אנחנו רגע לפני המפולת

להלן הטוקבקים של חלק מקוראי טור זה: "מחירי הדירות יעלו בעוד 20% בשנה הקרובה", "מי שמחכה לירידת מחירים שימשיך לחלום!!!", "המחירים יעלו - כי אין מספיק דירות", "אנשים צריכים מקום לגור ולכן המחירים יעלו". יתכן שיהיו גם כמה תגובות שקשורות ליכולתו המקצועית או לאינטרסים האישיים של כותב טור זה.

אבל את האמת אי אפשר להסתיר, והיא מתחילה להיחשף בנתוני משרד האוצר ובכתבות השונות המתפרסמות לאחרונה בתקשורת. הירידה בביקושים לדירות, התחלה של ירידה במחירים ועלייה בזמן שלוקח למכור דירה הם איתותים ראשונים אך מספיק חזקים לתחילתה של מפולת בשוק הנדל"ן. כתבה שהתפרסמה בעניין פרויקטי נדל"ן וקבוצות רכישה בתל אביב מעלה עוד יותר את החשש כי מפולת כזו עלולה לפגוע במשפחות רבות ששמו את מיטב כספם בפרויקט כזה או אחר שסופו עלול להיות רע מאד.

ישנה אימרה האומרת כי "מחשבה יוצרת מציאות". זו אמנם אימרה רוחנית, אך המקבילה שלה בעולם הכלכלי היא "ציפיות יוצרות מציאות". הדיון התקשורתי בחצי השנה האחרונה על שוק הנדל"ן יצר ציפיות לירידת מחירים וגרם לרבים להמתין בצד ולא לבצע עסקאות. הציפיות לירידת מחירים הן אלו שיוצרות את ירידת המחירים בשלב זה, אך ציפיות לא מספיקות ודרוש גם בסיס כלכלי שיחזיק את הציפיות לאורך זמן. והשאלה היא האם יש בסיס כלכלי לירידה בביקושים. יש שיגידו שסך הביקוש גדול מההיצע ולכן המחירים צריכים לעלות. זה אולי נכון אך זה ניתוח מאקרו כלכלי שלא מספיק במקרה זה.

המודלים המאקרו כלכליים מגדירים באופן פשוט מצב שבו הביקוש גדול מההיצע כמצב של חוסר שיווי משקל שבסופו יגיע השוק לשיווי משקל תוך עליית מחירים. הבעיה היא שאותם מודלים מתעלמים ממצבים בהם המחירים חסומים בגלל חוסר יכולתו של הרוכש לשלם את המחיר. גם אם אנשים צריכים מקום לגור וגם אם ההיצע נמוך יחסית, עדיין מי שקונה דירה צריך לשלם את החשבון וכאן הבעיה. עלייה בריבית, ירידה בשכר הממוצע, קצב צמיחה נמוך מהצפוי ודרישה של הון עצמי גבוה ברכישת דירה גורמים לפגיעה ביכולתה של משפחה ישראלית ממוצעת לרכוש דירה.

בעיה נוספת שמובילה למסקנה כי אנו עומדים לפני מפולת היא בעיית המידע האסימטרי. על פי בעיה זו, אחד הצדדים בעסקה כלכלית יודע יותר מהצד השני ומשתמש במידע זה להפיק רווח. אין ספק כי חלק מעליות המחירים בשוק הנדל"ן נבעו ממידע אסימטרי שפוזר על ידי בעלי עניין. מידע אסימטרי שבעזרתו ניסו ליצור ציפיות לעליית מחירים ואכן הצליחו לעשות זאת. העוסקים בניתוח בעיות של מידע אסימטרי טוענים כי בעיה זו עלולה להשפיע בטווח הקצר על המחירים (כפי שאכן קרה בשוק הנדל"ן) אך לאורך זמן המחירים יורדים כי השוק מבין את משמעות המידע האסימטרי. נראה כי רוכשי הדירות הבינו לאחרונה כי פוזר מידע אסימטרי רב שגרם לעלייה לא כלכלית במחירי הנדל"ן ועתה מידע זה הופך להיות חסר ערך למוכרי הדירות.

לאט לאט הופך שוק הנדל"ן משוק של מוכרים לשוק של קונים והציפיות לירידת מחירים מתחזקות. אנו כנראה כבר בתוך כדור שלג שמתגלגל ואין לדעת מי יעצור אותו וכיצד. ומה שיותר חשוב זה שאין לדעת מתי הוא יעצור ואת מי הוא יפיל בדרך.

ד"ר טל שביט, מומחה למימון ופסיכולוגיה של משקיעים,ראש המחלקה למימון, בית הספר למנהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למנהל