התרגיל של נצבא נכשל והמחיר זינק

ביום חמישי שעבר נקבע תג מחיר לא ייאמן לתחנה המרכזית החדשה בתל אביב – 320 מיליון שקל. זה הסכום שבעלת השליטה לשעבר בתחנה, נצבא של קובי מימון, תשלם עבור נכסי התמח"ת שנכנסה להקפאת הליכים לפני שלוש וחצי שנים עקב חובות כבדים. המחיר הזה הושג לאחר שבערב פסח נצבא כמעט הצליחה לרכוש את התמח"ת ב־153 מיליון שקל בלבד, פחות מחצי ממה שהיא עתידה לשלם כעת. אחרי החג המחיר עודכן ל־191 מיליון, ושוב נצבא נמצאה במרחק נגיעה מאישור העסקה הנכספת.

סכום בלתי נתפס

הסכום שהושג כעת נראה עוד יותר בלתי נתפס כשזוכרים שרק לפני פחות משנתיים נצבא כמעט קיבלה את התמח"ת נקייה מחובות ומנושיםתמורת סכום מגוחך ושערורייתי של 5 מיליון שקל שהיו אמורים להיות מועברים במזומן ותמורת "מחילת חובות" מצד נצבא בהיקף 200 מיליון שקל כלפי עצמה.

העסקה החצופה ההיא, שכבר על פניה גורמת לעיניים להיפער בתדהמה, דווקא קיבלה תמיכה גורפת ומאוד לא מוסברת מצמד הנאמנים, רו"ח חיים קמיל (שותפו של עו"ד שלמה נס), שמונה לנאמן לבקשת נצבא, ורו"ח עליזה שרון, שמונתה לנאמנת ביוזמת בית המשפט. למעשה, אם בית המשפט היה מעט פחות אסרטיבי ומעורב, ואילו היה פועל כעצת הנאמנים שמינה – תיק חדלות הפירעון של התמח"ת היה כבר מזמן נגמר כשנצבא היתה משלמת 5-25 מיליון שקל ומקבלת את העסק בחזרה והנושים האחרים היו מקבלים פירורים מהחובות כלפיהם. אגב, במקרה כזה, שכרם של קמיל ושרון לא היה נגזר ממיליוני השקלים הבודדים שהיו עוברים מיד ליד בעת ביצוע העסקה, אלא מתג מחיר של לפחות 205 מיליון שקל, שכן העסקה כללה כאמור "קיזוז חובות" של 200 מיליון שקל, כלומר נצבא היתה אמורה "לשלם" 205 מיליון שקל, ומיד אחר כך לקבל בחזרה 200 מיליון שקל. שכר הטרחה נגזר לפיכך מ־205 מיליון שקל.

קובי מימון צילום: אוראל כהן

נחזור לנקודת התחלה: בינואר 2012 פנתה נצבא לבית המשפט המחוזי בפתח תקווה וביקשה הקפאת הליכים לתחנה התל אביבית. את הבקשה הכין עבור נצבא משרדו של עו"ד שלמה נס. נצבא ביקשה שרו"ח קמיל יתמנה לנאמן. היקף החובות שנטענו עמדו על מאות מיליוני שקלים. אם תהיתם מדוע בית משפט בפתח תקווה ולא בתל אביב דן בענייני התחנה, הסיבה היתה שימים בודדים לפני שהוגשה הבקשה להקפאת הליכים, פעל גורם מסתורי לשנות את כתובתה הרשומה של התחנה ולהעתיק אותה ממתחם התחנה למשרדי נצבא בפתח תקווה. בבית המשפט הועלתה טענה שהדבר נעשה כדי שלא להגיע לשולחנה של השופט שפרשה בינתיים ורדה אלשיך, שטיפלה אז בכמה תיקים גדולים של משרד נס, ולא בטוח שהיתה מעניקה למשרד תיק גדול נוסף.

בפברואר 2013, ביקשו קמיל ושרון לאשר את מכירת התמח"ת לנצבא תמורת 205 מיליון שקל, שמתוכם כאמור 200 מיליון שקל "יקוזזו" כי נצבא היא "נושה מובטחת", כלומר כזו שעומדת ראשונה בתור. השניים הוסיפו שאם הנושים הרגילים – מאות בעלי חנויות שהחוב כלפיהם עומד על 100 מיליון שקל לפחות – יסכימו להסדר שיוצע להם, הם יוכלו לקבל עד 20% מכספם בחזרה.

העובדה שהרוכשת היתה לא אחרת מבעלת השליטה עוררה באופן טבעי את חשדם של הנושים. חלקם הגיבו בבוטות וטענו שמדובר בתעלול שמטרתו לרכוש מחדש את החברה שנקלעה לחובות, והפעם כשהיא נקייה מחובות ואפילו בלי שנצבא כמעט מוציאה אגורה מכיסה. קמיל ושרון השיבו שמי שטוען זאת "אינו מבין את מהות ההליך". שניהם הסבירו שגם אילו רוכש אחר היה רוכש את התמח"ת ומשלם 200 מיליון שקל, עדיין 200 מיליון שקל היו עוברים "לבעלת השליטה לפני תשלום לכל יתר הנושים". השניים טענו שמשרדו של עו"ד אורי גאון בדק את השעבודים ומצא שהם "תקפים, קבועים ושוטפים" ושבהתאם לדין, פירעון החוב כלפיהם קודם לכל יתר נושי החברות. הנאמנים גם הבהירו שכל סכום שיקבלו הנושים הרגילים "יהיה עדיף על לא לקבל דבר". האמירות הללו רחוקות מלשקף את התמונה במלואה: לעובדה שהשעבודים נרשמו כדין אין לה דבר וחצי דבר עם השאלה אם הם גוברים על נושים אחרים. רק בספטמבר 2013, בדיון המכריע אצל השופט ארנון נחשפה תמונת המצב: באותו דיון התברר שהנאמנים בכלל לא הכריעו בתביעת החוב של נצבא ואין כל אסמכתא לטענה שהיא נושה מובטחת ובהיקף של מעל 200 מיליון שקל. ארנון החליט להכניס נאמן שלישי לתיק, שגם יבדוק את השאלות המשפטיות. הוא בחר בעו"ד יוסי בנקל מראב"ד מגריזו בנקל ושות'. זמן קצר לאחר שעו"ד בנקל נכנס לתיק התהפכו היוצרות: בנקל הכין דו"ח מפורט שבו קבע שלא רק שנצבא אינה נושה מובטחת, למעשה היא נושה נדחית, כלומר שלא רק שאין לה עדיפות על נושים אחרים, בפועל היא אמורה לעמוד בסוף התור ולא לקבל אגורה מהקופה לפני ששאר הנושים יקבלו את מלוא החוב שלהם בחזרה. בנקל הסביר שהעסקה שהוצעה מיטיבה עם נצבא ופוגעת בנושים.

אלא ששרון וקמיל סירבו להצטרף לבנקל, וכל אחד מהם הגיש חוות דעת משלו. קמיל טען שנצבא היא נושה מובטחת ב־235 מיליון שקל, שרון טענה שהיא נושה מובטחת בסכום של 124 מיליון שקל. בינתיים, ההכרעה לגבי החוב של נצבא נקבע במעין ממוצע בין העמדות השונות ונצבא נחשבת מובטחת בהיקף של 128 מיליון שקל. על ההחלטה הזו הוגשו ערעורים: נצבא טוענת שהיא מובטחת בסכום גבוה בהרבה, אגד ודן טוענות שהיא אינה מובטחת אפילו באגורה אחת ותובעות לקבל את עמדת בנקל.

התחנה החדשה. כשהאוטובוסים יצאו ייכנס כסף גדול צילום: עמית שעל

צהריים או ערב?

באוקטובר 2014 הורה השופט ארנון לנאמנים לפרסם מכרז חדש ולהגיש עסקה ראויה יותר, לאחר שפסל סופית את עסקת הקיזוזים של נצבא.

המכרז פורסם, הצעות הוגשו, והתמחרות נקבעה ל־3 באפריל בשעה חמש אחר הצהריים. מובן שנצבא הודיעה שתתמודד, וכך גם איש העסקים איתן שמיר. מציע שלישי היה עמוס לוזון, לקוח משרדו של בנקל (בנושאים אחרים).

לוזון ביקש לדחות את ההתמחרות לשמונה בערב. נצבא סירבה. בנקל הסכים לדחיה, אך אז הודיע גם הנאמן קמיל שאינו יכול להגיע בערב וכך נותרה שעת ההתמחרות בעינה, כשלוזון שהעמיד ערבות בנקאית, לא התייצב. ההתמחרות היתה קצרה: היא נפתחה במחיר של 150 מיליון שקל והסתיימה לאחר חצי שעה בניצחון נצבא תמורת 153 מיליון שקל, כששמיר הודיע על פרישה. אבל אז התרחש מפנה: בשמונה בערב התייצב לוזון במשרדו של בנקל והודיע שאם נצבא מוכנה לשלם 153 מיליון שקל, הוא מעלה את הסכום ל־191 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן הצטרף עוד מציע: עמרם אברהם, שהודיע שגם הוא מוכן לשלם 191 מיליון שקל. בנקל הגיב במהירות, וביקש שהשופט ארנון יורה על התמחרות חוזרת. נצבא התנגדה וטענה שהיא הזוכה בהליך. מאוחר יותר שיפרה נצבא את עמדתה ואמרה שבכפוף לכך שיושג הסדר נושים, גם היא מוכנה לשלם 191 מיליון שקל עבור התמח"ת.

השופט בנימין ארנון. הפסיק את המשחקים

בעוד שבנקל טען שיש לערוך התמחרות חדשה ושנוצרה הזדמנות פז למקסם את התמורה, רו"ח קמיל דרש לאשר את המכירה לנצבא ולא לקבל את תעלוליו של לוזון. רו"ח שרון הצטרפה בתחילה לעמדת קמיל, אך בהמשך התקרבה לעמדת בנקל.

כאן שם השופט סוף למשחקים וקבע התמחרות חוזרת אצלו באולם, מהלך שגם ותיקי המפרקים אינם מכירים דומה לו. ארנון קבע שהמחיר ההתחלתי יהיה 200 מיליון שקל, 8 מיליון מעל ההצעה הגבוהה ביותר באותה עת, וההצעות יהיה בקפיצות של 5 מיליון שקל. לוזון פתח כשהציע 205 מיליון שקל, ובתוך חצי שעה כבר עמדה הצעתו על 235 מיליון שקל. פרקליטי נצבא ביקשו הפסקה קצרה להתייעצות.

כשלוזון הציע 275 מיליון שקל, הודיעה קבוצת עמרם על פרישתם, ופרקליטי נצבא ביקשו עוד הפסקה. באחת בצהריים עמדה ההצעה האחרונה של לוזון על 315 מיליון שקל. כשנצבא עלתה ל־320 מיליון שקל, לוזון פרש ונצבא הוכרזה כזוכה. הסכום הגבוה אומר שיש סבירות גבוהה שהנושים הרגילים יקבלו החזר של 100% מהחוב כלפיהם. בהנחה שהחוב כלפיהם עומד כעת על 100 מיליון שקל (לא סופי וכפוף לבדיקות חוזרות וערעורים), והחוב המובטח לנצבא עומד על 128 מיליון שקל (גם סכום זה אינו סופי).

הנאמנים עליזה שרון וחיים קמיל. עמדות מנוגדות צילום: אוראל כהן

שבחים לשופט

מנצבא נמסר באמצעות עו"ד ירון אלכאווי ממשרד גורניצקי: "החובות לנצבא הם יותר מ־300 מיליון שקל".

רו"ח שרון מסרה בתגובה: "על אף פניות למרבית הגורמים הבכירים במשק, לא נמצאו מעוניינים להצטרף להליך בהתמחרות הראשונה. לגבי סוגיית קיזוז החוב, לקחנו מראש חוות דעת משפטית חיצונית טרם ההחלטה. ראוי לשבח את השופט שהוביל והתערב בנחרצות וברגישות".

רו"ח קמיל מסר: "המלצתי לאשר את הצעת נצבא, הן לפני שנתיים וחצי והן לפני כחודש, משום שהיא היתה ההצעה הגבוהה ביותר, ולמעשה היחידה על שולחן הנאמנים. התמחרות באולם בית המשפט יכולה להביא להעלאה דרמטית של התמורה".

הפוטנציאל העסקי של המתחם שודרג

למי שעקב אחר המהלכים האחרונים של נצבא, לא היה ברור שהחברה רוצה את המתחם לאור הפוטנציאל העסקי שלו. התחנה המרכזית בנויה על 44 דונם בשכונת שפירא בדרום תל אביב ומשתרעת על שטח בנוי של 230 אלף מ"ר במספר מפלסים. היא נחשבה לתחנת האוטובוסים המרכזית הגדולה בעולם עד 2010, אז נחנכה התחנה המרכזית של ניו דלהי בהודו.

נצבא, שכבר החזיקה בתמח"ת, נאלצה להתמודד עם החובות שפקדו אותה, אך ברקע עמדה כל הזמן תוכנית המתאר של עיריית תל אביב, שהצהירה על כוונה להוציא את האוטובוסים מהמתחם כדי לשנות את ייעודו למגוון שימושים.

תוכנית המתאר שאושרה בנובמבר 2013 קובעת שהתמח"ת תועתק מהמתחם ותפוצל לשני מרכזי תחבורה בצפון, סמוך לתחנת רכבת מרכז, ובדרום, סמוך לצומת חולון. זאת, במטרה להפסיק את המפגעים שיצרה התחנה שנחשבת למבנה מיושן הגורם לנזק סביבתי.

השטח שיתפנה יאוכלס במשרדים, מלונות, מגורים ושטחי ציבור. אישור התוכנית השביח משמעותית את ערכה הנוכחי של התמח"ת לכדי 270 מיליון שקל, למרות שלפי הערכות, התחנה תפונה רק בעוד 10–15 שנה, לאחר הכשרת המתחמים החדשים לקליטת האוטובוסים.

לפי חישובים שנערכו בעבר, שווי הנכסים במתחם יכול להרקיע למיליארדי שקלים, בהנחה שהמתחם יצליח להמציא עצמו מחדש ולהפוך לאטרקטיבי.

מה בדיוק יעלה בגורל התמח"ת בעתיד? העירייה בוחנת כמה תוכניות, בהן הסבת הבניין הקיים ותוספת זכויות, וכן הריסתו ובנייה של מבנה חדש תחתיו. לאור גודלו ומורכבותו של המבנה (הכולל בין היתר מקלט גרעיני רחב ממדים) ומיקומה בלב שכונות מגורים, חלופת ההריסה נחשבת למורכבת למדי מבחינה הנדסית.

מבצע הפרויקט יידרש לכיסים עמוקים ולאורך רוח. ולפיכך, אין זה מן הנמנע שנצבא תבחר שותפים אסטרטגיים להקמת הפרויקט על שטחה של התמח"ת, או שתמכור חלקים מהפרויקט לביצוע של חברות אחרות.

דותן לוי