מיסוי קבוצות רכישה: מה הם היתרונות - והחסרונות
התארגנויות של קבוצות רכישה בתחום הנדל"ן הפכו בשנים האחרונות לפופולריות. מה הם יתרונות וחסרונות הקבוצה וכיצד ממסים את הגורם המארגן
09:0131.10.14
התארגנויות של "קבוצות רכישה" לרכישת קרקע ולבנייה משותפת עליה, הפכו בשנים האחרונות לתופעה רווחת. בשונה מהעסקה ה"מסורתית", שבה רוכש מתקשר בהסכם עם קבלן או יזם שהוא בעל הזכות במקרקעין והוא המוכר דירה או נכס עסקי מבונה ומוגמר; בקבוצת רכישה ההתקשרות לקבלת מבנה גמור נעשית במערכת חוזים מפוצלת במסגרתה הרוכש בקבוצה מתקשר עם גורמים נפרדים שכל אחד מהם "מספק" רק חלק מהזכויות והשירותים למבנה הגמור. אולם קיומם המשולב של החוזים מביא את הרוכש בקבוצה לקבלת זכויות בנכס בנוי.
יתרונות וחסרונות הקבוצה - התארגנות לרכישת נכס מקרקעין בדרך של קבוצת רכישה עשויה, מצד אחד, להקנות לחברי הקבוצה יתרון בהוזלת עלויות: הכוללות הוצאות מימון, פרסום, שיווק, רווח יזמי, מסים; ומצד שני, חסרונות כמו סיכונים שונים המוטלים על הרוכש כגון: הבטחת ההשקעה, מחיר דירה לא סופי, זהות המארגן, לוחות זמנים בלתי ידועים, חוסר ודאות ועוד.
פרויקט שנבנה על ידי קבוצת רכישה צילום: אוראל כהן המסגרת החוזית של הקבוצה - חברי קבוצת רכישה קובעים בהסכם ביניהם מנגנון חוזי שלם ומפורט שאמור להביא אותם עד למוצר המוגמר - דירת מגורים או מבנה עסקי. חבר בקבוצה אינו יכול לסגת ממנגנון זה ולהחליט שהוא נשאר רק עם קרקע ובמובן זה כל אחד מחברי הקבוצה רוכש חלק יחסי מהמוצר המוגמר.
חיוב במע"מ ובמס רכישה - על מנת שקבוצה תסווג כקבוצת רכישה החייבת במע״מ ובמקרה של דירת מגורים חייבת במס רכישה בהתאם, נדרש שיהיה "גורם מארגן" הפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי, והכל בתמורה (במישרין או בעקיפין בכסף או בשווה כסף) בעבור פעולות הארגון.
מי הוא הגורם המארגן? בבחינת מכלול ההסכמים הנחתמים על יד הקבוצה, ניתן לזהות גורם מארגן, כמו עו"ד (יש לציין כי מתן שירותים משפטיים בלבד, כאשר התמורה המשולמת בעדם משקפת שווי שוק, לא יהיה בהם בכדי להוות קביעה כי עורך הדין הינו "מארגן") או מתווך מקרקעין או יזם, אשר מהווה את הרוח החיה בארגון הקבוצה וביצירת יכולתה להתקשר כקבוצה עם בעל הקרקע לרכישתה ובנייה עליה. אחת הדרכים לזיהוי הגורם המארגן היא בדיקה מי יצר את הקשר הראשוני עם בעל הקרקע לרבות אופציה ככל שניתנה.
כך למשל שני אחים הרוכשים קרקע במשותף מאדם פרטי לבניית שתי דירות, כאשר אחד האחים המטפל בכל הליך הבניה, ומקבל את הבית במיקום הטוב יותר או את הקומה העליונה, כתמורה לארגון, יוצרים קבוצת רכישה אשר בעקבותיה רכישת המגרש על ידם חייבת במע״מ ובמס רכישה החל על דירת מגורים.
מיסוי הגורם המארגן - בדרך כלל, היזם בקבוצות הרכישה מלווה את הפרויקט ליווי מלא או מכין את המסגרת להתארגנות הקבוצה בליווי חלקי ופחות נושא בסיכונים ובסיכויים של הפרויקט. ככל שמבחן הסיכונים והסיכויים ומבחן השליטה לא מתקיימים לגבי המארגן, אין לראות בו כמי שרוכש קרקע ומוכר דירה או בנין. במקרה כזה ניתנו הנחיות למנהל מס שבח להעביר את המידע לפקיד השומה (מס הכנסה) לצורך מיסוי פעילותו של המארגן כיזם או מתווך.
כאשר המארגן נושא בסיכונים ובסיכויים ומקיים את מבחן השליטה הרי שיש למסותו כמו קבלן בעסקה דו שלבית: עסקה א - רכישת הקרקע ע"י היזם. עסקה ב - מכירת חלקים מהמגרש כאשר אין קשר בין הגורם המארגן להליך הבנייה או מכירת דירות מגורים או חלקים בבניין בנוי מהיזם לרוכש.
מיסוי המשקיעים בקבוצות רכישה - ישנם מארגנים של קבוצות רכישה שיש להם "מאגר" של רוכשים פוטנציאליים המעוניינים להשקיע בפרויקטים שונים.
אותם משקיעים, רוכשים מספר דירות בקבוצות רכישה שונות ולעתים מוכרים את הדירות במימוש מהיר בסמוך לקבלת הדירה. במקרה כזה רשות המסים תבדוק האם פעילות זו של המשקיעים, אינה מגיעה לכדי פעילות של עסק או עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, ולחייב במקרים מסחריים את המכירה במס הכנסה בשיעור מס שולי ובמע"מ. לכן לפי הנחיות רשות המיסים כאשר מזהה מנהל מיסוי מקרקעין, משקיעים עסקיים, עליו להעביר את הטיפול בעניינם לפקיד השומה, לצורך בחינת פעילותם וסיווג מקור הכנסתם
