קניתם דירה חדשה ולא מכרתם את הקודמת? מה כדאי לעשות
על משפרי דיור למכור תוך 18 חודשים את דירתם הקודמת, וביוזמת כחלון, בקרוב - תוך 12 חודשים בלבד, אחרת ישלמו עוד מסים רבים. האם תמיד כדאי למכור? מה עוד ניתן לעשות?
כאשר מתכננים לבצע החלפת דירה - למכור את הקיימת ולקנות חדשה, נדרשים המשדרגים לדאוג לפטור ממס שבח בגין הרווחים שנצברו במכירת הדירה הנמכרת, וכן לקבל את ההקלות במס רכישה לדירה הנרכשת כדירה ראשונה.
פטור ממס שבח לדירה הנמכרת: על מנת לזכות בפטור מלא ממס שבח (כאשר התמורה עולה על כ-4.5 מיליון שקל, הפטור מוגבל בתקרה) במכירת הדירה הקיימת נדרש, בין השאר, שהדירה תהיה דירה יחידה בבעלות המוכר, אולם בעקבות רכישת הדירה החדשה נוצר מצב בו בבעלות המוכר שתי דירות במקביל ולכן לכאורה מכירת הדירה הישנה לא זכאית לפטור. לכן נקבעה בחוק כי תתאפשר תקופת חפיפה בה יהיו בבעלות המוכר שתי הדירות במקביל ומכירת הדירה הישנה עדיין תזכה לפטור ממס. תקופת חפיפה זו מוגבלת היום לתקופה של עד מקסימום 18 חודשים.
מאחר שיש צפייה לעליית מחירים מצד אחד ומהצד, ומאחר שתקופת החפיפה המותרת היום עולה על שנה מצד שני, במקרים רבים לבעלי הדירה יש אפשרות (לאחר המעבר לדירה החדשה) להשכיר את הדירה הקודמת לשנה מלאה ובתקופה זו לבחון אפשרות לא למכור אותה כלל, ולאחר שנת שכירות להחליט אם להמשיך בהשכרה או למכור אותה (ולקבל תמורתה סכום גבוה יותר בנוסף לדמי השכירות) ועדיין לזכות לפטור ממס; על מנת לצמצם את האפשרות להשכיר את הדירה לשנה מלאה הוחלט לצמצם את מגבלת תקופת החפיפה המותרת של הבעלות במקרה כזה ל-12 חודשים בלבד, כיוון שכך למעשה לא ניתן יהיה ברוב המקרים ככולם להשכיר לשנה מלאה ועדיין תהיה אפשרות למכור את הדירה כדירה יחידה. הבעלים יצטרכו לכן להחליט אם להשכיר או למכור כבר במועד רכישת הדירה החדשה (החל ממועד קבלת החזקה בה).
זוג במעבר דירה (אילוסטרציה). איך להתמודד אם עוד לא מכרתם את הדירה הקודמת? צילום: שאטרסטוק
תקופת החפיפה ברכישה "על הנייר": במקרה של רכישת דירה "על הנייר", בהתאם להגדרת "דירת מגורים", היא לא נחשבת לדירה נוספת עד לסיום בנייתה. לכן נקבע כי על מנת לא לפגוע במחליפי דירות כל עוד לא קיבלו לחזקתם את הדירה החדשה, תקופת החפיפה המותרת (של 18חודשים היום ולאחר התיקון תקופה של 12 חודשים) תחושב מיום סיום בנייתה של הדירה החליפית שנרכשה.
הקלות במס רכישה: רוב משפרי הדיור רוכשים דירה חדשה בעודם גרים בדירה הקודמת, לכן, לעניין מס רכישה, הם בעלים בעת הרכישה של שתי דירות, והדירה החדשה נחשבת דירה שנייה (דירת השקעה) ולכן לכאורה חל עליה מס רכישה של דירה שנייה; ההפרש בין מס רכישה לדירה ראשונה לדירה שנייה יכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים; לכן החוק מאפשר אם בכוונת הרוכשים למכור את דירתם הישנה (הדירה היחידה שהייתה להם) להעניק להם את ההקלה של דירה ראשונה לדירה החדשה, ובלבד שימכרו את הקודמת תוך שנתיים ממועד רכישת החדשה. מאחר שתקופת זמן של שנתיים מעודדת משפרי דיור להשכיר את הדירה הישנה ולמשוך זמן נוסף, כך שגם שוויה יהיה גבוה יותר, הוחלט לתקן את החוק ולקצר תקופת החפיפה לשנה אחת בלבד.
רוכשים של דירות חדשות פטורים ממס שבח על הדירות הישנות אותן הם מוכרים, אם תקופת ההמתנה שבין רכישת הדירה לבין מכירת הדירה הקודמת עומדת על 18 חודשים, ופטורים ממס רכישה על הדירות החדשות אם מכרו את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה. במהלך השנים האחרונות, עלתה תקופת ההחזקה הממוצעת בדירה הישנה במקביל ולאחר רכישת הדירה החדשה החלופית. התארכות זו מוסברת גם על רקע הציפייה להמשך עליית מחירי הדיור ויצירת רווח נוסף במכירת הדירה הישנה. לכן בכוונת האוצר לקבוע כי תקופת ההמתנה שבין רכישת דירה חדשה לבין מכירת דירה קודמת, לעניין מס שבח ומס רכישה, תעמוד על 12 חודשים.
במקרה של החלפת דירה כאמור, ניתן לשקול חלופות אלטרנטיביות למכירת הדירה הישנה כאשר יש לבחון בכל אחת מהן את תוצאות המס הכרוכה בה: כגון חישוב חבות המס הצפויה לתשלום (לעיתים במכירת הדירה נוצר הפסד עקב הוצאות הריבית על המשכנתא), מכירתה בתוך התא המשפחתי (מכירה "רעיונית"); נתינתה במתנה או עשיית הסכם ממון בין בני הזוג (אם כי בכוונת האוצר לחסום גם אפשרות זו - ראו בעניין זה מאמרנו שפורסם כאן "האם מס הכנסה לא אוהב זוגות נשואים?").
