• תפריט
נדל"ן מסחרי

שוק המשרדים: שינויים ומגמות בסביבת העבודה המודרנית

מיזמי המשרדים החדשים המתוכננים ברמת שלד־מעטפת, ללא הכרת צורכי משתמש הקצה, אינם מותאמים במלואם למציאות התעסוקה המשתנה. אלה בן נון: "השינויים בשוק יותר מהירים מקצב הבנייה"

שרה שוורץ 09:3710.05.18

בשיתוף אלה בן נון

 

חדרי ישיבות גדולים, חללים פתוחים (Open space), פינות הסבה, חדרי אוכל מאובזרים עם עמדות בירה, חדרי כושר ופילטיס ופינות לאונג' – כך נראים יותר ויותר חללי עבודה מעודכנים ב־2018. בזמן שעולם המשרדים משנה פניו, אחת המגמות הבולטות בשנים האחרונות בתחום התעסוקה היא עבודה מתוך חללי העבודה משותפים המציעים שילוב בין מקום עבודה סדור, אווירה חברתית ופעילות אישית. במתחמי העבודה החדשים עובדים זה לצד זה בין היתר פרילנסרים, שכירים, סטרטאפיסטים, עמותות וחברות קטנות. בתל אביב־יפו לבדה פועלים למעלה מ־50 מתחמי עבודה משותפים, וכמות זו צפויה לגדול.

פרויקט גלובל טאוורס בפתח תקוה  פרויקט גלובל טאוורס בפתח תקוה צילום: עזרא לוי

 

"אנחנו נמצאים בתקופה שבה יש שינוי משמעותי בין־דורי בתפיסת סביבות העבודה", מסבירה אלה בן נון, מנכ''ל ובעלת חברת אלה בן נון ניהול בנייה, המספקת שירותי ניהול, תכנון ופיקוח הנדסי ומלווה את ניהולם והקמתם של חלק גדול ממתחמי התעסוקה הגדולים בארץ. "כשאנחנו בוחנים את סביבת העבודה של הורינו, ניתן לומר שתקופה זו אופיינה בקביעות במקום העבודה, בשעות עבודה סדורות ובתנאים ידועים וברורים. כיום, הטכנולוגיה שינתה באופן משמעותי את האופן שבו אנחנו חיים ועובדים. בימינו יש טשטוש מוחלט בין פעילויות עבודה, פעילויות פנאי וחיים אישיים. כמעיין תגובת נגד התקיימה אפיזודה קצרה בשוק העבודה שבה נבחנה האפשרות של עבודה מהבית וביטול כמעט מוחלט של שימוש העובדים במשרדים קונבנציונליים. הפתרון נמצא לא אפקטיבי לאורך זמן, כיוון שהתברר באופן חד משמעי שאנשים כמהים לאינטראקציות בין־אישיות במהלך היום".

 

למלא את החלל: הרבה יותר ממשרדי עבודה

הקמת פרויקט משרדים הוא תהליך שאורך מספר שנים – מתחילת התכנון ועד אכלוס בהליך הקמה במסלול ירוק, משך הפרויקט הוא לפחות חמש שנים, כאשר פרויקטים בהיקפים בינוניים או גדולים עם מורכבויות רישוי יכולים להתארך בשנים נוספות. תקופת זמן של שמונה שנים להקמת פרויקט מתחילתו ועד אכלוס, שכיחה מאוד בענף. חשוב לציין כי רוב המבנים מתוכננים ברמת שלד־מעטפת ללא הכרת צורכי משתמש הקצה במועד האכלוס.

 

"לפני שמונה שנים אף אחד לא צפה את שינוי מגמת סביבות העבודה ובטח לא ידע להיערך תכנונית וביצועית לסביבות עבודה משותפות", מוסיפה בן נון. "מעט מאוד חברות מקבלות הזדמנות לבנות מבנה לשימושן העצמי. רוב הארגונים שוכרים נכסים בנויים ומסתפקים בביצוע התאמות בבניינים קיימים, שתכנונם החל שנים רבות טרם מועד האכלוס. דפוס הפעולה הזה נכון באופן מוחלט לחללי העבודה המשותפים, שצוברים יותר ויותר נפח בתוך מתחמי התעסוקה". על פי בן נון, מקדם התפוסה שעל פיו מתוכננים רוב בנייני המשרדים בישראל הוא 17 מ"ר לאדם, ולפיו נגזרים יתר השימושים בבניין, כגון כמות וגודל המעליות, רוחב חדרי המדרגות, מספר הקבועות הסניטריות בחדרי השירותים ומספר החלפות אוויר במערכת האוורור. במודלים החדשים של סביבות עבודה משותפות מקדמי התפוסה הינם 5.5 עד 6 מ"ר לאדם – כלומר, תשתיות הבניין הקיימות ברוב פרויקטי המשרדים החדשים לא יכולות להכיל זאת והבניינים הלכה למעשה לא מתאימים לאכלוס כה רב של משתמשים בקומה. בשלב התכנון, שכאמור נעשה שנים טרם לכן, הפרמטרים הללו לא יכלו להילקח בחשבון.

אלה בן נון אלה בן נון צילום: אבי ולדמן

 

בן נון מסבירה את האתגר העומד כיום בפני יזמים ומתכננים: "קיים כיום קושי אמיתי ודיסוננס בין מקובלויות תכנוניות לבין אי הוודאות של צורכי משתמש הקצה בפרויקטים שיאוכלסו עוד שנים רבות. בתפיסת הניהול שלנו, התחום דורש למידה מתמדת של שינוי המגמות העולמיות בשוק התעסוקה והפקת לקחים בעקבות האתגרים הללו. אנחנו נדרשים לגלות יצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסה כחלק מתהליך קבלת ההחלטות. אין פתרון קסם, השינויים בשוק יותר מהירים מקצב הבנייה. לכן אנחנו נדרשים לתכנן פרויקטים יותר ורסטיליים ופחות קונבנציונליים, המאפשרים דינמיות ומקסימום גמישות בטיוב תכנון ככל שאנחנו יכולים לצפות כיום".

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

פאנל רמת גן זירת הנדלן 8.8.18
זינגר עונה ליזמים בר"ג: "מנסים ליצור ליצור ודאות תכנונית"
פאנל מייסון זירת הנדלן
השקעות נדל"ן בארה"ב: מהם האזורים הטובים ביותר להשקעה?