דודי ויסמן: מחנויות וסופרמרקטים ליחידות דיור

רבוע כחול הוא בדרך כלל שם נרדף לחנויות ולסופרמרקטים. בשנים האחרונות עומדת מאחורי השם זרוע נדל"ן המחזיקה בנכסים במקומות מפתח ברחבי הארץ. רבוע כחול נדל"ן ריכזה עבור החברה־אם את רוב הנכסים תחת קורת גג אחת, שתפקידה לשמור, לטפל ולהשביח את הנכסי ם הרבים, ואף למצוא ולהקים נכסים חדשים. לאחרונה החלה רבוע כחול נדל"ן לפזול לתחום הבנייה למגורים, ולא להסתפק במרכזים הלוגיסטיים ובנכסים המסחריים המאכלסים את החנויות.

מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן, זאב שטיין, הגיע לתפקיד מקבוצת אלון, לאחר שזו נקנתה מידי הקיבוצים על ידי דודי ויסמן ושרגא בירן. שטיין היה אחראי ליצירה ולמיתוג של תחנות אלונית ברחבי הארץ. שטיין צופה כי פיתוח התשתיות יגרום לפריחה של אזורי תעשייה ולוגיסטיקה חדשים, ומספר מה עושה רבוע כחול נדל"ן כדי להשביח את הנכסים הקיימים ולמצוא מקומות חדשים - רגע לפני שהם נהפכים למרכזיים. "70% מנכסי רבוע כחול נדל"ן הם חנויות, שרובן המכריע במרכז הארץ. הנכסים, כל אחד פנינה בפני עצמו, נמצאים בלב העשייה הכלכלית של ישראל. יש גם כמה בודדים בפריפריה - באופקים, בבאר שבע ובעוד מקומות", אומר שטיין.

רק כשהפרויקט מחייב

לדברי שטיין, רבוע כחול נדל"ן אינה עוסקת בתחום המגורים מבחינה אסטרטגית, אלא אם כן הפרויקט מחייב זאת. שטיין מגלה כי ברוב מתחמי החברה החנויות שלה עומדות בפני עצמן, אולם במקרים אחרים יש להן עוד זכויות בנייה - קיימות או אפשריות - שאותן מבקשת החברה לנצל. "בחלק מהמקומות אנחנו יוזמים תוכניות לתוספות של שימושים או זכויות בנייה. ברחוב יהודה מכבי בתל אביב, למשל, יש סניף של מגה בעיר. זה הבניין היחיד בן קומה אחת בכל הסביבה, וכל השאר הם בני ארבע־חמש קומות", אומר שטיין, וחושף כי לרבוע כחול יש תוכניות לבניית שטחי מגורים מעל החנות.

גם בנווה אביבים, בסמוך לרמת אביב, מחזיקה החברה מרכז הבנוי על שטח של שבעה דונמים. "35% בבעלותנו, 15% שייכים לבנק לאומי והשאר מחולק בין בעלי החנויות. גם שם אנחנו מנסים לקדם תוכנית של תוספת אחוזי בנייה למטרת מגורים".

האם יש סיכוי שהבנייה למגורים תהפוך לחלק מרכזי מפעילותכם?

"בשורה התחתונה, אנחנו לא עוסקים בתכנון ובהקמת שכונות מגורים. מסחר, משרדים ולוגיסטיקה זה התחום שלנו. בסוף 2007 היו לנו 165 מ"ר נכסים להשכרה, ובאותו הזמן קנינו עוד 18 אלף מ"ר. יש לנו הכנסות משכירות בסכום של כ־120 מיליון שקל בשנה, ושיעור התפוסה בכל הנכסים הוא 95%. בתחום המתחמים הלוגיסטיים יש לנו 150 דונם, ומתוכם 30 כבר פועלים והשאר בשלבים שונים".

השנה, אומר שטיין, מקדמת רבוע כחול נדל"ן תוכניות בכמה מישורים. "רכשנו נכס בפתח תקווה בשטח של 14 אלף מ"ר בנוי, ובו 200% זכויות בנייה. כבר קיבלנו היתר להוסיף שתי קומות למבנה הקיים בשטח, ולהפוך אותו למבנה בן ארבע קומות שבו משרדים בקלאס A. ננסה לפנות את בתי העסק הקיימים במקום כבר בשנה הקרובה; הם שוכרים אצלנו את השטח, ואנחנו מאריכים בכל חודש את החוזים הקיימים עד שנחליט לפנות אותם".

שטיין מעריך שבשנה הבאה כבר יחלו העבודות במקום. "היתרון הגדול של המתחם הזה הוא בהיותו שער העיר לפתח תקווה. יש לנו בניין מוכן שם שרק צריך לטפל בו. הבניין הקיים בנוי בצורת ח', והתכנון הוא להרוס את החלק הצפוני שלו ולבנות במקומו מגדל משרדים". רכישת הבניין הושלמה בינואר האחרון, והחברה נמצאת בשלבי אישור שונים. שטח המגדל, לדברי שטיין, עתיד להיות כעשרת אלפים מ"ר. "המבנה הקיים משתרע על 12 אלף מ"ר, ואליו אנחנו מתכננים להוסיף עוד 500 מ"ר".

שטיין מציין רכישה נוספת של החברה שעלתה השנה לכותרות - בסמוך לצומת רעננה צפון. "קנינו שם חלקה של 11 דונם בין מגדל הולמס פלייס לצומת. מדובר ביחידת קרקע במיקום מצוין, שאליה נחשף כל מי שנוסע על כביש 4. השטח נמצא על גבול רעננה, ואין שום דבר שיחסום אותנו שם. נכון להיום אנחנו נמצאים בשלבי תכנון של שני בנייני משרדים, כל אחד מהם בן עשרת אלפים מ"ר, ובהם יהיו גם שטחי מסחר ומרתפי חניה".

שטיין מספר גם כי למתחם ניתן אישור להפעיל מלון בקומות העליונות, אך לרבוע כחול אין תוכניות לממש אפשרות זו בינתיים. "אם תבוא חברה ותציע הצעה, לא נתנגד. בתוך שנתיים יתחילו העבודות במקום, ואנחנו שוקלים לבקש עוד תוספת קומות".

האזור משנה את פניו בתקופה האחרונה. מה צפוי להיות שם?

"כל אזור צומת רעננה צפון מתפתח. זו נקודה אסטרטגית מאוד. ממזרח לכביש 4 ייבנו מגדלי משרדים, ומאחוריהם עוד שכונות מגורים".

אופטימיות לוגיסטית

בתחום הלוגיסטיקה פעילה החברה במציאת שטחים אטרקטיביים ובהקמת מרכזים לוגיסטיים לצד צירי תנועה ראשיים קיימים או עתידיים. העובדה שלרבוע כחול חברות רבות הנמצאות בשליטתה וזקוקות למרכזים לוגיסטיים מקלה את מלאכת האכלוס. רק השנה השלימה החברה שלוש עסקאות בולטות בתחום: אחת בשטח קיבוץ עינת הסמוך לראש העין, השנייה בשטח קיבוץ אייל הסמוך לכוכב יאיר ולכפר סבא, והשלישית בצומת קסטינה.

"בקיבוץ עינת השלמנו החודש את ההקמה וההשכרה של מרכז לוגיסטיקה בשטח 20 אלף מ"ר בנוי, המשתרע על שטח של כ־30 דונם. אנחנו בשלבי תכנון של עוד מרכז לוגיסטי בסמוך לקיבוץ אייל. מבחינה אסטרטגית חשבנו על כביש 6, שנמצא בקרבת מקום, ואנחנו מנסים לפתח מרכזים לאורך הציר ולאורך כבישי הרוחב. ברגע שייפתח כביש 551, שעתיד לחצות את כביש 4 ולחבר בין אייל לאזור קיבוץ געש ושפיים - כל מה שנמצא בשוליו ייהפך למרכזי מאוד", אומר שטיין.

עוד שטח שרכשה החברה ממוקם בצומת קסטינה. "מדובר במתחם של 74 דונם. קנינו את השטח ב־100 אלף דולר לדונם, והקרקע שם מיועדת ללוגיסטיקה ולתעשייה". החברה מתכננת לבנות שם כ־22-21 אלף מ"ר. המתחם בקסטינה מיועד לשמש את רשת כפר השעשועים, שרבוע כחול מחזיקה ב־60% ממנה.

רבוע כחול מנהלת כעת משא ומתן עם עוד גורמים לאורך כביש 6. שטיין: "אזור קריית גת ייהפך לאזור לוגיסטיקה בגלל חוצה ישראל. הכביש מקצר את הדרך מקריית גת למרכז ב־20 דקות, ושינוע של סחורות נהפך לפשוט יותר ומהיר יותר".

"אנחנו מנסים לארגן רכישת נכסים מניבים או פעילות אחרת מחוץ לישראל, ופועלים כבר יותר משנה ליצירת פלטפורמה בכמה מדינות באירופה. אני לא מחפש כותרות. אני מחפש להיות ממוקד ויצירתי בנכסים. לראות קדימה במקומות א סטרטגיים ולא לעשות את הפליפ המצוי של לקנות ולמכור

מיד אחרי".