בעניינינו, בעל הקרקע בעסקת קומבינציה "פוגש את הכסף" במועד קבלת דירותיו, או לחילופין ניתן לטעון כי מקבל הוא תמורה ממועד קבלת היתר בנייה, שכן אז מתחילות פעולות שוות כסף להשביח את מקרקעיו. וודאי לא ניתן לומר כי "פוגש הוא את הכסף" במועד החתימה על הסכם הקומבינציה.

 

במועד חתימת הסכם הקומבינציה בעל הקרקע איננו מקבל תמורה ממשית, לא בכסף ולא בבנייה, ואין הכסף מצוי בכיסו בעקבות העסקה לצורך תשלום ההיטל, שכן ההשבחה הרעיונית לא התגבשה לכדי ממשות כלכלית במועד זה.

 

לאור הליכי הרישוי הממושכים בישראל, השטת היטל ההשבחה מיום חתימת ההסכם מכניסה אי וודאות נוספת ומיותרת לשוק.

 

בפרוייקטים של תמ"א 38 (חיזוק), מועד החיוב מס נדחה למועד קבלת היתר הבניה, שכן זהו המועד בו התגבשה הכלכליות של העסקה. לפי אותו רציונל יש לקבוע כי מועד החיוב בהיטל השבחה של בעלים יחול במועד בו יקבלו הבעלים את דירותיהם, כלומר, מועד מתן טופס 4 לבניין – או אפילו כתנאי לקבלת טופס 4.

 

לסיכום: כוונת המחוקק ורוח הפסיקה מחייבים לקבוע כי מועד התשלום של היטל השבחה בעסקת קומבינציה הוא מועד סיום בניית הבניין, ומן הראוי לתקן את התוספת השלישית ולקבוע זאת במפורש.

 

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובניה והתחדשות עירונית

 

 

ספר התקציב 2017-2018 - גרסת כלכליסט 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x