פרשנות: הצעטלה של נוחי דנקנר ויצחק תשובה

איך זה ששווי הקרקע של נוחי דנקנר ויצחק תשובה בלאס וגאס, שנרכשה במאי 2007 תמורת לא פחות מ־1.2 מיליארד דולר - לא זז? עובדה. איך זה ש"צעטלה" שמוציא גוף פיננסי כזה או אחר ושהשורה התחתונה שלו היא אבסורדית מצליח לעבור בשלום גם את הביקורת של הקונצרן שמתיימר להיות "הקונצרן השקוף ביותר במשק"? גם זו עובדה.

לא ברור עדיין מה היו הטיעונים הכלכליים שהביאו את דנקנר ואת תשובה להתעלם מכל מה שקרה בעולם בשנה האחרונה ולהותיר את שווי הקרקע שרכשו בוגאס על כנו, אבל אם לומר את האמת - זה לא באמת משנה. הערכת שווי שהשורה התחתונה שלה גורסת כי לא חל כל שינוי בשווי הקרקע מאז שנרכשה וכי לשלושת החודשים הסוערים ביותר בשוקי ההון והנדל"ן אולי מאז ומעולם לא היתה כל השפעה - לא שווה את הנייר שהיא כתובה עליו.

המחיר ששילמו דנקנר ותשובה בגין הקרקע בסטריפ של וגאס נגזר מהפוטנציאל הקיים לפרויקט שתכננו להקים שם. אולי מעריכי השווי לא התעדכנו לאחרונה, אבל הפוטנציאל הזה רק הולך ונעלם. על פי כל התחזיות, שנת 2009 עומדת להיות אחת מהשנים הקשות שחווה שוק הנדל"ן בוגאס. יזמים עוצרים פרויקטים, חברות מדווחות על צניחה בהכנסות וברווחים, והבנקאים אינם מוכנים לשמוע על מימון פרויקטים בעיר ההימורים. תנועת הנוסעים בעיר צנחה בספטמבר ב־13%, מחירי הדירות איבדו כ־30% מערכם בשנה האחרונה, ושיעור התפוסה במלונות הוא פחות מהממוצע ההיסטורי.

לגורמים אלה היתה אמורה להיות השפעה שלילית על הערכת השווי, אלא שהערכות שווי, אם להתבטא בעדינות, הן לא דבר מדויק. בעידן ה־IFRS למעריכי השווי יש תפקיד חשוב ומרכזי - לדאוג שהדו"חות הכספיים ישמרו על קשר עם המציאות ושמחירי הנכסים במאזנים של החברות יותאמו למחירי השוק. כששוקי ההון עולים, החברות מזדרזות להסביר את השינוי הרדיקלי שחל בסביבה העסקית שלהן, וממהרות להעלות את שווי הנכסים. בתקופות שפל, בדומה למה שקורה היום, ממלאים מעריכי השווי עשרות עמודים כדי להסביר לקוראים המלומדים מדוע אין צורך להפחית שווי בדו"חות, מדוע האירועים המתרחשים הם חד־פעמיים ומדוע דווקא הקרקע שרכשה החברה היא חסינת מציאות.

דנקנר ותשובה לא לבד. רק בשבוע שעבר כתבנו על עוד הערכת שווי מהמאדים שניפקה כלל פיננסים, שמטרתה אחת - למנוע מהחברה ומהמשקיעים שלה להכיר בכישלון. גם חברת ישראלום של מתיו ברונפמן ושולם פישר, שביקשה לבצע עסקת בעלי עניין, מצאה את השמאי שהעריך כי שווי הנכסים של הבעלים בבאר שבע הרקיע שחקים, וזאת אף על פי שהסביבה הכלכלית מצביעה על פגיעה ברורה בעסקי הנדל"ן בשנה הקרובה.

השורה התחתונה היא אחת: הערכות השווי שתקראו כאן בשבועות הקרובים ינסו להסביר לכם מדוע הסערה הפיננסית הכאוטית כלל לא קשורה לשווי הנכסים שלהן, ואף יגבו זאת בסט צבעוני במיוחד של גרפים, טבלאות ועזרים טקטיים נוספים. אנחנו נהיה כאן כדי לספר לכם גם את הצד השני.