השותף הסודי של מייקל דל בשוק הנדל"ן האמריקאי מחפש כסף בישראל
איש העסקים הישראלי לשעבר אלי טנא, שהחל להמר לפני 20 שנה על שוק הנדל"ן במצוקה, רק חיכה למשבר שיפיל בחיקו נכסים בזול. כעת הוא מקים קרן להשקעות בנדל"ן כדי לרכוש עוד נכסים שנהפכו לאטרקטיביים בעקבות משבר המשכנתאות
09:52
24.11.08
תקופות יוצאות דופן של גאות או שפל בשווקים הפיננסיים מגלות לעתים אנשי עסקים שקראו נכון את המפה וניצלו הזדמנויות כדי להיהפך לטייקונים של ממש. המשבר הנוכחי הוליד לא מעט אכזבות וקריסות של חברות, אולם איש העסקים אלי טנא ידע להמר על השוק הנכון, לדבוק בו ולהרוויח בגדול.
לפני כ־20 שנה הקים טנא את חברת Peak בארצות הברית עם שותפו גיל פריאל, והחל להמר על שוק הנדל"ן במצוקה (Distress Market). בהדרגה ובנחישות נהפכה החברה של שני הישראלים לשעבר לקבוצה בת 12 חברות, שמגלגלת 2.2 מיליארד דולר בשנה.
הקבוצה של טנא ופריאל עוסקת בכל ההיבטים של שוק הנדל"ן במצוקה - להוציא הבנייה עצמה - ומפעילה גוף המעניק משכנתאות וגוף השקעה בנכסים בשוק המסחרי. בשנים האחרונות נהפכה הקבוצה משחקנית לא מוכרת בשוק הנדל"ן האמריקאי לאחת הבולטות בשוק ניהול ופיתוח נדל"ן למגורים ולמסחר בחוף המערבי, בזכות שתי קפיצות דרך רציניות. הראשונה היתה קבלת רישיון לעסוק בניהול נכסים שעוקלו על ידי תשעה בנקים למשכנתאות בדרום־מערב ארה"ב. השנייה היתה כניסתו של איל המחשבים מייקל דל - בעליה של ענקית המחשוב האישי DELL, שהונו האישי מוערך בכ־12 מיליארד דולר - לשותפות עם טנא ופריאל בחברת ההשקעות שלהם בתחום הנדל"ן המסחרי.
בימים אלה עושה טנא סוג של "עלייה עסקית", ועם שותפים ישראלים הוא מקים קרן השקעות בנדל"ן המייעדת את הכספים שתגייס להשקעות בנכסים שנהפכו לאטרקטיביים בעקבות משבר הסאב־פריים. הקבוצה המובילה את הקרן, שבראשה עומד טנא, כוללת גם זרוע ייזום נדל"ן שמוביל היזם והקבלן יאיר ברדה וזרוע משפטית שמוביל עו"ד יעקב ישראלי. ברדה עומד בראש החברה הקבלנית המשפחתית בשם זה, שבונה ברחבי ישראל פרויקטים בתחום המגורים והתרחבה בשנים האחרונות למערב ולמזרח אירופה. ישראלי הוא השותף המנהל של משרד עורכי הדין שיבולת רוברס, מהגדולים בשוק הנדל"ן בישראל, המפעיל גם שלוחה בניו יורק.
מימין: יעקב ישראלי, יאיר ברדה ואלי טנאצילום: אוראל כהן
הדרך הטובה למימוש
"אנחנו פועלים בתשע מדינות ועם הבנקים הגדולים בארה"ב", מספר טנא. "אני מטפל בנדל"ן שהבנק לא יודע לטפל בו. אנחנו גם קונים משכנתאות מלווים שמפגרים בתשלומים. אנחנו קונים רק אם אנו מרגישים מספיק טוב עם הנכס, ואנחנו מכירים את הנכס מכל הכיוונים".
הקבוצה עוסקת גם במכירת נכסים לאחר שאלה עברו לבעלות הבנקים. "אחד התפקידים שלנו הוא למצוא את הדרך הטובה ביותר לממש את הנכסים האלה", אומר טנא. "אנחנו מטפלים בכל זמן נתון בכ־2,000 נכסים". כמו כן עוסקת הקבוצה בשני תחומים נוספים - חברת I Short Sale העוסקת בייצוג בעלי נכסים וניהול חובותיהם מול הבנקים, וחברה לשחלוף נכסים (החלפת נכס בנכס אחר כדי להוזיל את עלויות המס). טנא מדגיש כי החברות השונות שבבעלותו פועלות בנפרד, אך כולן יחד מספקות מקור בלתי נדלה של נתונים על השוק. "זה מביא לנו ידע וחשיפה לעסקאות שאינן קיימות או חשופות לעיניים אחרות. היחסים שלנו עם הבנקים ועם השוק כולו הם יחסים המאפשרים לנו לקבל את העסקה הטובה ביותר, ואת ההבנה איפה האפשרויות הקיימות".
הקרן הישראלית שמקימים טנא, ישראלי וברדה נכנסת לפעולה בסוף התהליך - בהעברת נכסים שעוקלו על ידי הבנק לקבוצה של טנא. "מטרת הקרן היא לנצל את המשבר", אומר ברדה. "אנחנו רוצים לקנות בזול, להמתין עם הנכסים, 'ללכת לישון' ולמכור אותם אחרי חמש שנים, כשהם יחזרו למחירי שיא. ייתכן שנחזור לרמות גבוהות עוד לפני כן, אבל זה הטווח שעליו אנחנו מצהירים כעת".
נכסים חמים
הקרן גייסה כבר כסף בגיוס פרטי, אולם חברי הקרן מחפשים עוד מימון. "התחלנו את הפעילות באוגוסט וכבר רכשנו כמה נכסים כפיילוט. להבדיל מקבוצות דומות, בקרן זו אנחנו שותפים שגם מכניסים יד לכיס בעת הצורך ומשתתפים אישית בהשקעה", אומר ברדה. טנא מוסיף כי כבר עכשיו מציגה הקבוצה כמה עסקאות בפועל - "נכסים חמים שכבר אפשר לקנות".
"נתמקד בנכסים טובים בארה"ב", מסביר ישראלי כיצד תפעל הקבוצה שהם מארגנים. "צריך לדעת לרכוש במחיר הנכון ובמימון הנכון. המשקיעים הישראלים צריכים ביטחון במי שעובד מולם. בארץ יפעל ברדה, שהוא בקיא מאוד בתחום, ואנחנו נשמש משרד עורכי הדין של הקבוצה".
נכון להיום נמצאים השלושה רק בשלב הראשון של התוכנית הכוללת שלהם לפעילות בארה"ב. "נתחיל בהשקעה בסכום נמוך יחסית על נכס אחד או שניים כדי להראות יכולת בקנייה", אומר ישראלי. "השלב הבא שלנו הוא גיוסים של 100 מיליון דולר".
כשהוא נשאל על הסיכון שקיים כיום בהשקעה ישירה בנדל"ן בארה"ב ועל ניסיון של לא מעט מתווכים למכור חתול בשק למשקיעים מישראל, יורה טנא את ההסבר המקצועי שלו: "בארה"ב אתה קונה נכס עם ביטוח לעסקה שאין במקום אחר. קוראים לזה 'טייטל אינשורנס' או ביטוח בעלות, שאותו משלם המוכר. זה מבטיח לך פיצוי אם, למשל, מכרו לך נכס עם בעיה משפטית או אחרת. מדובר בפרמיה של כ־1% מכל עסקה וזה חלק בלתי נפרד מהעסקאות בכל שוק הנדל"ן שם. מעבר לזה, ההבדל הגדול בין ארה"ב לכל מקום אחר הוא השקיפות לגבי הנכסים. אנחנו רואים כל נייר שאי פעם נחתם על הנכס, הלוואה, העברת בעלות ועוד. נוסף על כך, אנחנו יכולים לראות מה השווי המדויק של הנכס".
ואי אפשר בלי עצה למשקיעים. טנא, שמקבל בכל רגע נתון תמונת מצב נדלנ"ית על מה שקורה ברחבי ארה"ב, פורס בפנינו את ארבעת השווקים שלדעתו ייחלצו מהמשבר לפני כולם. "מדובר בעיקר בשווקים שישראלים לא ממש מכירים. המדינה הראשונה תהיה קליפורניה. באופן היסטורי היא תמיד נמנית עם המדינות הראשונות שיוצאות ממשברים. אחריה נמצאת נבאדה, שם יש את התוכן הנכון מבחינת תושבים וחברות. אחריה יפרחו אריזונה וטקסס מאותה הסיבה".
