האסטרטגיה החדשה של יורוטרייד קפיטל: "עכשיו הזמן לקנות נכסים בארה"ב"
חברת יורוטרייד קפיטל הישראלית תשקיע יותר מ-100 מיליון דולר ברכישת בתים מבנקים אמריקאיים, השכרתם ומכירתם כששוק הנדל"ן בארה"ב יתאושש. בראיון ל"כלכליסט" נותן עמית ביאל, מבעלי החברה, עצות להשקעה בשוק מתמוטט
משבר הסאב-פריים בארצות הברית הוביל את חברת יורוטרייד קפיטל הישראלית לאסטרטגיה חדשה: קניית נכסים מבנקים אמריקאיים תוך ניצול המחירים הנמוכים. החברה רוכשת את הנכסים במחיר נמוך, כשהבנקים חייבים להיפטר מהם, משכירה אותם ומחכה להתאוששות השוק.
"הקמנו תשתית המאפשרת לנו לקנות בתים מבנקים - הבתים הנכונים בזמן הנכון ובמחיר הנכון", אומר עמית ביאל, מבעלי החברה. "השאלה החשובה היא מהו שוויים האמיתי של הנכסים, ופיתחנו כלים כדי לבדוק זאת. במקביל פיתחנו יכולות ניהוליות שאותן אנו מנצלים כדי לקנות מאגרים שלמים של נכסים מהבנקים בזמן הנכון ולייצר למשקיעים תשואה עודפת. היתרון שלנו הוא היכולת לברור את הנכסים בצורה מדויקת".
יורוטרייד החלה לפתח את המערכת לפני כשנה וחצי. לדברי ביאל, בארה"ב יש מידע מדויק ונרחב על מחירי הנכסים בכל אזור מיקוד, ואפשר לחשב היכן כדאי לקנות ואם יש סיכוי שהשוק המקומי יתאושש. "החוכמה היא לנתח את המידע. יש מאות הזדמנויות, ואנחנו בוררים את הבודדות שאנחנו רוצים", אומר ביאל. "במיאמי, למשל, יש אזורים שהמחירים בהם עוד ימשיכו לרדת, ומצד שני אזורים שלמים שיתאושש - שם שווה לקנות את הנכסים".
ביאל מעריך כי המחירים ברחבי ארה"ב יוסיפו לרדת, ומציין שחשוב לא להתרשם מהמחירים הנמוכים היום בשוק אלא לבדוק מה יהיה שוויים העתידי של הנכסים. "רבים מהבנקים עדיין לא מוכנים למכור את הבתים במחיר כדאי מבחינתנו. עדיף לקנות את הבתים לאחר שהבנקים סיימו את כל התהליכים והם חייבים למכור את הנכס. בנקים לא נוהגים להחזיק נדל"ן לאורך זמן, וזה השלב שבו אפשר להשיג את המחיר הטוב ביותר. אנחנו מתכננים לקנות בתים ביותר מ־100 מיליון דולר בתקופה הקרובה", הוא אומר.
על קצות האצבעות
ביורוטרייד רוכשים את הנכסים, משכירים אותם לתקופה מסוימת וממתינים שהמשבר ייגמר כדי למכור אותם במחירים גבוהים יותר. "עד היום רכשנו עשרות בתים באזורים שונים ברחבי ארה"ב", אומר ביאל. "בתים בג'ורג'יה עולים היום 200-100 אלף דולר. בפלורידה המחירים נעים בין 150 ל־250 אלף דולר. אני מחלק את המשבר לשני חלקים - התקופה שבה הבנקים ייפטרו מכל הבתים שלהם, ותקופה מאוחרת יותר, שבה גופים כמונו יתחילו למכור את כל הבתים למשקיעים. בכל מקרה, הזמן להתחיל לקנות נכסים בארה"ב הוא עכשיו".
עו"ד אמיר חן, שותף בכיר במשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות', מאמין גם הוא כי שוק הנדל"ן האמריקאי מגלם בחובו הזדמנויות רבות, וכי עכשיו הוא זמן טוב להתחיל לנצל את המשבר: "יש הזדמנויות, אבל כולם הולכים על קצות האצבעות. בשנות התשעים היית מרים טלפון ומקבל משכנתה בלי שום בעיה. עכשיו יש צניחה ויש ביטוי למי שמביא כסף מבחוץ, אבל אף פעם אי אפשר לדעת מה יעלה ומה ימשיך לרדת ומתי. במסגרת השינוי במאזן הכוחות נכנס כסף זר לארה"ב, שמגיע כדי לקנות נכסים. לדעתי, היום הוא זמן טוב להתחיל לעשות זאת".
לא קונים בדולר
חן מדגיש כי יש כמה נקודות חשובות שיש להביא בחשבון לפני שאורזים מזוודות וקונים כרטיס טיסה: "אחד הדברים החשובים הוא לעבוד עם מומחה שישקיע גם כסף משלו - ככה הוא לא ירצה להפסיד. בנוגע לשאלה אם עדיף מומחה מקומי או ישראלי, לדעתי עדיף ישראלי שמכיר את השוק. ככה יהיו פחות מחסומים בדרך".
לדברי חן, משקיע שמעוניין לקנות נכסים בארה"ב צריך להביא הון עצמי מהבית ולהיות מוכן לירידה נוספת של המחירים. "אני רואה היום פרויקטים שנתקלים בבעיות למינוף מצד הבנקים. מי שבא עם כסף מהבית יכול לקנות מה שהוא רוצה. אני מאמין שבשוק האמריקאי אפשר לעשות את העסקאות הטובות ביותר. הפרסומים שהיו בתקשורת על אנשים שקנו בית בדולר הם שטות. אולי הם שילמו דולר, אבל במקביל הם לקחו משכנתה. משקיע שרוצה היום לקנות נכס בארה"ב צריך להביא סכום של בין 150 ל־200 אלף דולר, אבל הוא חייב להצטרף לקבוצה שקונה פול של נכסים מהבנקים כדי לקבל את המחיר הטוב".
