שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
משפטיפ

תיווך בבלעדיות אינו מבטיח שכר טרחה

בית המשפט העליון הוציא לאחרונה את אחד מפסקי הדין החשובים ביותר בתחום המקרקעין בכלל ובתחום התיווך במקרקעין בפרט

עו"ד מנחם מושקוביץ 10:3518.08.16

רבים מאיתנו מוצאים עצמנו זקוקים, לפחות פעם בחיינו, לשירותיו של מתווך בכל הנוגע להשכרה, שכירות, או רכישת דירה. ההסתייעות בו פוטרת אותנו מהתעסקות ובזבוז זמן בקשר עם פרסומים, מענה טלפוני, הצגת הנכס, ביקור בו וכיוצ"ב. על אף זאת, יש לתת את הדעת לדמי התיווך אותם אנו נדרשים לשלם, מאחר שהם מהווים הוצאה כספית משמעותית, המתווספת לרבות אחרות. 

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, מסדיר את תחום התיווך בעסקאות מקרקעין, אך מאופין בערפול, שמתבטא ביתר שאת, לא פעם, עת מתגלע סכסוך בין הצד האחד למתווך, הצד השני.

 

עו"ד מנחם מושקוביץ מבקש להעיר את תשומת ליבנו להחלטה "תמימה", כביכול, שיצאה תחת ידיו של בית המשפט העליון. כך, נתקבל, "תחת הרדאר", אחד מפסקי הדין החשובים ביותר בתחום המקרקעין בכלל ובתחום התיווך במקרקעין בפרט.

 

"בית המשפט העליון התייחס לטענת המערערים, לפיה יש לאפשר להם לערער על ההחלטות שנתקבלו בפסקי הדין שיצאו תחת ידי בתי משפט השלום והמחוזי, מאחר שבין היתר, הם עוררו, לטענתם, שאלות עקרוניות ביחס לפרשנות ההוראות החלות על חוזי תיווך במקרקעין הכוללים תניית בלעדיות, שטרם נדונו בבית המשפט ובצדק, הסביר, מקבל את בקשת הערעור: "נוכח היעדרה של פסיקה מנחה לערכאות הנמוכות באשר לשאלות אלו, ובשים לב לגישות השונות שעלו בפסקי דינן, החלטנו כי יש מקום לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה... יש לקבל את הערעור במובן זה שהתיק יוחזר לערכאה הדיונית לשם דיון מחודש בסוגיות מסוימות...".

 

תיווך דירות. יש לתת את הדעת לדמי התיווך אותם אנו נדרשים לשלם תיווך דירות. יש לתת את הדעת לדמי התיווך אותם אנו נדרשים לשלם צילום: shutterstock

 

הלכה פסוקה ומושרשת היא, שערכאת הערעור נמנעת מלהתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו בידי הערכאה הדיונית, בית משפט השלום, בענייננו, אלא במקרים נדירים, בהם התרשמה שהדיון מחויב המציאות נוכח עקרונות יסוד דוגמת האינטרס הציבורי וצדק.

 

הוראות סעיף 9 לחוק קובעות "דרישה להזמנה בכתב", ובזו הלשון: "א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין... (ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה - (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; (2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין...".

 

הוראות סעיף 14.(א') לחוק מתייחסת לדמי התיווך וקובעות, כי מתווך יהא זכאי לדמי תיווך בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: "(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך... (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

 

הוראת סעיף 14.(ב') קובעת, כי: "מתווך במקרקעין שנקט בתקופת הבלעדיות בפעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9.(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

 

המבקשים, העוסקים בתיווך, הגישו לבית משפט השלום בחיפה כתב תביעה בו טענו, כי מאחר שמכר המשיב את הנכס טרם פקע הסכם הבלעדיות בין הצדדים, זכאים הם לדמי תיווך. המשיב, מאידך, טען, כי אינו מחויב לשלם את דמי התיווך, מאחר שהלקוחות שרכשו את הנכס ביקרו בו (בליווי מתווך ממשרד תיווך אחר) שישה ימים טרם בא בהסכם התיווך עם המערערים.

 

בין היתר, נסב הדיון סביב שאלת מעמדו של תנאי "הגורם היעיל" בסעיף 14.(א')(3) לחוק - האם ניתן להתנות עליו ולהסכים, במסגרת הסכם הבלעדיות, כי גם אם גורם אחר היה היעיל בעסקה - עדיין יהא המתווך זכאי לקבלת דמי התיווך, או שמא התנאי מחייב?. בנוסף, דרשו הכרעה בשאלה - האם החזקה הקבועה בסעיף 14.(ב) לחוק מוחלטת, או שמא ניתנת לסתירה, וככל שניתנת לסתירה - מהו רף ההוכחה לסתירתה.

 

בית המשפט קבעה בהחלטתו שככלל, המסקנה כי הדרישה לכך שהמתווך יהיה הגורם היעיל ביצירת העסקה ויזכה בדמי התיווך היא מחייבת, מאחר, שבין היתר, מתיישבת עם תכליתו הצרכנית של החוק וכפי שעולה גם מן ההיסטוריה החקיקתית של סעיף 14(ב) עצמו, שאחרת: "... לא היה כל צורך ליצור חזקה שתפעל לטובת המתווך הבלעדי בנסיבות אלה ותסייע לו להתגבר על הדרישה האמורה".

 

באשר למעמדה המשפטי של שאלת החזקה נקבע: "נקודת המוצא היא כי המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל בעסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שאכן ביצע את פעולות השיווק הנדרשות בחוק בתקופה זו, ולא בנקל ניתן יהיה לסתור זאת, מאחר שתוצאה אחרת לא תהא אך בלתי הוגנת, אלא אף תחתור תחת המוסד של תיווך בלעדי שהמחוקק בחר לשמר, גם אם בכפוף למגבלות מסוימות".

 

באשר לרף ההוכחה הנדרש לשם סתירת החזקה נקבע, כי יש להשיב את הדיון לבית משפט השלום על מנת שיכריע בשאלה זו שבעובדה, ובה בלבד - לאור העקרונות שנקבעו בפסק הדין וככל שישנו הצורך בהליך שמיעת ראיות ממוקד".

 

אם כן, מתווך חייב להיות "הגורם היעיל ביצירת העסקה" ובלבד שזו יצאה אל הפועל טרם פקע הסכם הבלעדיות בין הצדדים. סתירת החזקה לפיה היה המתווך "הגורם היעיל ביצירת העסקה" היא שאלה שבעובדה. היא תלוית נסיבות ולכן, עליה להידון לגופו של עניין, תוך הליך בדיקת ושמיעת ראיות.

 

עו"ד מנחם מושקוביץ עוסק במקרקעין

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x