שובה של דירת 3 חדרים
חלום רכישת דירת 4 חדרים של זוגות צעירים הולך ומתרחק, ובמקומו עלה ברבעון האחרון הביקוש לדירות 3 חדרים באזור המרכז, שמחיריהן עולים בהתאם. זו כנראה הסיבה שקבלנים החליטו לשוב ולבנות דירות כאלה
זינוק מחירי הדירות בתל אביב ובערים הסמוכות לה בשנתיים האחרונות גורם לפריחה מחודשת של תופעת רכישת דירות קטנות, שנדמה היה שנעלמה מהרגלי הקנייה הישראליים. על פי נתוני כלכלני התאחדות הקבלנים, לא רק רווקים ואוכלוסייה מבוגרת מעלים את הביקוש לדירות קטנות של 3-2 חדרים, אלא גם משפחות.
עוד חיזוק לתופעה מתקבל מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המעידים על עלייה ניכרת במכירת דירות קטנות של בין חדר אחד ל־3 חדרים ברבעון הראשון של 2008 - 14% מהדירות שנמכרו הן דירות קטנות, לעומת ממוצע של 9.4% בלבד ברבעון הקודם. ב־2007 עמד הממוצע השנתי של מכירת הדירות הקטנות רק על 11%.
"ככל שמחירי הדירות באזורי הביקוש עולים, כך מצטמצמים קהלי היעד היכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה חדשה", מסביר יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, מהיכן מגיעה הדרישה. "הביקושים לדירות קטנות מגיעים לרוב מאוכלוסייה צעירה - זוגות צעירים ללא ילדים או רווקים. אוכלוסייה זו מאפיינת את תל אביב וסביבותיה, מה שמסביר את הגידול בביקושים דווקא באזור המרכז".
הביקושים משתנים
על התופעה החדשה־ישנה מדווחים גם משווקים וחברות קבלניות הפועלות באזורי הביקוש. לדבריהם, דירות קטנות בפרויקטים חדשים נמכרות לאחרונה מיד עם פתיחת הפרויקט. "הביקושים לדירות קטנות באזור המרכז הם מגמה מתחזקת לאחרונה", אומר משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו. "לאחר עריכת סקר שוק בפרויקט החדש של החברה, רמת אביב מערב, החלטנו להוסיף דירות של 3 חדרים לתכנון הבניין, מתוך הבנה שהביקושים השתנו. גם בראשון לציון זיהינו ביקושים לדירות קטנות, הנובעים מעליית מחירים חדה בעיר מחד ומהרצון של זוגות צעירים לרכוש דירה חדשה ולא להתפשר על יד שנייה מאידך".
בעקבות המגמה החליטה החברה לבנות בראשון לציון מגדל שכולו דירות של 2.5 חדרים המוקם ברחוב ביאליק.
עוד חברה שמדווחת על הדרישה לדירות קטנות היא חברת מנרב. לדברי אבי ביתן, מנהל השיווק בחברה, הביקוש החדש גרם לחברה לשנות את התוכניות המקוריות בפרויקט אונו על הפארק בקריית אונו: "מיד עם תחילת שיווקו של המגדל האחרון בפרויקט מכרנו את כל הדירות הקטנות שהיו במלאי. כששווק המגדל הראשון בפרויקט, לפני כשלוש שנים, לא היו כלל ביקושים לדירות קטנות, ואילו בחצי השנה האחרונה נמכרות דירות בשטח של כ־97 מ"ר במחירי שיא של 1.3 מיליון שקל לדירה".
בעשור האחרון הלכו הדירות הקטנות ונעלמו מתמהיל הדירות בפרויקטים חדשים. רוב החברות הבונות באזורי הביקוש תכננו דירות בנות 6-4 חדרים, הן משיקולים של כדאיות כלכלית והן בשל מפת הביקושים, שהראתה כי זוגות צעירים "מדלגים" על דירות מעבר קטנות ורוכשים דירת 4 חדרים כדירת מגורים ראשונה.
לדברי ביתן, כיום המגמה הפוכה: "ההסלמה של מחירי הדירות במרכז הארץ הביאה לכך שדירות של 4 חדרים נהפכו לחלום רחוק עבור צעירים רבים. הביקושים לדירות קטנות יותר חזרו, אך מכיוון שאין הרבה דירות כאלה בשוק יד ראשונה, הן נהפכו למצרך מבוקש, ובאופן קצת אבסורדי - מחיריהן עלו", הוא אומר.
להוסיף כמה מטרים
למחסור בדירות הקטנות בשוק יש שני הסברים עיקריים: דרישת העיריות לבנות דירות גדולות, וחוסר היתכנות כלכלית של יזמים בבניית הדירות הקטנות. אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלי חברת זיתוני, מסביר כי במקרים רבים דורש התב"ע (תוכנית בניין עיר) מהיזמים לתכנן לפי מינימום של 100 מ"ר לשטח עיקרי עבור דירה. "הגבלה כזו אינה מאפשרת ליזם לתכנן דירות קטנות יותר מהשטח הנקוב, ומכיוון שמדובר בשטח גדול מאוד יחסית לדירת 3 חדרים, היזמים מעדיפים להוסיף עוד כמה מטרים וליצור דירת 4 חדרים. אם היינו יוצרים דירת 3 חדרים בשטח גדול כזה, היא היתה דירה יקרה, כי המחיר נקבע בסופו של דבר על פי תחשיב עלויות למ"ר, וספק אם היינו מצליחים לשווקה במחיר המבוקש".
זיתוני מסביר שהפער בין העלויות של בניית דירת 3 חדרים גדולה לדירת 4 חדרים סטנדרטית הוא שולי, ואילו הפרש המחירים בין השתיים מגיע לעשרות אלפי דולרים. בניית דירות קטנות על פי תב"ע כזו היא פשוט "לא כלכלית" עבור היזם, והוא נאלץ לוותר עליהן מראש בתמהיל. "מצב זה יוצר מחסור בדירות קטנות בעיקר בפרויקטים חדשים", אומר זיתוני.
