שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מיסוי ומשפט

היו שם: ברייטהולץ והמר על מאחורי הקלעים של התמ"א וקבוצות הרכישה

אולי מאחר שהיו יזמים בעצמם, עוה"ד סבי ברייטהולץ ותומר המר לא מסתנוורים מהבטחות של יזמים ומארגני קבוצות רכישה. בראיון אישי הם מספרים על פועלם בתחום ההתחדשות העירונית, ומדגישים: "ליווי דיירים זה הרבה מעבר לתיקון סעיף בחוזה"

דב כהן 09:4026.05.19

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

לפני כשנה וחצי הגיע טלפון מבוהל למשרד עורכי הדין ברייטהולץ-המר. על הקו הייתה אשה מבוגרת המתגוררת בבניין רכבת באחת הערים הסמוכות לתל אביב. "אנחנו מחפשים מישהו שילווה אותנו בתהליך תמ"א 38", אמרה הדיירת. "הגעתי אליכם בעקבות המלצה של חברה. תוכלו להגיע לכנס דיירים בבניין בשבוע הבא?.

 

"עוד במהלך השיחה הראשונית הזאת הרגעתי את הדיירת, הסברתי לה בקצרה על התהליך שהם עומדים לעבור ועל השירות שמעניק המשרד שלנו לדיירים, ועניתי לה על שאלות בסוגיות שונות שהטרידו אותה", מספר עו"ד תומר המר, שענה לשיחה. "שבוע לאחר מכן כבר הגענו למפגש עם הדיירים באחת הדירות, יחד עם עוד שני משרדי עורכי דין אחרים.

 

"לשמחתנו, דיירי הבניין בחרו בנו להוביל אותם בתהליך המורכב הזה. בתוך שנה מאותה שיחת טלפון אקראית הצלחנו לנהל מכרז בין יזמים, לבחור את היזם המתאים, לנהל מו"מ על החוזה ולהגיע לרוב ההסכמה הדרוש מקרב הדיירים – אחרי שכנוע של סרבנים. הפרויקט יצא לדרך".

 

 

עד מהרה הסתבר שכאן לא תם תפקידו של הליווי המשפטי בפרויקט. לאחר שהתיק כבר הוגש לעירייה, שינתה העירייה מדיניות והפחיתה זכויות בנייה ליזם, מה שהפך את הפרויקט ללא כלכלי עבורו. המיזם כולו עמד בפני סכנת ביטול. "מיד נכנסנו לעניינים, ובשיתוף עם היזם קבענו פגישה עם אדריכל העיר כדי להציף בפניו את הבעיה ולמצוא פתרון", מספר המר. "בדיון שהתקיים בעירייה, שימשנו פה לדיירים, והדגשנו את האחריות הרבה שיש עלינו בייצוג שלהם.

 

"לשמחתנו מצאנו אוזן קשבת באותה רשות מקומית, ונמצא פתרון יצירתי שלפיו העירייה תקבל שטח לצורכי ציבור בקומת הקרקע בפרויקט, ובתמורה יוענקו ליזם הזכויות שיאפשרו לו את הרווח הכלכלי הנדרש. כך למעשה כולם יצאו נשכרים. גם הציבור הרוויח, גם הדיירים, וגם היזם".
שטח שיועד לפרויקט של ענבל אור ברמת גן. ברייטהולץ: "עברתי על המסמכים וחשכו עיניי" שטח שיועד לפרויקט של ענבל אור ברמת גן. ברייטהולץ: "עברתי על המסמכים וחשכו עיניי" צילום: עמית שעל

 

ליווי דיירים זה מקצוע

 

עבור עורכי הדין סבי ברייטהולץ ותומר המר לא מדובר באירוע חריג. בעוד עורכי דין רבים בחרו בשנים האחרונות לזנוח את משלח ידם והפכו ליזמי נדל"ן בעצמם, זוג השותפים הוותיק עשה גם את הדרך חזרה. הידע והניסיון המעשי שרכשו בעברם מאפשרים להם לפתור בעיות שאינן רק משפטיות, ולזהות כשלים ולמצוא פתרונות בפרויקטי נדל"ן סבוכים – הן של קבוצות רכישה והן של התחדשות עירונית.

 

"הידע שלנו מאפשר לנו להכיר מקרוב את כל 'הטריקים והשטיקים' שמנסים למכור לבעלי נכסים אשר מטבע הדברים אינם מנוסים בנבכי החוזים ועסקות המקרקעין", אומר ברייטהולץ. "חשוב לזכור שהפן המשפטי בחוזה הוא רק חלק מתוך העסקה כולה. ייחודו של המשרד שלנו הוא בהתמקדות בצדדים שמעבר, למשל בפן התכנוני או ההנדסי, ובבנייה עצמה – שהיא בעצם לב הפרויקט.

 

"פעמים רבות אני נדהם לגלות כמה אנחנו אקטיביים ביחס למשרדים אחרים. זה נובע אולי מכך שהיינו בכל הצמתים שהזכרתי בעצמנו, בכובעים אחרים, ולכן גם היום נקפיד לרדת לעומק הפרטים בנושאי המימון ובחירת הקבלן – איך מתפקדת מחלקת השירות והבדק שלו, איך נראים אתרי הבנייה שלו ומי ינהל את הפרויקט – ולא נתרכז רק במקסום התמורות. כל אלה ישפיעו בסוף על איכות המוצר הסופי שהדייר יקבל".

 

המר מוסיף כי בדרך כלל, הבעיות בפרויקטים של קבוצות רכישה, אשר מייקרות אותם בעשרות אחוזים, "מתגלות" רק לקראת סוף התהליך, ולכן חשיבות המלווה המקצועי שיידע לבחון את היתכנות הפרויקט בתנאים המקוריים – חשובה מאין כמותה. "תמיד נתעקש לעבור על דו"ח אפס פנימי של המארגן שיראה היתכנות סבירה ועלויות ביצוע. מה הטעם לחכות לבנק מלווה שנתיים אחר כך ולהוסיף הון עצמי רב כאשר כבר מההתחלה ניתן היה לראות שיש תמחור חסר של הביצוע?"

 

דוגמה נוספת שממחישה את חשיבות ניסיונם המעשי של הצמד הוא במקרה של רוכשים בפרויקט תמ"א 38 של ענבל אור. אז, הלקוחות כבר חתמו על בקשת רכישה של דירה ואף מסרו צ'ק פיקדון לחברת אור סיטי שבבעלות היזמית. למזלם, הם החליטו להיוועץ במשרד הבוטיק רגע לפני החתימה על חוזה.

 

"עברתי שם על המסמכים וחשכו עיניי", מספר ברייטהולץ. "אני זוכר שהתקשרתי ללקוח ואמרתי לו: 'תשמע, לפי המסמך שחתמת עליו יש לך שבוע להתחרט. בדקתי את הנתונים ומוכרים לך אוויר. תעשה לעצמך טובה – תרוץ לקחת את הצ'ק'. את היזם ליווה משרד מוכר וידוע, ורוכשים רבים חתמו על החוזים והפקידו כספים לרכישת דירה "על הנייר" – ואיבדו את כספם. היום אני יכול להגיד בוודאות – הצלתי את האנשים האלה ואת כספם".

 

פרויקט תמ"א 38. מחייב את עורך הדין ביכולות שלא נדרשו ממנו בעבר פרויקט תמ"א 38. מחייב את עורך הדין ביכולות שלא נדרשו ממנו בעבר צילום: יובל חן

 

ניסיון מעשי בנדל"ן - בונוס

 

ברייטהולץ והמר שותפים מזה כ–17 שנה. ב-2005, כשנתיים וחצי לאחר שפתחו את משרדם המשותף, קיבל ברייטהולץ הצעה מפתה – לנהל מגה פרויקט מגורים בלאס וגאס עבור קבוצת ב.ס.ר, בהיקף בנייה של כ- 177 מיליון דולר. ברייטהולץ הסביר לשותפו הצעיר כי עם הניסיון המקצועי והמעשי שיצבור שם, המשרד שלהם כבר לא יהיה אותו דבר. השותפות שרדה את הזמן והמרחק – וכעבור שנתיים, עם שובו של ברייטהולץ לארץ, המשרד אכן קפץ לליגה אחרת, כהגדרתם. מאז ועד היום ליוו השניים מיזמי נדל"ן רבים, והיו מעורבים בהם לא רק בפן המשפטי הסטנדרטי אלא גם בפן היזמי.

 

"המשרד שלנו משלב בין הפרקטיקה המשפטית לפרקטיקה הניהולית-נדל"נית", מדגיש ברייטהולץ. "בין אם זה במסגרת של ליווי תהליכי התחדשות עירונית או בליווי של קבוצות רכישה, יש לנו כלים וידע שהם הרבה מעבר לתיקון סעיף בחוזה. לדוגמה, אם יועצים משפטיים רבים בודקים פרויקטים קודמים של היזם לפני חתימה על חוזה, אנחנו פונים גם למנהל העבודה הקודם שלו או לקבלני ביצוע שעבדו מולו, פשוט כי במקרים רבים אנחנו מכירים אותם אישית. למכלול הכלים האלה שיש ברשותנו יש ערך מוסף ויתרונות מאוד גדולים עבור הלקוחות שלנו".

 

"עד כמה שזה נשמע משונה, יש עורכי דין שבחיים שלהם לא הוציאו טופס 4 לבניין או ישבו במכרזי קבלנים", מוסיף המר. "חלקם גם מסיימים את עבודתם יום אחרי חתימת ההסכם מול היזם ולמעשה לא רואים אותם יותר. אצלנו אין דבר כזה. אנחנו מלווים את הפרויקט משפטית וטכנית מתחילתו ועד לסיומו, מכתתים את רגלינו באתרי הבנייה, יושבים בישיבות עם היועצים השונים ומנהלים את המו"מ ישירות מול הקבלן על חוזה הביצוע. בעצם, לקחנו את תודעת השירות הגבוהה שיש לנו בתחום בליווי קבוצות הרכישה – ועברנו איתה לתמ"א".

 

משרד בוטיק - משהו קטן וטוב

 

ברייטהולץ מבקש להדגיש את מה שהוא והמר רואים כאחד הנדבכים החשובים בעבודתו של "הגורם המשפטי המלווה" בעת המודרנית. ייצוג חברי קבוצת רכישה או ליווי דיירי בניין המבקשים להיכנס לתהליך של תמ"א 38 או פינוי-בינוי, מחייב את עורך הדין להפגין יכולות שלא נדרשו ממנו בעבר. "אתה חייב להיות זמין – לנציגות הבניינים והדיירים – כמעט 24 שעות ביממה. זה אומר לענות לטלפונים בכל שעה, להיות מעורב בכל השלבים ולנכוח פיזית בישיבות הנציגות. כבר לא מדובר פה בעריכת דין פר סה אלא בייעוץ שהוא הרבה מעבר למשפטי. אפילו קצת פסיכולוגי. זה המקצוע החדש".

עוה"ד סבי ברייטהולץ (מימין) ותומר המר. "מכירים את 'הטריקים והשטיקים' של היזמים" עוה"ד סבי ברייטהולץ (מימין) ותומר המר. "מכירים את 'הטריקים והשטיקים' של היזמים" צילום: עמרי מירון

 

דווקא בשל המאפיינים האלה של עבודתם, ברייטהולץ והמר מצהירים כי אין בכוונתם לגדול: "רבים מעמיתנו למקצוע 'נבלעו' בפירמות גדולות או עברו מיזוגים כאלה ואחרים. אצלנו זה מעולם לא עלה על הפרק", אומר ברייטהולץ. "דווקא היו לנו הרבה הזדמנויות להתמזג לאורך הדרך, אבל בחרנו להישאר משרד בוטיק ואיכותי כי בסוף אנחנו יודעים שהלקוח רוצה לדבר עם סבי ותומר, ולא עם עורך הדין ה-20 ברשימה עם ניסיון של שנתיים שלוש.

 

"קורה לא פעם שמתקשרים אלי עורכי דין שמייצגים יזמים של תמ"א 38 או מארגנים של קבוצות רכישה כשאני מייצג את הצד השני ואומרים לי 'שמע, הגיע אלי לקוח שלך. הפרויקט הזה לא בשבילו'. הם יודעים בדיוק למה הם אומרים את זה – הם לא רוצים שהפרויקט שלהם יעבור תחת עינינו הבוחנת. בשבילי השיחות האלה הן המחמאה הכי גדולה".

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

פאנל תל אביב רועי אלקבץ
מנכ"ל אנשי העיר נגד עיריית תל אביב: "לא עומדת בזמנים"
פאנל יבנה צבי גוב ארי זירת הנדלן
פינוי-בינוי ביבנה: "עליות המחירים מעודדות אותנו לפעול בעיר"