שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

זהירות, פופוליסטים לפניכם

ההצעה של רשות המסים לבטל את הפטור ממס שבח על דירה שנייה כדי לפגוע במשקיעים בשוק הדיור לא תבריח משקיעים

עו"ד אמיר חן 07:5525.08.10

הצעת רשות המסים לביטול הפטור ממס שבח מקרקעין על דירה שנייה (דירות להשקעה), במטרה לעצור את עליית מחירי הדירות בארץ, הנה רעיון פופוליסטי שאם ייושם, אולי יעלה את קרנם של כמה גובי מס, אבל אין בו כדי להביא לירידת מחירי הדירות בישראל. לפי ההצעה, תהיה לכל אדם זכאות לפטור

ממס שבח מקרקעין בגין דירה אחת, אך אם בבעלותו יותר מדירה אחת, הוא יחויב במס בשיעור של 20% שיחושב ביחס לרווח שייווצר כתוצאה ממכירת הדירה הנוספת.

 

אולם מעבר לכותרות בתקשורת, הגיעה השעה לבדוק האם צעד מסוג זה יקטין את הביקושים מצד ציבור המשקיעים המוסיפים לרכוש נדל"ן למגורים.

 

מרבית המשקיעים הרוכשים דירות אינם ממהרים למכור אותן. הם משכירים אותן ונהנים בדרך כלל מהכנסה פטורה ממס.

הניסיון מלמד שגם אם ימכרו בעלי דירות להשקעה את הדירה השנייה, אין במס בסך 20% די כדי להפוך את ערוץ ההשקעה הזה לבלתי כדאי. די להציב מול אפשרות של "הפסד" כזה את המס בגין רווחים בבורסה, שהוא גבוה יותר, כדי להבין שיש בעיה בהנחת היסוד של הרפורמטורים.

 

אם אכן הממשלה חפצה בהורדת מחירי הדירות, וייאמר במאמר מוסגר שאיני משוכנע שכך הוא הדבר, הרי שלפניה כמה דרכים אמיתיות לעשות כן.

 

הראשונה היא הפחתת המיסוי בפועל. הפחתת מחירי הדירות באמצעות מס חדש היא אבסורדית. את מחירי הדירות יש להוריד על ידי הפחתת המיסוי, המהווה מרכיב מהותי ממחירה של דירה. תנו בשוק הדירות המקומי פטור ממע"מ ומס רכישה למי שקונה דירה ראשונה בחייו, ותקטינו באופן מהותי את עלות הדירה לזוג הצעיר.

 

עניין נוסף הוא המיסוי על קרקעות המושבים והקיבוצים. מאז ומתמיד נמנעים הממשלה ומינהל מקרקעי ישראל מלטפל בצורה ישירה בבעיות המהותיות והאמיתיות בקשר למקרקעי המינהל. מאז בג"ץ הקשת המזרחית, שקבע שיש ליצר שוויון בתחום זה, נתקעה למעשה אספקת הקרקעות על ידי המינהל לשוק המקומי.

 

קרקעות המושבים והקיבוצים, שהיו מקור מרכזי לפיתוח המסיבי של שנות התשעים, הפסיקו להוות פוטנציאל לפיתוח.

עתה יש לומר בעניין זה - החזירו עטרה ליושנה ואפשרו בחקיקה את תכנון הקרקעות האלה ושיווקן, באופן שיספק היצעים ממשיים לשוק הצמא להם.

 

אפשרות שלישית לטיפול בתחום היא דרך ועדות התכנון. על הכנסת לאשר את הרפורמה בהליכי התכנון בהקדם האפשרי. ההליכים לאישור תוכנית בישראל הם כה ממושכים, עד שיזמים רבים הרימו ידיים והעתיקו את פעילותם למקום אחר. אין איזון בין האינטרס לקידום תכנון ובנייה, לבין הרצון להגן על הפרט. לצד אלה קיימת קלות בלתי נסבלת בכל הקשור לעצירת תוכניות.

 

לא ייתכן שאדם יוכל לעכב תוכנית במשך שנים, וגם אם זה חסר הצדקה ונעשה ממניעים לא ענייניים - לא צריך להיענש על כך. אם הרגולטור רוצה להגדיל את הכנסותיו, עליו להטיל אגרת תב"ע (תוכנית בניין עיר) על מי שמגיש תוכנית כדי לממן בעזרתה פעילות של גופים פרטיים ב"אאוט סורסינג" של חלק מהליכי הבדיקה של התוכניות. אלה יוכלו באמת לקדם את שוק הבנייה, והכסף יגיע למקום שאליו הוא מיועד באמת.

 

 

הכותב הוא שותף בכיר ומנהל תחום הנדל"ן במשרד פישר, בכר, חן, וול, אוריון ושות'

בטל שלח
    לכל התגובות
    x