שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

ההיבט המשפטי של פיצול דירות

מתי צריך בעל דירה לקבל היתר על פיצול למספר יחידות דיור ומה דינו של המפצל שלא כדין

אברהם אלטלף 11:5529.07.11

בשנים האחרונות אנו נתקלים יותר ויותר בתופעה של חלוקת דירות מגורים ליחידות קטנות ועצמאיות. התופעה רווחת בעיקר בערים הגדולות, בהן מלאי דירות המגורים המיועדות להשכרה לא תמיד עומד ביחס ישיר להיקף הדרישה המצוי של שוכרי הדירות. בנוסף, לא מעט משוכרי הדירות הם סטודנטים, זוגות צעירים או אף בודדים אשר אינם מעוניינים לשכור דירה אחד גדולה עם מספר שותפים אלא מעוניינים בפרטיות ובעצמאיות בניהול הדירה.

 

מצב דברים זה הביא לא מעט בעלי דירות, ואף יזמים שונים שרכשו דירות להשקעה, לחלק את הדירות למספר יחידות ולהפוך כל אחת מהן ליחידת דיור נפרדת - דבר אשר מגדיל לעין ערוך את התשואה המתקבלת מההשכרה של דירות כאלה, ביחס להשכרתה של דירה אחת גדולה.

 

מספר פסקי דין שניתנו על ידי בתי המשפט השונים התייחסו לסוגיה זו וכפי שנראה להלן, מניתוח הוראות החוק ופסקי הדין, יש בקביעות אלה כדי להשליך באופן ישיר על תופעה זו.

 

על פי חוק התכנון והבנייה, לפני ביצוע של עבודת בנייה מכל סוג שהוא יש לקבל קודם כל היתר – אלא אם השינוי מוגדר כ"שינוי פנימי" בלבד. עם זאת, החוק מגדיר שינוי שכזה כשינוי שאינו משנה את שטח הדירה או מספר יחידות הדיור בבניין. בתי המשפט נאלצים, אם כן, לקבוע במקרים שונים של פיצולי דירות האם מדובר במקרה שראוי היה לקבל עבורו היתר.

 

המבחן שקבעו בית המשפט על מנת להכריע במקרים מסוג אלה משלב בדיקה של המצב הפיזי של הדירה, כלומר האם לכל אחת מהדירות יש מקלחת, שירותים מטבח וכד' והאם הן נפרדות פיזית זו מזו, כמו גם השימוש והמטרה הספציפית שכל אחת מהיחידות החדשות אליהן פוצלה הדיר המקורית משמשות.

 

מחאת הדיור מחאת הדיור צילום: נמרוד גליקמן

 

אחד המקרים המכוננים בתחום, אשר נדון בכל ערכאות בתי המשפט - מהשלום ועד לעליון, עסק בדירה בחולון אשר פוצלה לשתי יחידות, בכל אחת מהן מקלחת, שירותים, מטבח ודוד מים נפרדים. ביחידה אחת התגוררה בתם של בעלי הבית, ובשנייה משפחה אחרת. שעוני החשמל והמים לא פוצלו והיחידות התחלקו בתיבת הדואר ובגג המשותף הצמוד לדירה. כל שלוש הערכאות שדנו במקרה קבעו כי מדובר בפיצול לשתי יחידות דיור הדורש היתר בנייה.

 

פיצול הדירות נחשב לעבירה פלילית. במרבית המקרים, לאחר שנקבע כי דירה פוצלה ללא היתר שלא כחוק אין אפשרות לקבל את ההיתר בדיעבד ובית המשפט מורה להשיב את מצב הדירה לקדמותו, אוסר לעשות שימוש ביחידות המפוצלות ואף מטיל קנס כספי על בעלי הדירה. ראוי לציין שהקנס המוטל על בעלי הדירות בדרך כלל אינו כבד, מתוך התחשבות בעובדה שהחזרת מצב הדירה לקדמותו גוררת הוצאות כספיות נכבדות בעצמה. חריגים לכך מקרים בהם מדובר היה בבנייה בהיקפים חריגים, הפרות צווים שיפוטיים או מנהליים קיימים או במקרים בהם העבירות מבוצעות מטעמים של כדאיות כלכלית לביצוען.

 

לאחרונה גזר בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב קנס בגובה 150 אלף שקל על בעל דירה שפיצל אותה לשלוש יחידות דיור, בנוסף לקנס בגובה 10 אלף שקל על הפרת צו שיפוטי לאיסור ביצוע עבודות הבנייה והיטל השבחה ואגרות בנייה בסך 70,603 שקל. עם זאת, מדובר בקנס נמוך משווי טובת ההנאה עצמה, כפי שהוערכה במסגרת חוות דעת שמאיות שהוגשו לבית המשפט. הנאשם הודיע כי בכוונתו לערער על פסק הדין.

 

סביר להניח שפסק דין זה, ככל שהוא יוותר על כנו ולא ישתנה בערכאת הערעור, יכול להוות סימן דרך לבתי משפט אחרים במקרים דומים, דבר אשר עלול להפוך את תופעת פיצול הדירות, לפעולה לא כלכלית עבור בעלי הדירות.

 

הכותב הוא עורך דין מומחה בתחום המעמד האישי ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף
בטל שלח
    לכל התגובות
    x