למה כדאי לדייר לקדם תמ"א 38

בשנים האחרונות נכתב רבות על תמ"א 38, שנועדה להיטיב עם הדיירים הן בסביבת מגורים נעימה ויוקרתית והן בעלייה בערך הדירות, ולספק גם ליזמים רווח נאה בתמורה להשקעה. כך זוכים הדיירים בבניין משופץ ומחודש ובתוספת של ממ"ד, מרפסות, מעלית ועוד ומבלי להוציא אגורה  מכיסם. היזם, מצידו, זוכה בהכנסות ממכירת הדירות החדשות שהתווספו לבניין.

ובכל זאת, בחלוף כמעט עשור מאז יצאה התוכנית לדרך, נראה שפחות מ-250 בניינים שופצו וחוזקו במסגרת זו. יש מי שיטען, שחלק מהאשמה נעוץ בדרישות המחמירות של הרשויות והוועדות המקומיות, שמעכבות ואף מסכלות את השיפוץ בבניינים מסוימים מסיבות שונות, אולם בדיקה מהירה של שיעור הבניינים שבכלל טרחו והגישו בקשות לביצוע תמ"א מראה שאחוזים בודדים בלבד מבעלי הפוטנציאל ליהנות מהתוכנית אכן פועלים לקידומה.

במילים אחרות: הסיבה העיקרית למספרים הנמוכים נובעת מאזלת ידם של בעלי הדירות באותם בניינים, שעל אף שהם מבינים את יתרונות התוכנית, אין להם את הכוחות או את הרצון להניע את המהלכים הכרוכים בישומה ובקידומה. לעיתים קרובות, רק המחשבה על אסיפות דיירים ועל הצורך בשכנוע בעלי הדירות האחרים ביתרונות התוכנית מרתיעה רבים מלהיכנס בשעריה. 

דרוש דייר נמרץ ובעל חזון

מניסיוננו, בחלק ניכר מהבניינים בהם השכילו בעלי הדירות ליישם את התוכנית, יש לזקוף את ההצלחה לזכותו של בעל דירה יחיד אך חדור מוטיבציה, שנאות להשקיע את מרצו ולחלץ את בעלי הדירות האחרות משאננותם, תוך שהוא לוקח על עצמו את משימות התחקיר הראשוני, הכינוס וההסברה לדיירים לשם הנעת הפרויקט.

לאחרונה החלו חברות הקבלן ויזמי התמ"א להכיר בחשיבותם של אותם דיירים נמרצים ולראות בהם בעלי תפקיד מפתח בקידום הפרויקט – "מקדמי תמ"א פנימיים" או "לידרים", אם תרצו – ולתגמל אותם באופן אישי על הזמן והמרץ שהשקיעו.  

תמ"א 38 בראשון לציון (ארכיון) צילום: עמית שעל

תפקידם של הלידרים נולד מכורח המציאות והוא בעל מאפיינים דומים במרבית הבניינים: תחילה הם מכנסים את בעלי הדירות לישיבה משותפת ומציגים בפניהם את עקרונות התוכנית ואפשרויות הוצאתה אל הפועל. ישיבות אלו יכולות להיות בנוכחות בעלי הדירות בלבד ויכול שייקחו בהן חלק נציגיה של חברה יזמית כזאת או אחרת, עורך דין או אדריכל העוסקים בתחום, על מנת להוסיף מידע פרקטי ומועיל. רוב בעלי המקצוע, יש לציין, אינם גובים תמורה בגין השתתפותם בישיבה ומסירת המידע.

בהתאם לתוצאות הישיבה, וככל שהתקבל אישור עקרוני מהדיירים להמשיך ולקדם את התוכנית, עובר הכדור לחברה היזמית, שנדרשת לשכנע את בעלי הדירות ביתרונותיה ביחס ליזמיות אחרות. בעלי הדירות, כמובן, אינם מחויבים בשלב זה כלפי שום חברה והם רשאים לפנות ולקבל הצעות אחרות. מכיוון שגם הדייר-הלידר אינו מחויב כלפי החברה היזמית שיצר עמה קשר לצורך ישיבת הדיירים, הרי שהוא חופשי להמשיך ולאתר יזמים אחרים, שיהיו מקובלים על כלל בעלי הדירות.

ככל שהעסקה תצא אל הפועל, עם חתימת ההסכם בין בעלי הדירות לבין החברה היזמית, יקבל אותו לידר שכר טרחה נאה עבור מאמציו מהחברה היזמית שתיקח על עצמה את הפרויקט, ככל שהסדיר עמה מראש את שכר טרחתו. תגמול זה עשוי להגיע עד לעשרות ומאות אלפי שקלים, תלוי באופי הפרויקט ובהיקפו.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין.

הכותב הוא עו"ד ממשרד גלובינסקי, המר ושות', עוסק בייצוג בעלי דירות בפרויקטים מכוח תמ"א 38 לרבות תמ"א 38/2

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.