האם ההאטה פוקדת גם את שוק הדיור המוגן?
תחום הדיור המוגן בארץ נראה חסין מפני המשבר בשוק ההון, ומנהלי הרשתות טוענים שלהם זה לא יקרה. אבל קבוצת דיירים שיצאה למאבק על זכויותיה טוענת שהמשבר חושף אותם לקריסת הרשתות ולאובדן הפיקדון, שמגיע גם ל־2 מיליון שקל לכל דייר
המשבר בשוק ההון אינו פוסח על ענפי הנדל"ן, שנערכים לתקופה קשה במהלך 2009. למרות זאת, נראה כי תחום נדל"ן אחד הוא עמיד יותר מהאחרים - הדיור המוגן.
יותר מ־200 אלף מאזרחי ישראל נכללים בקהל היעד של רשתות הדיור המוגן, ומספרם רק עולה בכל שנה. "9% מהאוכלוסייה בארצות הברית נמצאת בדיור מוגן", אומר גבי ברון, מנכ"ל חברת SIG, המחזיקה בבית הדיור המוגן שבעת הכוכבים בהרצליה פיתוח ובלב גנים בנתניה. "בארץ עומד שיעור הדיירים על כ־3%, ואני צופה ששיעורם יגיע עד 6%". לדברי ברון, עלייה באוכלוסיית הדיור המוגן היא בלתי נמנעת, ולכן הענף נמצא בנקודת פתיחה טובה בהיכנסו למשבר הנוכחי. דירוג דנס 100 של בתי הדיור המוגן בישראל בשנת 2008 קובע שלשלוש הרשתות הגדולות בענף יש יותר מ־5,000 יחידות דיור ברחבי הארץ. מדובר במשען, באחוזת רובינשטיין ובמגדלי הים התיכון. מנהלי הרשתות הגדולות סבורים שהענף מוגן יחסית.
מנכ"ל מגדלי הים התיכון יורם בן פורת מספר שבשוק כבר ניכרת האטה בקצב מכירת הנכסים. "אנשים לא מקבלים עכשיו החלטות ומעדיפים לחכות. כשלא מוכרים דירות, גם פחות באים אלינו, ועלולה להתחיל האטה". באותה נשימה בן פורת אומר שגם אם תהיה האטה, מדובר בתקופת זמן קצרה מאוד: "הדיור המוגן הוא עסק יציב מאוד עם דרישה קשיחה. אם תהיה האטה, היא תהיה זמנית בלבד. התכנון לבוא אלינו הוא תכנון ארוך טווח. בכל אופן, גם אם תהיה האטה שקשורה במצב מנטלי של הרוכשים או האטה הקשורה בשוק הפיננסי, בתוך חודש יחזרו העסקים להיות כרגיל. אנשים שחוסכים 40 שנה לא מוותרים על התוכניות מהר כל כך", הוא אומר.
גיל רובינשטיין, מנכ"ל אחוזת רובינשטיין המפעילה את אחוזת ראשונים בראשון לציון, אחוזת פולג בתל יצחק ועוד שני בתי דיור מוגן בירושלים ובתל אביב, אומר שהתנהלותם של כמה מבעלי הרשתות לפני המשבר אחראית לכך שעתה עליהם לשלם את המחיר. "מי שהיה חזיר והעלה מחירים במקביל לזינוק המחירים בשוק הנדל"ן כולו ישלם עכשיו בחיתוך מחירים, שלא ייעלם מעיני הדיירים. אנחנו לא העלינו כך את המחיר ולכן לא ניאלץ לחתוך. בשוק הדיור המוגן כולם מדברים על כולם, והלקוחות יודעים היטב לזהות חולשה". על פי רובינשטיין, הפרויקטים הוותיקים בשוק נמצאים כל הזמן בתפוסה של כ־90% או יותר. "ממוצע התחלופה בענף הוא 5% בשנה. זהו שיעור התרוקנות יחידות הדיור המקובל בענף לשם הערכות עתידיות. לכן, על היזמים למכור בשיעור זה כדי לשמור על רמת התפוסה הקיימת. הבעיה תהיה בפרויקטים שנבנים כיום או שתוכננו לבנייה השנה. "אצל אלה יורגשו האטה או קיפאון, ויהיה להם הרבה יותר קשה לאכלס את הפרויקטים".
עם זאת, רובינשטיין מספר שברשת שלו לא רואים האטה בביקושים ואף לא איחורי תשלומים, בעיקר כי האוכלוסייה מורכבת כמעט כולה מבעלי אמצעים שרוכשים יחידות דיור במחיר של 2–1 מיליון שקל ליחידה. לדבריו, בינתיים רשת אחוזת רובינשטיין מוכרת כ־20 יחידות דיור בממוצע בחודש, אולם הוא צופה שבעתיד יתארך זמן השלמת העסקה מחמישה חודשים לשמונה חודשים בממוצע - הזמן שעובר מרגע החתימה על החוזה עד כניסת הדייר ליחידת הדיור שרכש.
מוכרים או לא?
מנכ"ל רשת משען אייל דרורי, לעומתם, אינו צופה פגיעה בענף: "ענף הדיור המוגן נמצא בצמיחה זה תקופה ארוכה ואני מאמין שלמרות המשבר הכלכלי, הוא לא ייפגע מאוד. כל דייר שעובר לגור באחד מבתי הרשת מקבל ערבות בנקאית עבור הכסף שהפקיד ברשותנו, כך שזהו גם יתרון שנותן שקט נפשי לדיירים".
בן פורת טוען שלמשבר הכלכלי דווקא יש השפעה טובה על תחום הדיור המוגן: "בעקבות המשבר אנשים באו אלינו לעשות עסקות ומהר, כדי להבטיח את המקום ואת הכסף". לדבריו, תהליך ממוצע לביצוע עסקה של דייר פוטנציאלי עומד על כ־20 חודש עד ההחלטה הסופית, ובתקופה האחרונה התקצר מאוד פרק זמן זה. "המשבר הביא איתו גל ביקושים מטורף", מספר בן פורת, "אבל הוא נרגע בתקופת החגים. נכון להיום חזרנו לעבודה שגרתית". באשר למידת הביטחון שיש לדיירי הדיור המוגן מספר בן פורת שאין להם כל סיבה לדאגה מקושי פיננסי של הבעלים. "זה כמו שקונים דירה אצל קבלן", אומר בן פורת, "לכל דייר נרשמת הערת אזהרה. אם בית דיור מוגן באמת יפשוט רגל, הדייר הוא הנושה הראשון".
יש מי שמודע למצב הבעייתי שבו נמצאים כמה מדיירי רשתות הדיור המוגן, ועוד לפני המשבר יצאה קבוצת דיירים ממרכז הארץ למאבק על זכויות הדיירים בענף. בין השאר הגישה הקבוצה תביעה ייצוגית נגד בעלי הרשתות, בטענה שהם מעלים, לכאורה, את דמי הניהול החודשיים כראות עיניהם. בעוד תביעה זו מתבררת בבתי המשפט, יוצאת קבוצה זו למאבק גם על זכות חבריה לקבל אבטחה כלשהי לפיקדון שעליהם להפקיד בחשבון בעלי הרשת, המגיע עד 2 מיליון שקל באחוזות היוקרה.
הקבוצה טוענת שהמשבר הנוכחי חושף חלק מחבריה לקריסת בעלי הרשתות יותר מכל רוכש דירה חדשה שרוצה לבטח את עצמו מפני קריסת קבלן. על פי הטענות, בשונה מאשר ברכישת דירה מקבלן, רוב דיירי הדיור המוגן אינם מקבלים כל בטוחה כנגד הפיקדון שהם משלמים לבעלי הרשתות, ואף גרוע מכך - איש אינו מתחייב שאם תקרוס הרשת, הם לא ייזרקו לרחוב. הפיקדון משול, בהקשר זה, לתשלומים מדורגים עבור דירה מקבלן על פי חוק המכר החדש. העניין בולט במיוחד לאור ההערכה הרווחת בענף, שלפיה רוב הדיירים ברשתות אלו מוכרים את הדירות שלהם כדי לממן את הפיקדון ואת דמי הניהול בדיור המוגן, כך שקריסת רשת עלולה להותיר אותם חסרי כל. בעקבות המאבק כבר זכו כמה מהקבוצה לקבל רישום הערת אזהרה בטאבו על יחידת הדיור, אולם המאבק נמשך גם בדרישה להבטיח את כספי הפיקדון עצמם.
מנהלי רשתות הדיור המוגן חלוקים בדעתם באשר לצורך של הדיירים למכור את דירותיהם, כדי להיכנס לפרויקט דיור מוגן. כמו עמיתיו, גם ברון מעריך שבתי הדיור המוגן יסבלו פחות משאר ענפי הנדל"ן ומסביר: "בתקופה לא יציבה אנשים פונים להשקעה בטוחה ושקטה כמו הדיור המוגן, שבו הפיקדון נשמר". עם זאת, הוא מדגיש: "אצלנו נותנים משכנתה רשומה בטאבו לכל דייר, כך שאם יפשוט המקום רגל, הדירה שייכת לדייר בטאבו".
לדברי דרורי, שיעור הדיירים שמכרו נכס כדי להיכנס לדיור מוגן ברשת משען נמוך: "על פי המידע שברשותנו, דיירים שעוברים להתגורר באחת מדירות היוקרה של הרשת לרוב אינם מוכרים את דירתם, היות שקיימים ברשותם האמצעים הדרושים להתגורר שם ובמקביל לשמור על דירתם הפרטית".
מבטלים באירופה
בן פורת מספר דווקא על שיעור גבוה של לא פחות מ־95% מהדיירים שמוכרים את הנכס כדי לממן את מגורי הפרישה שלהם, ומעריך שתחום זה אכן ספג פגיעה עקב המשבר. דרורי טוען שמשען נותנת רשת ביטחון לרוכשים: "לרשת משען יש תשעה בתי דיור מוגן בכל רחבי הארץ ואף אחד מבנייני הרשת אינו ממושכן. כספי משען מושקעים באפיקים סולידיים ואינם נתונים בסיכון. כמו כן, לרשת הון עצמי חיובי כך שמדובר בגוף איתן ובטוח גם בימים קשים של משבר. עם זאת, אנו דואגים להישאר עם האצבע על הדופק. כמנכ"ל הרשת הנחיתי את המערכת לפעול בהנחה שהמשבר כבר כאן. עלינו לקדם את פני הרעה, כי אני מאמין שאסור להיות זחוח דעת".
רובינשטיין מספר שברשת שלו מקבלים הדיירים אפשרות לבחור בין רישום הערת אזהרה, משכון זכויות ברשם החברות או קבלת ערבות בנקאית. גם הוא טוען שהרשת שלו היא מהיחידות שעושות כך וכי רוב השחקנים בשוק זה עדיין אינם מעמידים בטוחות סבירות לדיירים. עוד מציין רובינשטיין שכיום מונחת על שולחן הכנסת הצעת חוק שעברה בקריאה ראשונה, המסדירה את הנושא.
נציין שנציגי קבוצת הדיירים שמובילה את המאבק בעניין הביטחונות מסרו שהצעת החוק הזו "נקברה" על ידי הממשלה כבר לפני יותר משנה, ומאז נראה שאיש בכנסת אינו מעוניין "להחיות" אותה.
יש שיטענו שבתי הדיור המוגן היוקרתיים הם החסינים יותר מפני המשבר. עם זאת, מנכ"ל בית בלב יעקב סלע טוען שגם בשוק הדיור המוגן הסטנדרטי המצב דומה. רשת הדיור המוגן בית בלב שייכת לקבוצת מכבי שירותי בריאות ומחזיקה בחמישה בתי דיור מוגן ברחבי הארץ: בקריית מוצקין, באשדוד, בירושלים, ברמת השרון ובאילת.
לדברי סלע, למרות המשבר, גם בתקופה האחרונה יש התעניינות רחבה בבתי הדיור המוגן של הקבוצה. השפעת המשבר ניכרת בעיקר בדריכות של אנשי הקבוצה, שמתבטאת במעקב הצמוד שמתבצע אחר השוק וצורכי המתעניינים. "אנחנו זהירים מאוד בפעילות שלנו. בעבר עקבנו אחר הפגישות העסקיות של מועמדים לבית הדיור המוגן אחת לחודש, וכעת אנו עושים זאת כמעט על בסיס יומי", אומר סלע.
עדכון המחירים האחרון שביצעה הקבוצה היה לפני כחצי שנה, ואז העלו את המחירים ב־6%–8%, ומאז היא בודקת באופן שוטף את המחירים בשוק לעומת המתחרים והביקושים. "בשלב זה", אומרים בקבוצה, "בחרנו שלא לבצע מהלכים - לא כלפי מטה אך גם לא כלפי מעלה".
את הביקוש לבתי הדיור מוגן של הקבוצה מפרש סלע בין השאר בכך שמדובר ברשת שפונה לקהל עממי יותר. מחירי הרשת ברמת השרון הם כ־600–700 אלף שקל, באשדוד נעים המחירים סביב 400–450 אלף שקל ליחידת דיור, בקריית מוצקין מחירי הדירות הם כ־550–600 אלף שקל ובהרחבה שלו שתסתיים בעוד כשנה נמכרו לאחרונה עשר דירות "על הנייר" במחיר ממוצע של כ־800 אלף שקל.
"אין לי נתונים על בתי הדיור מוגן היוקרתיים אבל סביר להניח שאם תהיה האטה - היא תורגש קודם כל שם", אומר סלע. לדבריו, למרות הזהירות שהיא נוקטת, אין הקבוצה עוצרת את המהלכים לקראת היעד האסטרטגי שהציבה לה - פיתוח עוד סניפים וחדירה לפעילות בחו"ל.
הרשת נמצאת במגעים לרכישת עוד בית דיור מוגן במרכז הארץ, ולאחרונה הקפיאה תוכנית לבניית בית חולים סיעודי ומרכז לתשושי נפש במרכז אירופה. את היוזמה הובילה עם יזם ישראלי ומשקיע אירופי, אך המשקיע הזר, שהבטיח השקעה של 15 מיליון יורו, הקפיא את העסקה. כרגע היא במגעים ראשונים לבניית שני פרויקטים אחרים באירופה.
