שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

רוכשים דירה? בדקו את הקרקע

מה תהיה ההשפעה של חוק מניעת זיהום קרקע ושיקום קרקעות מזוהמות, שמקדם המשרד להגנת הסביבה, על שוק הנדל"ן?

אפרת שמגר 08:0927.07.12

רכישת דירה למגורים או רכישת מגרש לבניית בית החלומות מהווה עסקה משמעותית מאד למרבית הקונים, לכן הם יבצעו בירורים רבים בכדי לוודא שתבוצע עסקה שלא תסכן את כספם לשווא. לשם כך יבדקו את זהות המוכרים, יבדקו האם הנכס משועבד או האם רשומה משכנתא לטובת בנק במרשם המקרקעין על הנכס. אך האם הרוכשים יבדקו גם האם התרחשה בעבר פעילות תעשייתית, תחנת דלק או מכבסת ניקוי יבש, אשר עלולה היתה לגרום לזיהום הקרקע?

 

רבות נכתב לאחרונה בתקשורת על הפקדת תוכנית המתאר "קדמת שרון", ע"י המנהל, שתאפשר בעתיד הקמת 23 אלף יחידות דיור באזור הרצליה, רמת השרון והוד השרון על אדמות תעש, לאחר אישור התוכנית ייערכו סקרי קרקע מקיפים ולאחר טיהור הקרקע יתאפשר לבנות באזור.

 

מפעל תעש ברמת השרון מפעל תעש ברמת השרון צילום: עמית שעל

 

מה יהיה ערך הקרקע באזור זה לאחר מימוש הפרויקטים? האם בשל הטיהור ערך הנדל"ן יהיה כמקובל באזורים אלו או שמא בשל פעולות שיקום הקרקע ערכן יהיה נמוך יותר? האם ירשם בפנקסי המקרקעין תיעוד השיקום כך שהקונים הבאים יוכלו לבדוק מהו הנכס לאשורו?

 

קיים סיכון רב במימוש עסקה כזו ובהחלט ייתכן כי הרוכשים הפוטנציאליים מסכנים את כספם וערך הנדל"ן באזור זה אף יירד במידה ויתגלו מפגעים סביבתיים בעתיד, כפי שהתגלה באזור בית הכרם כעשור לאחר בניית שכונה על אדמות תעש בית הכרם.

 

פורסם כי עיריית ת"א החלה לפעול לטפל בזיהום היסטורי באזור מפעל תעש לשעבר בגבול תל אביב וגבעתיים, לצורך בניית מאות יחידות דיור. האם זיהום בגז הקרקע עשוי להוות מטרד סביבתי לדיירים? גם כאן קיים סיכון דומה וכלקח ממקרים קודמים מומלץ לקבל חוות דעת מקצועיות לגבי פוטנציאל המטרד הסביבתי עפ"י דגימות בשטח.

 

באירופה ובארה"ב כבר מקובל שנים רבות, בעקבות חקיקה ותקינה רלוונטית, לבדוק באמצעות סקרים מתאימים (המכונים סקרים היסטוריים) ודיגומי קרקע האם קרקע העומדת למכירה חשודה כמזוהמת ובמידה ונמצאת ככזאת נכתבת אזהרה במרשם מקרקעין פומבי.

 

הצעת חוק מניעת זיהום קרקע ושיקום קרקעות מזוהמות שמקדם המשרד להגנת הסביבה נידונה בשבועות אלו באינטנסיביות רבה בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, ויוצרת חקיקת מסגרת בתחום זה. אופן עריכת עסקאות הנדל"ן בישראל, גדולות כקטנות, עשוי להשתנות.

 

בעתיד על רוכשים יהיה לבדוק קיומן של הערות במרשם המקרקעין האם הקרקע מזוהמת ונדרש לשקמה. בכוונת הוועדה לחייב פרסום סקרי קרקע וסקרי סיכונים ביחס לקרקעות מזוהמות באתר המשרד להגנת הסביבה לצורך שיתוף הציבור. הציבור יוכל לאתר מידע ביחס לקרקעות המזוהמות, פעילויות תעשייתיות קודמות ולהשתמש במידע זה במסגרת שיקוליו ברכישה. בתוך כך, על הקונה יהיה לבדוק מידע רב ויתכן ותוטל גם עליו אחריות לבירור המידע הקיים בבחינת "ייזהר הקונה".

 

בפרויקטי נדל"ן גדולים מתבצעת הערכת סיכונים כוללת לצורך מיפוי הסיכונים הפיננסיים ע"י גופים מממנים. ברור כי לחוק זה תהיה השפעה על אופן ניהול הסיכונים בעסקה. האם תיתכן אחריות הנזקפת לחובת רוכש קרקע מזוהמת ביחס לזליגת הזיהום לקרקעות סמוכות או למתחמי רשויות? הצעת החוק כיום אינה משחררת באופן מוחלט יזמי נדל"ן אשר יש בכוונתם לרכוש קרקעות מזוהמות במחיר נמוך אך תוך טיהור מלא, ככל שניתן, מאחריות כלפי צד ג' אשר ניזוקים מזליגת הזיהום לשטחם, והדבר יכול לגרום לזניחת קרקעות והימנעות מפיתוח אזורי. מומלץ כי מנסחי הצעת החוק יתנו דעתם לנושא זה כקיים במדינות זרות.

הכותבת היא עו"ד ומהנדסת כימיה מומחית באיכות סביבה וקלינטק ממשרד שבלת ושות'

בטל שלח
    לכל התגובות
    x