קופצים על המציאה: קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה

קניית דירה לפני מכירת הדירה הישנה הופכת למגמה נפוצה. כך עולה משיחות עם פעילים בשוק הנדל"ן למגורים באזור המרכז בתקופה האחרונה.

משווקי דירות חדשות ומתווכים הפועלים בשוק הדירות מיד שנייה אומרים שיותר ויותר אנשים מעדיפים לרכוש דירה חדשה, ורק אחר כך ללכת ולבדוק את ערך הדירה שלהם. "זה מאפיין תקופה טובה בנדל"ן", אומר דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל. "יש מקרים שבהם אנשים מבררים על דירה חדשה ואחרי שבועיים הם חוזרים וכל הדירות כבר נמכרו. זו הסיבה לקנייה הזריזה".

תורן מגבה את דבריו בנתונים מהשטח. לדבריו, בחצי השנה האחרונה נמכרו כ־30 דירות בפרויקט מרום גנים בפתח תקווה, ו־50% מהרוכשים קנו את הדירה החדשה לפני שמכרו את הקודמת. בשנה שעברה, לעומת זאת, כ־80% מרוכשי הדירות מכרו קודם את הדירה הקודמת ורק לאחר מכן קנו את הדירה החדשה.

בדרך כלל אמידים

בנק הפועלים מגבה את הנתונים ומדווח כי במסגרת פעילות המשכנתאות שלו, התופעה קיימת יותר מבעבר. דוברת הבנק מסרה כי במצב השוק היום, כששער הדולר נמוך והריביות על המשכנתאות גם הן נמוכות, לקוחות מסוימים מעדיפים לבצע קנייה לפני המכירה. "מדובר בדרך כלל בקונים אמידים שמעוניינים לנצל את המצב בשוק לטובתם, כאשר יש באפשרותם לשכלל את הסיכון הכרוך במימון אי־מכירת הדירה לאורך זמן", היא אומרת. בבנק ציינו כי במערכת הבנקאית קיימות הלוואות גישור שנותנות מענה לאוכלוסייה זו.

חיים קקון, מנכ"ל השיווק בחברת בוני התיכון, מסכים עם תורן ומוסיף שהדבר קשור להיצע הדירות הנמוך בשוק: "בתקופה האחרונה, אנשים כבר לא מוכרים את הדירה ובכסף שהם מקבלים הם קונים חדשה, כיוון שהם מגלים שהבעיה היא לקנות דירה חדשה ולא למכור את הישנה. יש היפוך מגמות — כשהריבית התחילה לרדת וגם מלאי הדירות ירד, ישנם פרויקטים שרק מתחילים להיבנות אבל לפחות 60% מהדירות בבניין כבר נמכרו". לקניית הדירה החדשה לפני המכירה יש יתרון גדול.

קקון מסביר שהדבר נותן לרוכשי הדירות זמן לחפש דירה חדשה ולשריין אותה לעצמו. "אנשים שמוכרים דירות בלחץ בגלל שאין להם זמן ימכרו בדרך כלל את הדירה במחיר נמוך יותר ממה שהיו יכולים. צריך לזכור שככל שעובר הזמן, מחירי הדירות החדשות עולים לעומת מחירי היד שנייה, שהשוק שלהן פחות תנודתי", הוא אומר.

גם ביד שנייה

התופעה מורגשת בשוק הדירות מיד שנייה. חנן שלזינגר, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו־סכסון, מספר שמדובר בתופעה מוכרת וידועה: "אנשים מפחדים למכור לפני שהם יודעים שיש להם נכס חדש ביד. עד לפני שנה המצב היה הפוך. אם מבקשים מחיר ריאלי עבור הדירה שמוכרים, אין סיבה שהיא לא תימכר מהר. גם לדולר יש כאן משקל — ככל שהוא יורד אנשים מפחדים להפסיד, וזו גם הסיבה שמחירי הדירות עברו כמעט כולן לשקלים. הדולר הפך ללא בטוח ואנשים לא רוצים לקחת את הסיכון. אם אני מוכר דירה בתקופה שההיצע נמוך, אני עלול להיתקע בלי דירה חדשה ואיאלץ לגור בשכירות".

כיצד מתמודדים הרוכשים עם התשלומים על הדירה החדשה ללא הכסף ממכירת הדירה הישנה? לדברי קקון, רוכשי דירות נוטלים הלוואות גישור קטנות לתקופה שבין קניית הדירה החדשה למכירת הישנה. "אנשים יודעים פחות או יותר כמה שווה הדירה הקיימת, והם עושים חישוב על ההפרש. אפשר לקחת משכנתה רק על ההפרש או לקחת הלוואת גישור. לפעמים, בזמן שבין קניית הדירה החדשה למכירת הישנה, ניתן אפילו לקבל עליה מחיר טוב יותר. לפי מה שאני רואה, צריך הון עצמי של 15%–20% - כסף נזיל או הלוואה".