השקעה בעמק שרה: החל שיווק המשרדים של MSN נדל"ן

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

נדמה כי בעשור האחרון מדינת ישראל גילתה מחדש את הנגב ובפרט את "בירתו", באר שבע. עם מעבר בסיסי צה"ל לדרום, עליית קרנה של אוניברסיטת בן גוריון והגירת חברות מובילות ועסקים דרומה, החלו גם המשקיעים להבין את הפוטנציאל הגלום בעיר, והעלו את ערך הדירות בתחומה בקצב מסחרר.

ואולם, בצד הצפי להפיכתה למטרופולין מוביל, ניצב בפני העיר אתגר רציני נוסף: יצירת שטחי מסחר ותעסוקה חדשים ומתקדמים שישרתו את האוכלוסייה העתידית. נכון להיום, הנדל"ן המסחרי בבירה הדרומית השתרך מאחורי תנופת ההשקעות בשוק הנדל"ן למגורים. אולם על פי הערכות, במהלך השנים הקרובות מצב זה צפוי להשתנות: כבכל הארץ, גם בבאר שבע השוק שינה את אופיו ויעבור במהרה למגדלי משרדים, מסחר ותעשייה חדישים.

באר שבע. "הביקוש למגרשי תעשייה עולה על ההיצע" צילום: שאטרסטוק

עמק "ברכה"

אזור התעשייה המרכזי של באר שבע, עמק שרה, כונה עד תחילת שנות האלפיים "עמק רפאים" בשל העובדה שעמד שומם עם כ-80 אלף מ"ר ריקים. בשני העשורים האחרונים שינה האזור את פניו והפך ליעד נדל"ני מבוקש, אשר העירייה מקצה עבורו עוד ועוד שטחים ומשאבים לפיתוח.

השינוי התרחש באופן הדרגתי עם המעבר של קרית ההדרכה של צה"ל לנגב, אשר זירז את תהליכי הפיתוח בעיר כולה. התנועה דרומה לצד שיווק שטחי קרקע במחירים נמוכים, הביאה לאכלוס מלא של המתחם. לאור צמיחת עמק שרה והפיכתו למרכז תעשייה ואבן שואבת לתושבי באר שבע והסביבה, ב-2017 החלה העירייה בפרויקט חידוש ופיתוח של תשתיות האזור, הכולל בין היתר חידוש והשלמת תשתיות מים וביוב, חידוש תשתיות חשמל ותאורה, קרצוף וריבוד כבישים, חידוש מדרכות ופיתוח נופי – כל זאת בעלות של 30 מיליון שקל.

בשנה שעברה קיבל האזור גושפנקה סופית כמתחם תעשייה דינמי ומבוקש, עם פתיחת סניף איקאה בסמוך לו. "כל סניף של איקאה שנפתח בארץ הביא איתו התעוררות עסקית גדולה ברחובות ובמתחמים הסובבים, אשר כללו יבואנים, אולמות תצוגה של יבואני רכב, בתי עסק למוצרים משלימים כגון רשתות רהיטים, מטבחים, ועוד", אומר גיל מולכו, מנכ"ל MSN ייזום ושיווק נדל"ן. לדבריו, "ניסיון העבר מלמד שהיכן שאיקאה קבעה יתד היא מיד הפכה לעוגן. ניתן לראות זאת בנתניה, בקריות ובראשון לציון, בה פועלות חברות לוגיסטיקה רבות כמו קוקה קולה, או וולוו באזור הסמוך. אני מאמין שגם כאן, איקאה תביא בעקבותיה שחקנים חזקים ומשמעותיים ותגרום לכל העסקים מסביב לפרוח".

בירת ההזדמנויות

את השינוי החיובי המתרחש בעמק שרה כבר הפנימו יזמים ומשקיעים ערניים. אלה מעריכים כי בדומה למתחמי תעשייה בעלי אופי זהה במרכז הארץ, מתחם זה ייטה לכיוון שוק הנדל"ן המסחרי והמשרדי, וייתן משנה תוקף לעיר המגדירה עצמה בירת ההזדמנויות.

אחת הסיבות לכך היא תנופת ההשקעות בנדל"ן למגורים שפרחה בבאר שבע בשנים האחרונות, שעל פי התחזיות תגרור אחריה גל השקעות בנדל"ן מסחרי. לפי מולכו, "בעבר משקיעים זיהו ביקוש מצד האוכלוסייה לדירות להשכרה, בין אם מדובר לסטודנטים מהאוניברסיטה או לעובדים בבית החולים סורוקה. המחירים התחילו מ-300 אלף שקל, ואט אט צמחו ל-400 אלף שקל ול-600 אלף שקל. היום הם כבר מגיעים ל-700 אלף שקל. לעומת זאת, תחום הנדל"ן המסחרי בעיר נותר עוד בחיתוליו, בעיקר משום שלא היתה התאמה בין גל המשקיעים למגורים לבין גל המשקיעים שהיה צריך להגיע במקביל לתחום הנדל"ן המסחרי".

מולכו מדגיש כי לאור האטת שוק הדיור בכל רחבי הארץ עלתה קרנו של הנדל"ן המסחרי, וכעת מתחילה באר שבע להדביק את הפער וליישר קו עם מגמה זו: "כל התחום של השקעה במשרדים וקבוצות רכישה של משרדים שראינו בגוש דן, הגיע מאוחר יותר גם למעגל הפריפריה השני כמו למשל בפארק הורוביץ ברחובות או בחיפה. כעת מגיע המעגל השלישי, ובאר שבע בתוכו".

עם זאת, לעיר יש עוד כברת דרך לעבור, שכן עדיין לא החלה בה בנייה חדשה בהיקפים דומים לאלה שבגוש דן וביישובי המעגל השני. "יש צורך וביקוש אך אין היצע לשטחי משרדים חדשים בבאר שבע, המטרופולין הגדול ביותר של הנגב שמספק תעסוקה גם לכל היישובים מסביב כמו עומר, נתיבות, דימונה ועוד", מסביר מולכו.

מתחם המשרדים החדש בעמק שרה. 50 מטר מאיקאה, בצמוד לשכונת הפארק מקור: גוגל

מעירים את הדרום

חוסר ההתאמה בין האוכלוסייה הצעירה והאיכותית שהעיר מושכת ועתידה למשוך, לבין ההיצע המסחרי המיושן, הינו פער שלראייתו של מולכו ישתנה בקרוב. "זיהינו את הצורך המהותי שיש בבאר שבע בשטחי מסחר חדשים עבור חברות שעוברות דרומה, לצד חברות שעושות מעבר מיישובי הדרום לבאר שבע", הוא  מסביר.

על כן החלה MSN נדל"ן לשווק שטחי משרדים חדשים שיקומו בשני בניינים בני חמש קומות, המיועדים לבעלי עסקים, חברות ולמשקיעים המבינים את הפוטנציאל הגלום בהשקעה בנדל"ן מסחרי באזור. החברה מציעה משרדים במחירי פריסייל של 6,900 שקל למטר, ועבור משקיעי הנדל"ן מציעה רף כניסה אטרקטיבי ונמוך המתחיל מ-180 אלף שקל עבור המשרדים הקטנים בפרויקט, בגודל 22 מ"ר. לדברי מולכו, "מדובר במחיר קנייה הנמוך ביותר עבור מ"ר של משרדים חדשים בעיר נכון להיום, ולמעשה אין כרגע חברות נוספות המאפשרות רכישה של שטחים קטנים במחיר כזה".

מלבד חברות הקובעות את משכנן בעיר, שכונת הפארק החדשה היוותה שיקול מהותי נוסף בבחירת המיקום בעמק שרה. הבניינים העתידים נמצאים כ-50 מטר מסניף איקאה ובקו אווירי של 700-600 מטר מהשכונה השוכנת מעברו השני של הכביש ועתידה להכיל כ-4,000 יחידות דיור המיועדות לאכלוס במהלך 2020.

"זהו מגה פרויקט שעיריית באר שבע מקדמת והפיתוח שלה נמצא בעיצומו. הטרקטורים בימים אלה עובדים על סלילת המדרכות, הקמת תשתיות תאורה, ביוב, מים וחשמל. לאחר האור הירוק שניתן להקמת שכונת המגורים החדשה, מתחילים לראות את ניצני שטחי התעסוקה, המסחר והמשרדים שיהוו מענה לשכונה שצריכה מגוון שירותים כמו קליניקות רפואיות, משרדי עורכי דין, רואי חשבון, סוכני ביטוח ועוד. משרדים אלה יספקו אפשרות מיטבית למי שירצה לעבוד קרוב לבית", הוא מסביר.

משרד שמשווקת MSN נדל"ן. "אין עוד משרדים חדשים במחיר כזה" הדמיה: depositphotos

דובר עיריית באר שבע, אמנון יוסף, מברך על התנופה החיובית בעמק שרה: "הביקוש למגרשי תעשייה בפארק עולה על היצע המגרשים. על מנת לענות על ביקושים אלה חברו עיריית באר שבע ומשרד הכלכלה ובאמצעות חברת יעדים, החברה העירונית לפיתוח עסקי, לקדם תכנון מפורט לקראת פיתוח שלב ו' (כ- 1,000 דונם), אשר בשלב ראשון יאפשר שיווקם של 200 דונם נטו".

על כך הוא מוסיף את יתרונותיו הבולטים של האזור, הכוללים עלויות קרקע ופיתוח נמוכות בשיעור סבסוד של 70%-60% במסלול הקצאות קרקע בפטור ממכרז, הטבות ותמריצים במספר מסלולים אפשריים וכן מינהלת אזור התעשייה המתפקדת כ-one stop shop ומלווה באופן אישי כל יזם להקלת העומס הרגולטורי.

לדברי מולכו, בשנים הקרובות תצטרף באר שבע לתנופת הנדל"ן המסחרי בארץ ותממש את הפוטנציאל הגלום בה כמטרופולין הדרומי. "אין לי ספק כי עתיד הנדל"ן המסחרי ידביק את עליית המחירים שהתרחשה בנדל"ן למגורים בבאר שבע ויספק היצע לביקושים העצומים ולחוסר הבולט בשטחי משרדים חדשים. עבור המשקיעים – יפה שעה אחת קודם".