שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

בת ים - מודל לעיר מרובת שימושים

במדינה המאופיינת במשאבי קרקע דלים, מובילה בת ים את מגמת הבנייה לגובה בדגש על עירוב שימושים בין מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות. רוני מזרחי: "בת ים תשנה את פניה מקצה לקצה - לא עוד בנייה נמוכה וצפופה, כי אם עיר חוף מודרנית"

רוני מזרחי 09:2924.01.20

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

עירוב שימושים איננו טרנד חולף אלא טמון בו העתיד של ענף הבנייה בישראל. זהו כלי המאפשר מיצוי מקסימלי של זכויות קרקע, במיוחד באזורי הביקוש, ויוצר ממשקים מאוזנים בין מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות. בזכות עירוב השימושים ניתן להביא גם לצמצום כלי הרכב על הכבישים ולהקטין את עומסי התחבורה בצירים הבינעירוניים ובערים עצמן.

 

להיותה של ישראל אחת המדינות בעלות קצב גידול האוכלוסייה הגבוה ביותר בעולם המערבי השלכה ישירה על סוגיית הצפיפות, שהופכת עם הזמן לבוערת וקריטית במיוחד. כיום עומדת הצפיפות בישראל על כ-450 תושבים לקמ"ר, כשהצפי הוא שבעוד שלושה עשורים, כשמספר התושבים כאן ינוע סביב 18 מיליון, כ-80% מהאוכלוסייה תתרכז במישור החוף ובעיקר סביב גוש דן המורחב.

 

 

 

 

תרחיש זה ממחיש את הצורך הלאומי הדחוף במעבר לעירוב שימושים, לא רק בנישות מצומצמות דוגמת המגדלים בלב תל אביב, אלא בהיקפים נרחבים הרבה יותר – בערי המרכז כמו גם בערי הפריפריה. מהלך זה חיוני למניעת הבזבוז של משאב הקרקע הכה מוגבל בישראל, תוך שילוב בין מגורים בסטנדרט גבוה לבין מוקדי תעסוקה, פנאי ובילוי, דיור מוגן וחניון בקרבת הבתים, ללא הצורך במסע על בסיס יומי בתחבורה הפרטית והציבורית.

בת ים. "תמצב עצמה כאחת הערים המבוקשות בישראל" בת ים. "תמצב עצמה כאחת הערים המבוקשות בישראל" צילום: עיריית בת ים

 

 

המציאות הנוכחית, לצערי, מתאפיינת בבזבוז משווע של שטחי קרקע משמעותיים ביותר, מצפון ועד דרום. המנטרה לפיה "בנייה גבוהה תצופף את הערים", אותה נוהגים לפמפם גורמים שונים בתחום הנדל"ן, אינה נכונה כלל ועיקר. נהפוך הוא – מחקרים הוכיחו שדווקא בנייה לגובה מייתרת ומשחררת שטחים נרחבים לטובת המרחב העירוני-ציבורי, ומאפשרת איכות חיים טובה הרבה יותר ביחס לבנייה נמוכה ובזבזנית ללא עירוב שימושים.

 

ערים עם גורדי שחקים ובנייה צפופה, דוגמת ניו יורק, ברצלונה או פריז ממחישות זאת היטב, בין השאר משום שיצרו כדאיות להסעות המונים. בישראל, היתה תל אביב חלוצת השימושים המעורבים ואחריה בת ים. בעשור האחרון מובילות ערים אלה מגמה חשובה ומבורכת, אך עדיין מדובר בטיפה בים ביחס למיעוט התחלות הבנייה והיצע הדירות שאינו מדגדג את הצרכים של השוק. לצד תל אביב ובת ים, אנו רואים ניצנים של עירוב שימושים גם ברמת גן, הרצליה וראשון לציון, וכעת תתחיל מגמה זאת גם בחולון.

 

אפשר להניח שבשנים הקרובות יהיה גידול משמעותי בבנייה לגובה עם עירוב שימושים בכל חלקי הארץ, בדגש על הערים הוותיקות. צעד כזה פירושו לא רק ניצול מיטבי יותר של זכויות הבנייה, כי אם גם חיסכון בסכומי עתק למשק, שיפור פני הערים ומניעה של תופעת היוממות המעיקה.

 

 

רוני מזרחי. "בנייה לגובה – שחרור שטחים נרחבים לטובת המרחב העירוני-ציבורי" רוני מזרחי. "בנייה לגובה – שחרור שטחים נרחבים לטובת המרחב העירוני-ציבורי"

 

החזון של קבוצת מזרחי

דוגמה מובהקת לכך היא בת ים, מהערים הצפופות בישראל, העוברת מהפך של ממש בזכות עירוב השימושים. יש לזכור כי העיר משתרעת על פני שטח מצומצם יחסית, של כ-8,000 דונם, אך אוכלוסייתה מונה כ-130 אלף תושבים – מקום 14 בין ערי ישראל. לכן היא מהווה עיר אידיאלית לבניית מגדלי יוקרה עם שימושים מעורבים. לבת ים רצועת חוף באורך של כ-3.5 קילומטר, ובשנים הקרובות יעבור בה הקו האדום של הרכבת הקלה שיקצר לכ-10 דקות את זמן הנסיעה למרכז תל אביב - מה שיקנה לה ערך מוסף ויתרון מובהק ביחס לערים אחרות.

 

מיזם הממחיש שימוש ראוי במודל עירוב השימושים הוא מגדל אברהם בבת ים (הנקרא על שם אחי, אברהם מזרחי ז"ל, מבעלי קבוצת מזרחי), אשר ייבנה על בסיס פרויקט הבתימון ובסמוך לו. בתוכנית: מגדל יוקרה הכולל 45 קומות שיוקמו מעל שבע קומות חנייה תת-קרקעית. שתי קומות במגדל ישמשו למסחר, שמונה קומות לבית מלון (עם כ-180 חדרים), ומעליהן 170 דירות למגורים בתמהיל מגוון של 5-3 חדרים. המתחם יכלול בנוסף קומפלקס למסחר, משרדים, תעסוקה, דיור מוגן ומוסדות חינוך ותרבות. והכול בנגישות רגלית ומיידית.

 

כיום כולל קומפלקס הבתימון מרכז מסחר, עסקים ומשרדים, עם מרכז רפואי רחב ידיים בשטח של כ-60 אלף מ"ר. עבור העובדים והמבקרים ניצב חניון המכיל כ-600 מקומות, הסמוך לקו האדום העתידי של הרכבת הקלה.

 

דוגמה נוספת למתחם השם דגש על עירוב שימושים היא מזרחי סיטי סנטר. עם השלמתו עתיד המתחם לכלול ארבעה מגדלים של 50 קומות ושטח בנוי של כ-350 אלף מ"ר שישלב בין מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות, מבני ציבור, מוסדות חינוך ודיור מוגן.  מגדלי האומנים – שני מגדלים של 50 קומות וכ-60 אלף מ"ר לשימושים מעורבים – וכן פרויקט דאון טאון, הם עוד שני מיזמים בבת ים המיישרים קו עם המגמה.

מזרחי סיטי סנטר (מימין) ומגדל אברהם. שימושים ראויים במודל עירוב השימושים מזרחי סיטי סנטר (מימין) ומגדל אברהם. שימושים ראויים במודל עירוב השימושים הדמיות: עדי בואנו

 

בכלל המיזמים המתוכננים היבט הנגישות זוכה לתשומת לב רבה, כשמרחק ההליכה הקצר לתחנת הרכבת הקלה יהפוך את ההגעה מהם ואליהם לנוחה ופשוטה. בד בבד מלונות הבוטיק ומרכזי המסחר והבילוי שישולבו במגדלים, יהפכו אותם לאבן שואבת לתיירות מהארץ ומחוצה לה, כשנסיעה לנמל התעופה תארך כחצי שעה בלבד. בתחבורה ציבורית או ברכב פרטי

 

לסיכום, בכוונת קבוצת מזרחי ובניו להפוך את בת ים ל"עיר מודל", שתשנה את פניה מקצה לקצה - לא עוד בנייה נמוכה וצפופה, כי אם עיר חוף מודרנית המתהדרת בבנייה גבוהה ויוקרתית ובפרויקטים בעירוב שימושים. אין ספק כי זהו רק עניין של זמן עד שבת ים תמצב עצמה כאחת הערים המבוקשות בישראל.

 

הכותב הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

פאנל אשקלון זירת הנדלן
י.ח דמרי באשקלון: "עיר שיש לה את כל הנתונים כדי להצליח"
פאנל התחדשות ראשל"צ
קינסטליך: "ביקשנו ממשרד התחבורה להאריך את הקו האדום עד לראשל"צ"