דורי סגל: באמריקה רוב הבעיות נולדו במערכת הפיננסית ולא אצל אנשי הנדל"ן
אביטל בר דיין, סמנכ"לית מידרוג: "90% מהגופים שביקשו הסדרי חוב היו אלה שפעלו בנדל"ן בחו"ל"; גדי בן חיים מקבוצת הראל: "יש מעט מאוד מציאות בשוקי הנדל"ן בעולם"
"הזדמנות בשוק הנדל"ן זה עניין יחסי ותלוי בהרבה מאוד פרמטרים", אמר היום (ב') דורי סגל, מבעלי השליטה בגזית גלוב, בוועידת הנדל"ן של "גלובס".
בפאנל שעסק בהשקעה בנדל"ן בעולם, אמר סגל, שההתקפה על מי שפועלים בנדל"ן מחוץ לישראל היא במקרים רבים לא מוצדקת. "השקעת מוסדיים מחוץ למדינה איננה ייחודית לישראל. גופים מסינגפור, הולנד וקנדה פועלים בכל העולם בנדל"ן. הזדמנויות זה עניין משתנה. תזכרו מה קרה ב-2008 אמנם נראה אז כאילו אמריקה עומדת להיסגר, אבל היו כאלה שפעלו שם אז ועשו נכון. שלא שופטים השקעת נדל"ן בטווחים של שנתיים או שלוש". סגל סבור כי רוב בעיות בשוקי הנדל"ן נוצרו במערכות הפיננסיות ולא על ידי חברות הנדל"ן עצמן.
סגל הוסיף, "כל הבעיות שנוצרו בשוק ההון בצפון אמריקה נולדו בגלל התנהלות המערכות הפיננסיות ולא בגלל פעילות הנדל"ן עצמה".
לדבריו, "השקעה לאורך שנים מלמדת מה היה נכון להשקעה ומה לא וכדי להבין מי עושה נכון ומי לא יש לשאול כמה שאלות. הכל תלוי בראש ובראשונה בסוג הנכס. בשוק המסחרי למשל, אם קונים נכסים באזורים בהם גידול האוכלוסייה וההכנסה גדולים, נראה בסופו של דבר תשואות טובות".
"יש מעט מאוד מציאות בשוקי הנדל"ן בעולם"
גדי בן חיים מקבוצת הביטוח הראל אמר בעניין ההזדמנויות נדל"ן בעולם, כי הקבוצה תמשיך להשקיע בנדל"ן בישראל בעיקר בשל פטור ממס וחוזי שכירות צמודי המדד בשוק המקומי. "נכון שיצאנו לחו"ל על רקע הסטת כסף מבנקים לבתי השקעות לכיוון חברות ביטוח בעקבות ועדת בכר ועל רקע המצב, אנחנו חושבים שצריך להימנע מלהיות רק בבית", אמר בן חיים, שמנהל השקעות בשוקי הנדל"ן של אנגליה גרמניה וארה"ב. לדבריו, יש מעט מאוד מציאות בשוקי הנדל"ן בעולם כעת.
"ההחלטה שלנו לצאת לעולם היתה החלטה אסטרטגית. אנחנו פועלים במקומות מאוד מסויימים וכל נכס שבו אנחנו מוצאים בו תשואות של 7% אנחנו מסמנים כאלטרנטיבה טובה", הוא הוסיף.
עודד שמיר, מנכ"ל חברת כלכלית ירושלים, שבשליטת אליעזר פישמן, התייחס לעובדה שהקבוצה מימשה השקעות בשנה האחרונה במקומות שונים בהם היא פועלת. הוא סיפר כי מרבית המימושים של החברה בהם חזו שוקי ההון והנדל"ן בוצעו בשווי דומה לזה שבספרי החברה. קבוצת פישמן פועלת כיום בעיקר מחוץ לישראל בקנדה, בשוויץ ורוסיה במרכזים מסחריים גדולים. להערכת שמיר אלה יעדים טובים להשקעה כעת בנדל"ן. שמיר הוסיף: "אני סבור כי אין כיום מציאות בשוקי הנדל"ן בעולם. כשמדברים על הזדמנות השאלה שיש לשאול משקיע היא לגבי רמת הסיכונים שהוא לוקח. חשוב לבדוק כמה ההשקעה טובה מול האלטרנטיבה של השקעה צמודת ריבית. בסופו של דבר כולנו כיום תלויים ברמת המינוף שנוכל להרשות לעצמנו. זהו השיקול המרכזי".
"אלה שטסים הלוך ושוב נמצאים ברמת סיכון גבוהה"
אביטל בר דיין, סמנכ"לית חברת דירוג האשראי מדרוג ביקשה לצנן את ההתלהבות מהשקעות בנדל"ן בחו"ל. להערכתה, 90% מהגופים שביקשו הסדרי חוב היו אלה שפעלו בנדל"ן בחו"ל.
"עברנו תקופות גאות בשוק הזה", אמרה בר דיין. "מוסדיים חיזרו אחרי הפעילים בענף הנדל"ן מישראל שהלכו לחו"ל. 2008 יבשה את השווקים ונכון לפזר השקעות אבל לא לשכוח שפעילות בחו"ל היא מסובכת. הרווחיות בחו"ל היא נמוכה יותר".
בר דיין הוסיפה, "אנחנו בוחנים פרמטרים שונים ואפשר לומר שהמודל של פעילות בשלט רחוק ללא תשתית במדינת היעד בה משקיעים היא בעייתית. אלה שטסים הלוך ושוב נמצאים ברמת סיכון גבוהה יותר להערכתנו".
שלמה גוטמן, מקבוצת הפניקס, הסביר כי חובת ההוכחה היא על המשקיע המוסדי להראות תוצאות: "העובדה שרואים תזרים ראוי מהשקעה בנדל"ן היא תוצאה של החלטה חכמה". לדבריו, הוא אישית מעדיף השקעות נדל"ן בישראל אך כי השוק מוגבל ולכן הוא מחפש אלטרנטיבות. להערכתו: "שני יעדים טובים היום להשקעת נדל"ן הם צפון ארצות הברית וגרמניה ואולי בהמשך בלונדון ובכלל באנגליה"
עם זאת, הוא מזהיר, "אין למוסדיים יתרון יחסי מול כל משקיע אחר בנדל"ן בעולם. לבוא ולומר - אני מבין בשוקי נדל"ן בחו"ל, זה לא רציני. נדל"ן הוא מוצר מסוכן וראינו את זה. היתרון המהותי שלנו הוא זמינות של כסף. למוסדיים הישראלים צריך להיות יעד של יציאה לעולם, אבל לעשות את זה בזהירות".
