הבועה האוסטרלית: הצרות של סידני מזכירות את תל אביב
העלייה בקצב ההגירה וההאטה בבנייה העלו את מחירי הדירות באוסטרליה בכ־150% מתחילת העשור. אך יש כלכלנים שטוענים אחרת: הם מאשימים את הקבלנים ביצירת מחסור מדומה ומזהירים כי השוק על ספו של משבר משכנתאות
09:07
18.09.11
מחירי הנדל"ן באוסטרליה טיפסו ב־147% בעשור האחרון וב־40% בשלוש השנים האחרונות לבדן, והוציאו את הדירות בערים הגדולות אל מחוץ להישג ידו של מעמד הביניים במדינה. הבעיה חמורה במיוחד בסידני, העיר הגדולה ביותר באוסטרליה, אך היא מורגשת גם בערים בינוניות כוולונגונג וניוקאסל, שבהן מתגורר בעיקר מעמד הפועלים.
לפי נתוני לשכת הסטטיסטיקה האוסטרלית, ברבעון השני של 2011 עלו מחירי הבתים ב־3.1% ובחישוב שנתי הם טיפסו ב־18.5%. בסידני נרשמה עלייה של 4.9% (21.4% בחישוב שנתי) ובמלבורן 3.6% (24.3% בחישוב שנתי). עליית המחירים השנתית בשמונה הערים הגדולות באוסטרליה הגיעה לכ־20%.
"גם עם עבודה טובה אי אפשר לרכוש בית"
מחקר שערך המכון הלאומי למחקרים כלכליים־חברתיים ושפורסם בשבוע שעבר, העלה ממצאים פסימיים ולפיהם לא צפוי שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן במדינה בעשור הקרוב - מה שאומר שהמחירים רק צפויים להמשיך ולעלות. מה שמוסיף שמן למדורה הוא העובדה שבמקביל לזינוק במחירי הדירות עלה השכר הממוצע נטו ב־50% בלבד. מחירה הממוצע של דירה (ללא דירות יוקרה) עומד על 462 אלף דולר אמריקאי, בעוד שממוצע השכר השנתי נטו עומד על 63 אלף דולר. בסידני המחירים גבוהים יותר ובית טיפוסי בעיר עולה כ־565 אלף דולר.
המשמעות היא שנדרש שכר של מעל לשבע שנים שלמות כדי לרכוש דירה במדינה, וכתשע שנים לרכישת בית בסידני. לשם השוואה, בהתבסס על נתוני הלמ"ס, בישראל נדרש שכר של כ־16 שנים לרכישת דירה.
מאז ומתמיד נחשבה אוסטרליה למדינת מהגרים. מדי שנה מגיעים למדינה כ־150 אלף איש, ומ־2008 הגדילה המדינה את מכסת הוויזות למהגרים ל־300 אלף, תוך מתן עדיפות לבעלי מקצועות הנדרשים במדינה. המפגש בין הגידול בהגירה לבין ההאטה בקצב הבנייה שיצר המשבר הכלכלי העולמי נחשב לגורם המרכזי לנסיקה במחירי הדיור. למרות המחסור בדיור בערים הגדולות, הקבלנים לא ממהרים לבנות, בין היתר מחשש כי הבועה בשוק תתנפץ. ביולי השנה הגיע קצב הבנייה לשפל של שנתיים וחצי.
כלכלנים בכירים באוסטרליה מזהירים מפני משבר שעלול להתפתח באופן דומה למשבר הסאב־פריים בארה"ב. הפרופ' לכלכלה סטיב קין טוען כי הממשלה לא נוקטת שום צעד כדי להגביל את העלייה במחירי הדיור. לדבריו, יותר מ־1.1 מיליון משפחות אוסטרליות מוציאות יותר מ־30% מהכנסתן על דיור - 66% ממשפחות אלה שוכרות דירות בשוק החופשי, ועוד 26% רכשו בית ונאבקות בהחזרי המשכנתאות הגבוהים.
סקר שערכה חברת הביטוח QBE העלה כי רק 2% מהתושבים מתקשים לעמוד בהחזרי משכנתה, אך על רקע הצפי לעליית הריבית במשק שתייקר את ההחזרים, המצב צפוי להשתנות. עלייה של 0.25% בשיעור הריבית תביא לכך ש־11% מנוטלי המשכנתאות יתקשו לעמוד בתשלומים, ועלייה נוספת בשיעור דומה תכניס כ־23% מלווי המשכנתאות לקשיים. לפי הערכות הבנק המרכזי במדינה, תיקי המשכנתאות של הבנקים המקומיים מגיעים לכטריליון דולר אמריקאי, כאשר 87% מהסכום מתחלק בין ארבעת הבנקים הגדולים.
"הבעיה היא שמחירי הדיור הלכו כל כך רחוק, שאדם העובד בעבודה טובה ומקבל משכנתה מכובדת בבנק כבר לא מסוגל לרכוש בית במלבורן", אומר הפעיל הפוליטי דוויד קוליאר. פרופ' קין טוען כי הבעיה האמיתית במדינה היא לא מחסור בנדל"ן אלא מחסור בדיור בר־השגה: כלכלנים במדינה מעריכים כי במשק האוסטרלי חסרות כחצי מיליון יחידות של דיור בר־השגה.
כריס סייס, כתב העיתון העסקי "מוני מורנינג אוסטרליה", מכנה את הטענות בדבר מחסור בדירות "אגדה אורבנית מסוכנת". לדבריו, הממשלה והבנקים מעדיפים להזין את האגדה מחשש למפולת במחירים. כך למשל, חברת המחקר RP דאטה דיווחה על ירידה של 3.4% במחירי נדל"ן למגורים ברבעון השני שלה השנה, נתונים הסותרים את נתוני לשכת הסטטיסטיקה הממשלתית.
"המחסור בדירות ידחוף את השוק למעלה"
אך בעוד שרבים חוששים שעליית הריבית תגרום לכך שלווי המשכנתאות לא יעמדו בתשלומים, יש משקיעים שרואים בעליות המחירים הזדמנות עסקית. רון קרוס, בעל חברת הנדל"ן האוסטרלית פארק טרנר, ביקר בשבוע שעבר בישראל והציע למשקיעים המקומיים להצטרף לרכבת. "מחירי הנכסים עלו בשיעור ניכר במהלך שלוש השנים האחרונות, אבל הם עדיין נמצאים בעלייה", אמר קרוס בשיחה עם "כלכליסט".
לדבריו, מגמת עליית המחירים תימשך על רקע המשך קצב הגידול של האוכלוסייה, המושפע מגלי הגירה גדולים שצפויים לטענתו להכפיל את אוכלוסיית אוסטרליה ב־30 השנים הקרובות. "ברור שבמציאות זו יש צורך בבנייה רבה, אבל ברור גם כי הביקוש הגדול הופך את ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיבית ביותר", אומר קרוס.
קרוס גם מפיג את החשש - או התקווה - מהתערבות ממשלתית בפעילות משקיעים בשוק הדיור. "הממשלה מעוניינת בכניסה מסיבית של משקיעים מתוך המדינה ומחו"ל, והיא מעודדת את הפעילות שלהם", הוא אומר. "באוסטרליה אין הרבה מגבלות קרקע ולכן אנחנו מעוניינים שחברות יגיעו, יבנו, ירכשו את הדירות הקיימות ויציעו אותן להשכרה, ובכך יגבירו בכל דרך את הפעילות בשוק.
"מחסור בדיור ובראש ובראשונה מחסור בדירות להשכרה ידחפו את השוק כולו כלפי מעלה", מעריך קרוס. "להערכתי, מחירי הדירות יוכפלו ב־7–8 השנים הקרובות".
