זהירות: דירה בירושה
עסקאות מכירת דירה שהתקבלה בירושה עלולות להיתקע מכיוון שהיורשים אינם יודעים מה מצב הנכס או מי מחזיק בו. כלכליסט מגיש: הבעיות, הסיבוכים והפתרונות לרכישת נכס בירושה
לפני כמה חודשים ירשו שתי אחיות בנות משפחה אמידה שגדלו בתל אביב דירה נאה במרכז העיר. הן ביקשו מעורך דין להכין עבורן צו ירושה, אך לא נתנו לו את הפרטים המלאים על מצב הנכס. זמן קצר לאחר פרסום מכירת הדירה ביקש זוג לסגור עסקה.
הרוכשים היו כה שלמים עם העסקה עד שהוציאו את הדירה הקיימת שלהם למכירה, ומכיוון שהיתה במיקום מבוקש מאוד בתל אביב, הצליחו למצוא קונה במחיר המבוקש בתוך עשרה ימים. המוכרות סיפרו לרוכשים ש"צו הירושה בהליכי הכנה" - אך הן לא ידעו שלדירה הזו היו עוד שלושה יורשים.
זוהי דוגמה אחת מני רבות לעסקאות שמסתבכות בגלל צווי ירושה, בין אם מדובר בדירה, בבית או במניות של חברה. כשמדובר בדירות מגורים, עלולים להיגרם נזקים כשבעלי הדירה אינם מודעים לכמה דברים.
"ישנם כללים ברורים שנוגעים למכירה ולתהליך המכירה עצמו", אומרים אבי ויוסי אייקורט, בעלי משרד תיווך בתל אביב. "אנשים לא תמיד יודעים שראשית, עליהם לרשום את הדירה על שם המוכר. גם תהליך המכירה של נכס שהורישו אותו מסובך יותר. יש תהליך שלם שצריך להיסגר בין המוכרים עצמם, ורק אז אפשר להתחיל ולחפש קונים", הם מסבירים.
"תמיד יש אחד שרוצה למכור, אחד שלא ממהר ואחר שבכלל לא מעונין בעסקה. לפעמים נדרשת שנה רק לתפור עסקה כזו. כל מתווך חייב להסביר לרוכש הפוטנציאלי את מצבה המשפטי של הדירה", אומרים האחים אייקורט.
המס כבר בפנים
"באופן עקרוני צריך להבדיל בין מתנה לבין ירושה שנותן מנוח למוטביו", מסבירה עו"ד ענת טנא, שותפה בכירה במשרד אלתר, המתמחה במיסוי. "לפי חוקי המס, מקבלי מתנה חייבים בשליש ממס הרכישה הרגיל ובירושה אין מס בכלל. לכן תמיד עדיפה עסקת רכישה של נכס שעבר בירושה". אולם, היא מסייגת, אם אין צוואה ברורה והדברים אינם מוסדרים מראש - עלולות להיווצר הסתבכויות.
"אם למשל יש הרבה יורשים וכל אחד מקבל חלק קטן, זה יכול להקשות על המימוש", אומרת טנא.
לדבריה, הפתרון הטוב ביותר הוא להסדיר את הירושה: "אם מגדירים מראש מי מקבל מה וכמה, נמנעות בעיות". טנא מוסיפה שאם הצוואה אינה מפורטת די הצורך, אפשר לקבל אישור מיוחד ממס שבח: "אם לא נכתב בפירוש בצוואה מי מקבל מה, יש עוד אופציה - המשפחה יכולה לשבת ולהחליט עוד לפני קבלת צו הירושה, ואז לבקש אישור על כך ממס שבח. יש מקרים שבהם מס שבח מאשר את הדברים כל עוד אפשר להוכיח שעוד לא נעשה שימוש בעיזבון".
טנא מדגישה שבכל אופן, אם נוצר מצב שבו אחד היורשים משלם ליורש אחר כדי לקנות את חלקו, כלומר מביא כסף מבחוץ - הפעולה נהפכת לחייבת במס. "אם לא מדובר במקרקעין אלא למשל במניות של חברה, עדיף לפתור את הבעיה בכך שבעל המניות ייתן אותן במתנה ליורש או ליורשים".
יש להדגיש שחברת נדל"ן המחזיקה בנכסים נחשבת למקרקעין, ולכן במקרה זה תחויב מתנה בשליש ממס הרכישה.
אם מדובר בחברה קבלנית שאין בבעלותה נכסים, היא לא תיכנס לקטגוריה הזו. טנא מספקת דוגמה למצב שבו מניות של חברה מחולקות לכמה יורשים: "נניח שירושה מתחלקת בין ארבעה ילדים וכל ילד מקבל חלק שווה במניות של חברה. אם ירצו היורשים מאוחר יותר לרכז את המניות בידי מישהו אחד, כסף יהיה חייב לעבור בעבור רכישת המניות האלו, ואז הוא יהיה חייב במס. גם אם היורשים מסתדרים ביניהם, הם חשופים לחיוב במס".
התזמון הוא הכל
העיתוי בעסקאות בנכסים שעברו בירושה הוא בעל חשיבות מכרעת. "יש מקרים שבהם הנפטרים, שהיו בעלי מניות בחברה, העבירו אותן בירושה לילדים אבל בחלוקה עצמה נוצרים סכסוכים בין היורשים, בגלל דילמות באופן החלוקה. כשנגמרים הסכסוכים ומחליטים מה שייך למי, כבר מאוחר מדי. צד אחד צריך לקנות את חלקו של צד אחר וזה מחויב במס", אומרת טנא.
במקרה כזה יש להביא בחשבון שמס רווח הון עומד על 25% מהסכום אבל אם מדובר בחברה ותיקה, המס יכול להגיע גם ל־40%. "זו עוד סיבה לכך שיורשים חייבים להסדיר מראש את הירושה", חוזרת ואומרת טנא.
רו"ח צבי פרידמן, שותף וראש חטיבת המס בפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר, מסכים עם טנא שירושה תמיד עדיפה על פני מתנה.
"אם זוהי הדירה היחידה של המוכר, הוא פטור ממס. אם יש לו עוד דירות, והוא לא מכר אף דירה בארבע השנים האחרונות, גם אז מגיע לו הפטור ממס", אומר פרידמן.
"יש עוד חריג שאומר שאם אדם מוכר שתי דירות שבבעלותו באותו זמן כדי לממן קניית דירה אחת, גם אז הוא יהיה פטור ממס. אם יש לאדם יותר מדירה אחת והוא מקבל דירה בירושה מקרוביו, מהוריו או מבן זוג, צריך לבדוק מה היה מצב המוריש מבחינת בעלות על דירות. אם היה המוריש בעל דירה אחת בלבד - היורש גם הוא זכאי לפטור ממס. מלבד זה, מכירת הדירה הזו לא תיפגע בתקופת הצינון של ארבע השנים כדי למכור דירה נוספת שבבעלותו".
פרידמן מזכיר שאם אדם מקבל דירה בירושה, הוא אינו חייב במס רכישה. לעומת זאת, אם הוא מקבל דירה במתנה, עליו לשלם שליש ממס הרכישה הרגיל, סכום המסתכם באלפי שקלים בודדים.
אולם באשר לדירה שניתנת במתנה יש סייגים שמונעים מניפולציה: "החוק חשש מכך שאדם שיש לו יותר מדירה אחת ושיש לו ארבעה ילדים, למשל, ייתן לכל ילד דירה במתנה כדי שיוכל למכור אותה ללא חשש מחיוב במס. המחוקק היה ער לאפשרות שאנשים ינצלו את הדרך הזו. אז נקבע שמי שמקבל דירה במתנה יכול למכור אותה ולקבל את הפטור ממס רק אם עברו ארבע שנים לפחות".
ובחזרה לסיפור היורשות בתל אביב - כמו בסיפורים רבים מסוג זה, נוצר מצב שבו לקונים יש כסף זמין לרכוש את הדירה החדשה, אך פתאום מתברר להם שהם אינם יכולים לעשות זאת. מכאן הסתבכו העניינים.
לרוכשים התאפשר לבצע עסקה מותנית, כלומר עורכי הדין של שני הצדדים קיימו משא ומתן, אך העסקה נתקעה. הם חתמו על חוזה מותנה עם "נאמנות משותפת" - קופה שבה הפקידו הרוכשים 20% ממחיר הנכס. המוכרים מצדם אינם מקבלים את הכסף עד אישור צו הירושה. רק ביום שתירשם הדירה על שם הרוכשים, יאשר הבנק את המשכנתה. בשורה התחתונה - עד אז יישארו הקונים בלי דירה לגור בה.
