$
נדל"ן

רומניה קפואה? הישראלים מפשירים

שלוש שנים לאחר נטישת המשקיעים הישראלים את שוק הנדל"ן ברומניה, שוב ניתן למצוא שם יזמים ישראלים. הפעם הם מנסים לפעול בזהירות ומסתפקים בהשבחת קרקעות בפרויקטים קטנים. למרות קשיי המימון, מפלס האופטימיות שלהם עולה

דותן לוי 08:2908.03.12

בתחילת 2009 משקיעי הנדל"ן שעוד נותרו ברומניה קיפלו משרדים, מכרו מה שאפשר וצמצמו פעילות בדרכם חזרה לישראל. האווירה הכללית היתה קשה. אלה שעברו את כל המחזור הכלכלי שהחל עוד לפני 2006 הספיקו ליהנות מרווחים, ואחרים שקפצו לשוק רגע לפני המשבר נכוו. קשה לחשוב על מדינה נוספת מחוץ לגבולות ישראל שהיתה משמעותית כל כך עבור משקיעי הנדל"ן הישראלים בשנים האחרונות.

 

גם את מספרם המדויק של המשקיעים הישראלים ברומניה לא פשוט לאמוד, אך הערכות מדברות על כך שבשיא הפריחה בין סוף 2007 לתחילת 2008 רכשו יותר מאלף ישראלים המוגדרים כמשקיעים קטנים קרקעות בשטחים של 1–5 דונמים, חלקן הגדול שטחים חקלאיים.

 

מרביתם היו מעדיפים למחוק מחייהם את התקופה, שכללה את הרכבת האווירית שיצאה מישראל מדי יום ראשון וחזרה ביום חמישי, העסקאות שנסגרו כבר במטוסים והסוף העגום שבו חלק לא מבוטל מהם נותר עם קרקעות חסרות ערך.

 

בוקרשט, בירת רומניה בוקרשט, בירת רומניה צילום: shutterstock

 

 

שלוש שנים לאחר מכן, ענף הנדל"ן ברומניה רחוק מלהתאושש, אך באופן מפתיע לא מעט אנשי עסקים ישראלים, כמו גם חברות בודדות, ממשיכים גם היום לפעול במדינה, לרכוש נכסים, לקדם תוכניות ובעיקר להמתין לימים טובים יותר. בניגוד ל"חולמים" שפעלו בעבר בשוק זה, אלה שנותרו מבינים את המצב. הם "מחוברים" לקרקע, מכירים היטב את המדינה וחלקם מחזיקים בה עסקים גם בתחומים אחרים.

 

"מנסים למזער נזקים"

 

"את עיקר הכסף ברומניה עושים היום דווקא בתחומים כמו תשתיות ואנרגיה", אומר נחום סגל, יזם שפועל ברומניה מאז 2006. "אני עוסק בנדל"ן, אבל זה לא העיסוק הראשי שלי. אני פעיל גם בשוק הסחורות ועוקב באופן מתמיד אחר ענף הנדל"ן במדינה. מי שנשארים כאן היום הם בעיקר משקיעים קטנים שמגיעים לרכוש דירות ומעט חברות גדולות שפעלו כאן לפני המשבר. חברות חדשות לא נכנסות לשוק כי אין מימון", מסביר סגל.

 

יזם נוסף, לייזי ענבר, מודה כי אם לא היו לו עסקים נוספים מעבר לנדל"ן, לא היה נשאר ברומניה. "מאז חגיגות הנדל"ן העליזות של השנים 2006–2008, שוק הנדל"ן הרומני מת. מי שנשאר הם אנשים שמושקעים בו עד הצוואר ומנסים למזער נזקים מאז, או כאלה שפועלים בעקביות וממתינים ליום שבו פעילותם תישא פרי", הוא מספר. לדבריו, גם היום הטיסות לרומניה מלאות, אם כי הוא מסביר כי "מבין המשקיעים ירדו רוב ה'קשקשנים' ונותרו הרציניים".

 

 פרויקט וילות של היזם יניב אורן בקורבינקה, רומניה פרויקט וילות של היזם יניב אורן בקורבינקה, רומניה

 

בין המשקיעים הפרטיים הנוספים שנותרו ברומניה בולט ריצ'רד ערמון, מי שהיה קונסול הכבוד הראשון של רומניה בישראל ומחזיק בקרקעות ובהשקעות נוספות שם. לדבריו, הוא "מחכה לימים טובים יותר". כמוהו גם יניב אורן, יזם שפעיל במדינה עם אחיו מני ונמצא בה שבועיים בכל חודש במשך 4.5 שנים מבלי לעזוב. גם בקרב החברות הציבוריות שפעלו בה יש לא מעט שנותרו עם החזקות של קרקעות, אך מעטות מאוד עדיין פעילות בה. מ', שמבקש להישאר בעילום שם, הוא נציגה של חברת נדל"ן ציבורית שפועלת במדינה.

 

את דרכו בה התחיל בעסקים פרטיים לפני כעשר שנים, ולפני כשנה הפך לנציג החברה ברומניה. "אני קורא לעצמי 'אחרון המוהיקנים' - אנחנו מהאחרונים שנשארנו כאן. לחברה שאני מייצג היתה פעילות יזמית בהונגריה לפני המשבר, והיא החליטה לחדור גם לרומניה". חברה ציבורית נוספת מישראל ברומניה היא אדמה הולדינג, שנרכשה בסוף 2011 על ידי אימופיננס, חברה אוסטרית ששווי השוק שלה נאמד ב־3.5 מיליארד יורו. אדמה פעילה ברומניה בעיקר בתחום המגורים מאז 2005, ונשארה בה כדי להשלים את מכירת הדירות שכבר נבנו על ידה אך גם כדי לקדם פרויקטים חדשים.

 

מקשיבים לקרן המטבע

 

הכלכלה הרומנית התנהלה כמטוטלת בשנים האחרונות, תוך שהיא נעה מקיצוניות אחת לשנייה בתוך תקופה זמן קצרה. "בתקופת השיא אנשים שהגיעו לרומניה יכלו לקבל אשראי רק על סמך הצגת תעודת זהות. כבר אז לא הבנתי איך הרומנים נגררו למצב הזה, שהיה ברור שהסוף שלו יהיה מר. עכשיו הם הלכו לקיצוניות השנייה וכמעט ולא נותנים אשראי כלל", אומר ערמון, שבין תפקידיו הקודמים היה אחראי גם על הקמת בנק רומני־אמריקאי ברומניה.

 

לדבריו, מערכת הבנקאות לא פשטה את הרגל ברומניה, "אלא הם מעדיפים לקנות אג"ח ממשלתיות ולא לתת כסף לציבור". עם זאת, אותם צעדים דרסטיים בכלכלה הם ככל הנראה מה שהציל את המדינה, וכיום רואים זאת בדמיון רב לקריסה הכלכלית של יוון אשר לא השכילה לבצע שינויים בזמן.

 

ברומניה הקפידו לקיים את דרישות קרן המטבע הבינלאומית, אשר הלוותה להם עם האיחוד האירופי והבנק העולמי 26 מיליארד יורו. הם קיצצו 25% משכר עובדי המגזר הציבורי והעלו את המע"מ ב־5% לשיעור של 24%. במבחן המציאות אפשר לומר שזה עבד: רומניה הצליחה לשמור על גירעון של 4.5% ב־2011 וסיימה את השנה עם צמיחה של מעל 1%, כאשר התחזית של קרן המטבע הבינלאומית ל־2012 כבר מדברת על צמיחה של כ־2%. רמות האינפלציה רוסנו, ולשם השוואה האבטלה היא שליש מזו של פולין ועומדת על שיעור של כ־7%. עם זאת, בדומה ליוון, גם ברומניה הציבור החל לאבד את סבלנותו לנוכח צעדי הצנע, ובעקבות זאת התפטר לאחרונה ראש הממשלה עם ממשלתו. חלק מהמשקיעים סבורים כי מדובר במהלך חיובי שיצעיד את המדינה לדרך חדשה, אך עדיין מוקדם מדי לומר.

 

"הם צריכים את הישראלים"

 

לכאורה, נתונים רבים מצביעים על כך שרומניה תחזור להיות יעד אטרקטיבי בשנים הקרובות, אך לדברי ערמון הרומנים מתנהגים כמו תלמידים צייתנים שמקשיבים למורה - קרן המטבע - ולא נוקטים יוזמות שיעוררו את השוק. "לרומנים יש הרבה חסרונות, אם אתה לא דוחף אותם הם נרדמים בעמידה. הנדל"ן רדום, אבל הוא יכול להתעורר בקלות על ידי כך שיורידו בחזרה את המע"מ. זה יכול לקרות באופן מיידי אם בקרן המטבע יגידו להם לעשות זאת", הוא אומר.

 

מאז פרוץ המשבר ירדו מחירי הדירות בשיעור של 30%–40% ובאזורים מסוימים אף מעבר לכך, אך עדיין לא רואים את הציבור מסתער על הסחורה. "צריך לשערך מההתחלה את רמות הצורך של הרומנים. קצב הגדילה של האוכלוסייה לא גדול, כי יש הגירה שלילית והממוצע עומד על 1.2 ילדים למשפחה. כמעט אף אחד לא מוליד כאן שני ילדים, כך שלא בטוח שיש מקום לבנות פרויקטים גרנדיוזיים. האוכלוסייה כאן לא לחוצה על דיור, אין כאן שמץ של דמיון למה שקורה בישראל. בדירת שני חדרים של 60–70 מ"ר אפשר למצוא סבא וסבתא עם הורים ושני ילדים, והם לא יתלוננו על כך. זו המנטליות", מסביר סגל.

 

מי שרוכשים לא מעט דירות ם משקיעים קטנים מחוץ למדינה. אין להם בעיית מימון, כי הם מביאים איתם את הכסף מהבית והם רוכשים דירות במיקומים מרכזיים ובמחירי מציאה. "יש הרבה משקיעים 'קטנים' שבאים לרכוש דירות, וגם אני קניתי כאן בית. יש פתיחות רבה למשא ומתן. דירת 2–2.5 חדרים בלב בוקרשט שעלתה בתקופת השיא כ־200 אלף יורו ניתן לרכוש היום ב־80–85 אלף יורו, אך עדיין התשואות נמוכות יחסית ועומדות על 5%–6% בשנה כי דמי השכירות נמוכים", אומר סגל.

 

סגל מספר כי משקיעים רבים מסרבים להיכנס למדינה בגלל היעדר המימון. "כשאני פונה לחברות גדולות בישראל ומסביר להם שעכשיו זה זמן טוב להשקיע, הם אומרים לי שהם לא יעשו כלום בלי בנקים, וחבל. בניגוד לעבר, היום באמת צריכים כאן את הישראלים כי האירים, האיטלקים, הספרדים והיוונים שקנו בעבר קרקעות ונכסים ללא אבחנה כבר לא נמצאים בשוק".

 

התנאים הטובים לכאורה באים לידי ביטוי היטב גם במחירי הבנייה. כל היזמים שעמם שוחח "כלכליסט" דיווחו כי מחיר ממוצע למ"ר בנייה צנח בכמחצית, ועומד כעת על 360–400 יורו למ"ר עד רמת גמר. לשם המחשה, מחירי המכירה של דירות בבוקרשט נעים סביב 1,000–1,500 יורו למ"ר, כך שיזם שהצליח לרכוש קרקע בזול יוכל להשלים עסקה בתשואה גבוהה.

 

לפי סגל, קרקע לבניין מגורים במרכז העיר תעלה כיום כ־600 אלף יורו. לכך מוסיפים עלויות בנייה של 1.15–1.2 מיליון יורו ל־30 דירות, ומגיעים לשווי מכירה מינימלי של 2.3 מיליון יורו. "הרווח היזמי כאן הוא מהגבוהים בעולם וזמן הבנייה קצר במיוחד. פרויקט כזה ייבנה ב־14 חודשים: מרגע שקנית קרקע לבנייה בעיר ניתן להתחיל לבנות עליה בתוך שבוע־שבועיים", אומר סגל.

 

מ' מספר כי החברה הציבורית שהוא מייצג תכננה פרויקט של כ־600 יח"ד בפרבר של ברשוב - עיר תיירות שממוקמת כ־160 ק"מ צפונית לבוקרשט - אך מאז אוגוסט 2009 בנו רק 40 יח"ד. "אנחנו בונים ומוכרים, כאן אין פרי־סייל. מה שאתה בונה אתה מוכר, וכל מה שבונים מצליחים למכור. אנחנו בונים שם שכונה של דופלקסים, דירות רגילות ווילות במחירים של 40–60 אלף יורו לצרכן הסופי. עובדים ברווחיות נמוכה יחסית של 30%–40%, ולפני המשבר הרווחיות חצתה את רף ה־50%. אנחנו תופסים פוזיציה, אנחנו לא רווחיים בשלב זה, אבל מאמינים מאוד בשוק הזה. אנחנו מעריכים שיש כאן ביקוש אמיתי ושבשנה־שנתיים הקרובות נראה התאוששות", הוא אומר.

 

רון וסקין, סמנכ"ל הכספים של אדמה הולדינג, מודה כי הזהירות מנחה גם אותם לא מעט בבחירת מתווה הפעילות. "מאז פרוץ המשבר עצרנו את התכנון והתמקדנו בהשלמת הפרויקטים. במקביל התכוננו למשבר באמצעות שינויים תכנוניים שכללו את הקטנת כל הדירות, כולל הקטנות שבהן. בסוף 2010 סיימנו את הבנייה בכל הפרויקטים, ויש לנו כ־450 דירות שלא נמכרו. כיום אנחנו מתמקדים במכירת הדירות ומגבשים פרויקטים עתידיים על קרקעות קיימות. זה יקרה במקומות שבהם יש ביקוש לדירות, ולהערכתי ב־2012 נבנה כ־350 יח"ד".

 

"תהיה התאוששות"

 

אחת השאלות המרכזיות שעולות כיום היא האם ניתן יהיה לבנות על כל אותן קרקעות חקלאיות שנרכשו בתקופת השיא. מרבית היזמים שעמם שוחח "כלכליסט" סבורים כי מדובר בהשקעות אבודות, בעיקר לנוכח העובדה שהרומנים עצמם כבר לא ממהרים לאשר הפשרות וכן לאור העלות הגבוהה שיכולה להגיע למאות אלפי יורו לקרקע של כ־1,000 דונם. הכסף מבוזבז על הכנת תוכניות, אדריכלים, מסי עירייה, אגרות ועוד. אסור לשכוח גם כי מדובר באחת המדינות המושחתות הקיימות באירופה. עם זאת, יזמים שמחזיקים בקרקעות במיקומים טובים ממשיכים להפשיר אותן.

 

"נשארתי ברומניה כדי להשביח קרקעות, ועד היום הפכתי אלפי דונמים מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה. משלב ההפשרה ייקח כשנתיים לפתח תוכנית", מספר ענבר.

 

"ההתמחות שלי היא הפשרת קרקעות", מספר היזם יניב אורן, "סיימנו 17 הפשרות של שטחים חקלאיים לקרקעות לבנייה - רובן שלנו. התקדמנו לשלב היתרי הבנייה עם חמישה פרויקטים בהיקף של 1,500 יח"ד בסך הכל בפופשט לאורדן - 7 ק"מ מבוקרשט, והכוונה שלנו היא לשווק אותם לחברות גדולות או לעשות עסקאות קומבינציה, אם כי אנחנו שוקלים גם להתחיל לבצע". מעבר להפשרת קרקעות, אורן בונה כיום ארבע וילות בקורביאנקה ליד שדה התעופה של בוקרשט, ומתחיל בחודש הבא בבנייה של בניין מגורים בן 14 דירות באותו הכפר.

 

אורן מנסה לשמור על אופטימיות: "אני מאמין שהשנה תהיה התאוששות לקראת סוף 2012, אבל גם אם בעוד שנה לא נראה התאוששות אשאר כאן, אני מאמין בשוק הזה ב־100%. אלה שרואים שחורות הם אלה שקנו במקומות שכוחי אל, והם בדיכאון כי הם מבינים שלא יראו שכר על השקעתם גם בעוד 20–30 שנה". באדמה הולדינגס מעדיפים בינתיים להימנע מלספק תחזית מדויקת של העתיד. "חוסר הוודאות כאן כל כך גבוה, שקשה להתנבא. באופן כללי, כשנכנסים כמונו לפעילות ארוכת טווח במדינה מסוימת, אנחנו מביאים בחשבון שיהיו תקופות טובות ותקופות רעות. עכשיו זו תקופה פחות טובה, אבל אנחנו חושבים שעבורנו זו הזדמנות. בסופו של דבר, אנחנו מאמינים ברומניה כי יש כאן את כל הנתונים לצמיחה עתידית", אומר וסקין.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x