הקרקע נמסרה באיחור ועלתה לרוכשים הרבה מעבר לצפוי: האם מדובר בהפרת הסכם?

שני אחים שנקלעו לחובות החליטו למכור קרקע שהייתה בבעלותם. מאחר שאחד האחים היה בפשיטת רגל, רכש אחיו את זכויותיו במגרש, ובמרץ 2011 התקשר עם בני זוג בהסכם מכר.

על הקרקע רבצו חובות ועיקולים רבים, ולכן ההסכם כלל מספר הוראות חריגות, בהן שהרוכשים ישאו במס שבח ורכישה ושחלק מהתשלומים יועברו לתיק פשיטת הרגל של אחי המוכר.

לפי ההסכם, רישום הזכויות במגרש היה אמור להתבצע במאי 2011, אלא שבפועל, הוא בוצע באיחור של חצי שנה, לא לפני שהרוכשים נאלצו לשלם כ-130 אלף שקל מעבר למה שהתחייבו, בשל חובות נוספים שצצו פתאום.

בתביעה שהגישו הרוכשים לבית משפט השלום בראשון לציון ב-2012 נגד המוכר, הם טענו כי הפר את הסכם המכר הפרות יסודיות ולכן יש לחייבו בפיצוי המוסכם העומד על 128 אלף שקל.

הנתבע טען מנגד כי הסביר לתובעים היטב שמדובר בקרקע בעייתית ושייתכן שיהיו עיכובים בהשלמת העסקה, בין היתר, משום שהיא מותנית באישור של צדדים שלישיים רבים, בהם בית המשפט. עוד לדבריו, הסכומים שננקבו בהסכם לא שיקפו את התמורה במלואה והתובעים ידעו שייתכן שיצטרכו לשלם עוד.

צילום: שאטרסטוק

התערבות חריגה

כדי להכריע בין הגרסאות השונות פנתה השופטת הלית סילש להסכם המכר עצמו, וקבעה כי בניגוד לטענת הנתבע, לא נקבעו בו מועדים "גמישים".

"כה פשוט היה לכאורה להוסיף הוראה על פיה עיכוב שמקורו באי קבלת אישורו של בית המשפט, או התנהלות המפרק או הנאמן בהליך פשיטת הרגל, יביאו לעיכוב בהשלמת חיוביו של הנתבע... ואולם, הוראה מסוג זה לא נמצאה בהסכם המכר...", כתבה השופטת.

עם זאת, השופטת החליטה שלשון ההסכם אינה סוף פסוק ובחנה גם את התנהגות הצדדים. השופטת התרשמה שאף אחד מהם לא הציג בפניה את התמונה העובדתית המלאה, והיא נדרשה לדלות אותה מהראיות ומהעדויות השונות.

בהמשך, קבעה השופטת שאינה מקבלת את טענת התובעים שמעולם לא הוסבר להם שהעסקה עלולה להתעכב. אף שהדברים לא הועלו עלי כתב, הוכח כי הנתבע הציג בפניהם נתונים רבים בנוגע למורכבות העסקה והם היו מודעים היטב לכך שייתכן שהשלמתה תתארך מעבר למצופה.

עוד קבעה השופטת, כי התובע – בעל השכלה משפטית – ניסה להציג עצמו כאיש תמים שנגרר בעל כורחו למצב – אלא שהסתבר, כי סירב להיות מיוצג על ידי עורך דין במודע וראה עצמו כמי ש"יודע טוב יותר מכל עורך דין". השופטת ציינה שהתובעים אמנם לא היו חייבים להיות מיוצגים, אך היה עליהם להבין שיש לכך השלכות.

לסיכום נקודה זו קבעה השופטת שהנתבע אמנם לא עמד במועדים, אך עם זאת התובעים היו מודעים לכך שהתאריכים בהסכם אינם מציאותיים.

התשלומים הנוספים, לעומת זאת, הם סיפור שונה: השופטת קבעה כי בנוגע לכך המוכר לא סיפק לרוכשים את מלוא המידע על חובותיו, והם נאלצו, בלית ברירה, לשאת בהם במקומו, כיוון שאחרת לא היו מקבלים את הקרקע. על כן, בהקשר זה, הפר הנתבע את הסכם המכר.

בסיכומו של עניין ולנוכח העובדה ששני הצדדים לא טמנו ידם בצלחת – החליטה השופטת להתערב, באופן חריג, בשיעור הפיצוי המוסכם – וחייבה את הנתבע לשלם לתובעים 65 אלף שקל, בתוספת הוצאות משפט של 15 אלף שקל.

לקריאת פסק הדין: ת"א 50857-02-12

*שמות באי הכח לא צוינו בפסק הדין.

**עו"ד טליה שנברגר ממשרד עורכי דין שנברגר נירהוד ושות' עוסקת במקרקעין, תמ"א 38 ופינוי בינוי. הכותבת לא ייצגה בתיק.

***המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין": www.psakdin.co.il