אורי רותם: "הקיטון בהיקף המשכנתאות – תוצאה של מדיניות האוצר"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

היקף המשכנתאות שניטלו בפברואר 2019 עמד על כ-5 מיליארד שקל – כך לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע. מדובר בירידה של 3.5% לעומת היקף המשכנתאות שניטלו בינואר האחרון ושל 15.2% לעומת פברואר אשתקד. יתרת המשכנתאות הכוללת במשק היתה בסוף פברואר 346.1 מיליארד שקל – עלייה קלה לעומת החודש הקודם ועלייה חדה יחסית, של 6.9%, לעומת סוף פברואר 2018.

אורי רותם, מומחה בפתרונות מימון ומשכנתאות, אומר כי לירידה התלולה בהיקף המשכנתאות שניטלו בפברואר לעומת השנה שעברה אחראים, בין היתר, צעדי הממשלה: "2018 התאפיינה בהתערבות חסרת תקדים של המדינה בשוק הדיור, ובראשה תוכנית מחיר למשתכן. הצעדים האלה נועדו לצנן את הביקוש ולבלום את עליות המחירים.

"מבלי להיכנס לשאלה אם מדובר במהלך נכון והאם תוצאותיו ייראו לאורך זמן, הרי שבפועל הוא הכניס את השוק למצב של אי-ודאות – הן בקרב הרוכשים הפוטנציאליים והן בקרב הקבלנים שנמנעו מלהיכנס למיזמי בנייה חדשים – שאכן הקטין את כמות העסקות. לכן, הירידה בנטילת המשכנתאות לא מפתיעה.

"צריך גם לזכור שהממשלה, בהובלת שר האוצר משה כחלון, דחקה את המשקיעים אל שוקי המניות ואל הנדל"ן בחו"ל, וגם הם היוו חלק נכבד מנוטלי המשכנתא שכבר לא משחקים בשוק המקומי, לפחות כרגע".

שר האוצר, משה כחלון. הוביל את דחיקת המשקיעים מישראל צילום: אוראל כהן

גורמים בתחום המשכנתאות סבורים כי לאחר הבחירות וסופה של מחיר למשתכן, "יתפרצו" הביקושים הכבושים וענף ישוב לרתוח. עם זאת, לאור העלייה המסתמנת בריבית בנק ישראל, רותם צופה כי גם הריביות על המשכנתאות יעלו בהתאם, וכי המימון לדירות יהפוך ליקר יותר. "בסופו של דבר הריבית בישראל מושפעת ממה שקורה בעולם, ולכן אין כמעט שאלה – עידן הריביות האפסיות בדרך להיות מאחורינו".

עוד לפי נתוני בנק ישראל, במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה, שיעור הריבית הממוצע בחודש פברואר האחרון עמד על 4.06%, ירידה של שלוש מאיות האחוז לעומת החודש הקודם. במסלול ריבית קבועה צמודה למדד המחירים, שיעור הריבית הממוצע בפברואר הגיע ל-3.35%, ירידה קלה לעומת החודש הקודם ופברואר אשתקד. במסלול הפריים (שקלית משתנה) שיעור ההוספה עמד על 0.29%, ללא שינוי משמעותי מאז נובמבר 2018, וברמה הנמוכה ב-0.27% לעומת פברואר אשתקד.

בנק הפועלים. "כבר רואים גידול של ממש במספר הפונים להלוואות עסקיות" צילום: שאטרסטוק

משכנתא עסקית לחוד

בעוד תחום המשכנתאות האט בחדות ב-2018, הרי שבתת-קטגוריה אחת שלו – תחום המשכנתאות העסקיות – הורגשה בשנה האחרונה התעוררות של ממש. אחת הסיבות לכך היא המהפכה שידע התחום הזה בשנה האחרונה, כשכמה מהבנקים הגדולים במשק החלו לתת הלוואות לצורך רכישת נדל"ן שאינו למגורים.

"עד היום", מסביר רותם, " מי שביקש ליטול הלוואה לצורך רכישת נדל"ן שאינו למגורים נאלץ לפנות לבנק מסחרי ולא לבנק רגיל למשכנאות. הלאוות אלה מוגבלות למימון של 60% משווי הנכס, ומתאפיינות בפריסה קצרת טווח של 10 שנים ופחות. המשמעות מבחינת הרוכשים היא ברורה – החזר חודשי גבוה מאוד, לעתים אף יותר מדמי השכירות שהם מקבלים עבור הנכס.

אורי רותם

"בעת האחרונה המצב הזה השתנה, בעקבות החלטה תקדימית של אחד הבנקים הגדולים. כיום כבר אפשר לקבל מימון של 70% משווי הנכס, תוך פריסת ההחזר עד 30 שנה. כתוצאה מכך אנחנו כבר מתחילים לראות גידול של ממש במספר הפונים לקבלת משכנתאות עסקיות, ואני צופה שהמגמה הזאת רק תלך ותגבר, שכן השינוי הזה נמצא רק בתחילת דרכו כמו גם התחרות בין הבנקים על נתח השוק הזה".

הפעילים בשוק הנדל"ן ממתינים כרגע לתום תקופת האי-ודאות, אחרי הבחירות לכנסת, אז יהיה ברור יותר לאן מועדות פניו של שוק הדירות – האם הבלימה בכמות העסקות היתה מלאכותית בעיקרה, או שמא היא באמת מעידה על שינוי כיוון אמיתי של השוק.