• תפריט
נדל"ן

קניון זה לא דמוקרטיה

כל החלטה שאתם מקבלים בקניון, כל דקה שם, כל צעד, כל שקל שאתם מוציאים - הם תוצאה של מדעי הקניון. תורה שלמה שמתחילה מהפילוסופיה של השופינג ונגמרת בתכנון מדוקדק של רוחב המעברים, הטמפרטורה, מיקום השירותים, הצבת הספסלים והמרחק בין הדרגנועים. כך בונים את מלכודת הדבש המושלמת

גלי ברגר 01:3006.08.09

1. כמעט אלף שקל בחודש - זה הסכום שמשאירה משפחה ישראלית ממוצעת בקניון, לפי סקר של משרד התמ"ת

מ־2008. ישראלי ממוצע מבקר בקניון 3.77 פעמים בחודש בממוצע, ו־62% מהציבור הולכים לפחות פעם בחודש. זמן השהייה הממוצע בקניון הוא שעתיים, שבהן מבקרים בארבע־חמש חנויות. שליש מהישראלים מוגדרים "קונים מתלהבים" - מבחינתם שופינג הוא בילוי, לפחות חמש פעמים בחודש, והם שוהים בקניון יותר משעתיים. הם, מן הסתם, מוציאים יותר, כ־1,140 שקל בחודש. עוד כמעט שליש רואים בקניון מקום לבילוי חברתי, מבקרים בו שלוש פעמים בחודש ומשאירים שם 1,427 שקל בממוצע.

 

2. זה לא מקרי: כל פרט בתכנון הקניון, במבנה, במיקום, בחניה, בתמהיל החנויות, בדוכנים, באירועים, במיזוג, במוזיקה - מכוון לגרום לנו לפתוח את הארנק, לבוא שוב ושוב וגם להיות בטוחים שאנחנו נהנים מזה. כך מצליחים הקניונים המקומיים לרכז רבע עד שליש מהשוק הישראלי: הם מחזיקים כ־33%-22% מכוח הקנייה של העיר (לא כולל מזון). זהו נתח גדול יחסית לחלקם הפיזי של הקניונים: שליש משטחי המסחר הקמעונאיים בישראל מצויים במרכזים מסחריים, ורק שליש מתוך השליש הזה הם קניונים. עוד רבע הם מתחמים פתוחים, פאוור סנטרים.

 

3. ישראל היא אחת המובילות בעולם ביחס בין שטחי המרכזים המסחריים לאוכלוסייה. בנורבגיה הוא עומד על 7.3 מ"ר מסחרי לנפש, בארצות הברית ובקנדה על 1.84 מ"ר לנפש - ובישראל על 0.33 מ"ר לנפש. בשנת 2000, לשם השוואה, הוא היה 0.28 מ"ר לנפש.

 

4 .יותר מ־300 אלף בני אדם מבקרים מדי יום בקניונים ברחבי ישראל. בקריון שבקריית ביאליק מבקרים 30 אלף בני אדם ביום; ברמת אביב, עזריאלי ומלחה 25 אלף איש; ברננים שברעננה - 24 אלף. בחופשים, ימי בחירות ובואכה חגים המספרים מטפסים גם ל־40 אלף.

 

5 . הכלל מספר 1 בהקמת קניון: רדיוס 10 הדקות. כדי להצדיק את קיומו הוא צריך למשוך מספיק אוכלוסייה שגרה במרחק של 10 דקות הליכה או 10 דקות נסיעה. אנשים בדרך כלל לא ילכו או ייסעו יותר מזה, אלא אם כן מדובר בקניון אטרקטיבי במיוחד או בקניון אזורי, שמשרת אוכלוסייה הפזורה על פני שטח גדול, למשל בבאר שבע או Bigfashion בנצרת. ויש, כמובן, יוצאי דופן. "רדיוס ה־10 דקות" של קניון ארנה, אומרת הבדיחה בענף, כולל בעיקר דגים וזונות, שתי אוכלוסיות שלא ממש קונות.

 

6. מ"ר מסחרי אחד על כל חמישה אנשים ברדיוס 10 הדקות - זה כלל האצבע להקמת קניון. השטח הבנוי המינימלי המקובל בענף לקניון הוא 15 אלף מ"ר. לפיכך, כדי להצדיק קניון מינימלי בגודלו, רדיוס 10 הדקות צריך לכלול 75 אלף תושבים.

 

7. מבנה הקניון מחקה את ההליכה האנושית. המבנה המקובל בישראל הוא סרגל - שדרת חנויות באורך של לא יותר מ־300 מ"ר, שמצד אחד תאפשר למשוך את הקונים על פני כמה שיותר חנויות, ומצד שני לא תעייף את המבקרים. כך בנויים, למשל, קניון רמת אביב וקניון רחובות. כדי להכפיל את מספר החנויות אפשר להכפיל את מספר הסרגלים, כפי שעושים בקניון באר שבע המוקם כיום. ההיגיון של הסרגלים מבקש ליצור תנועה ורטיקלית, פשוטה, שבה הקונה יוכל לדעת איפה הוא נמצא ולאן הוא הולך ויגיע בקלות ממקום למקום.

 

8. בעולם כבר הולכים על העוקם. יותר ויותר קניונים בעולם נסוגים ממבנה הסרגל, שמכתיב לצרכנים מסלול אחד שבו הם יכולים ללכת. הם מנסים ללכת על הקו הדק שבין לסקרן את המבקרים ללסבך אותם. כך, למשל, מתווספים דרגנועים גם במרכזי הקומה ולא רק בקצה, ולאורך השדרה מוסיפים עיקולים ופניות. המבקרים, התברר במחקרים אחרונים, מתעייפים הרבה יותר מהר משחשבו עד כה.

 

כבר לא הולכים על המבנה הישר. קניון ווטר טאוור, שיקגו כבר לא הולכים על המבנה הישר. קניון ווטר טאוור, שיקגו צילום: איי פי

 

9. מבנה מקובל נוסף בישראל הוא הכוכב - מרכז עגול שממנו יוצאות זרועות. המרכז העגול נחשב נוח ויעיל, אבל סופן של הזרועות עלול ליצור מבוי סתום. ובכל זאת, זה המבנה של קניון עזריאלי, למשל. קניון איילון בנוי במבנה דומה, רק שבמקום כוכבית הוא בנוי כסולמית. גם הכוכב נועד לחקות את ההיגיון של האיש ההולך. בני אדם נוטים לפנות ימינה - מחקרים מדברים על כך ש־85% פונים ימינה כשהם נכנסים למקום כלשהו - ואז לדבוק במסלול מעגלי. לכן, אגב, הצד שמימין לכניסה לקניון תמיד חזק יותר, ונראה לעיני הקונים לפני הצד השמאלי.

 

10. החנויות הראשונות מוחמצות, בדרך כלל. פאקו אנדרהיל, פילוסוף ומדען שופינג וקניונים אמריקאי, מסביר כי הקונה נדרש להליכה של כמה מטרים בתוך הקניון עד שהוא מתרגל לסביבה החדשה ונכנס למוד של קניות. את החנות הראשונה יש סיכוי שהוא בכלל לא יראה, אם היא קרובה מדי לכניסה, וגם את חוברת המבצעים בדוכן הכניסה הוא לא יאסוף. לכן ברחבי העולם החנויות הצמודות לכניסה זולות יותר, וכך גם המוצרים שלהן. לעתים קרובות זה הלוקיישן החביב על מספרות.

 

11. הנטייה האנושית ימינה היא גם זו שמכתיבה את המבנה של חנויות גדולות, ואפילו חלונות הראווה: בובות התצוגה תמיד יפנו לכיוון הזה.

 

12. קונים לא אוהבים מבנים מתוחכמים, והם נכשלים. ארנה נולד כקניון אולטרה־מעוצב, אך למעשה היה מורכב מדי, מלא מבוכים ומבואות סתומים שהקשו על ההתמצאות ועוררו קלסטרופוביה קלה. עכשיו הבעלים החדשים מתקנים את הטעות, ובעלות של 80 מיליון שקל הופכים גם אותו לקניון ישר, שיאפשר לקונים גם ליהנות מהנכס השכן — הים.

 

13. שלא לדבר על דיזנגוף סנטר, שתוכנן באופן שאמור לחקות רחובות אורבניים אמיתיים, ויצא כמו עיר טלאים של ימי הביניים. זוכה בטוח בתחרות הקניון שתוכנן הכי רע, ומצליח בכל זאת.

 

14. שתי קומות בלבד הן המבנה האידיאלי בישראל. כי גובה מחייב מאמץ, והישראלים מעדיפים לא להתאמץ. בהונג קונג התרגלו לקניונים של שש קומות בגלל מצוקת הקרקע (ראו סעיף 59), אבל את הישראלים קשה למשוך אפילו לקומה השלישית. לכן דמי השכירות אחרי הקומה השנייה תמיד נמוכים בלפחות 10%.

 

15. 11-8 מטרים הם הרוחב הרצוי בין שני צדי ה"רחוב" הקניוני. מצד אחד, זהו מרחב גדול דיו כדי להציב דוכנים במרכז שדרת החנויות. מצד אחר, השאיפה היא לא ליצור גדות מובהקות לשדרה, ולאפשר זגזוג קל ופשוט בין שני הצדדים. מרחק גדול יותר עלול להשאיר את הקונים צמודים רק לגדה אחת.

 

16. בסוף שדרת החנויות צריך לחכות עוגן - חנות או שירות אטרקטיבי אחר, שימשוך את הקונים. זו יכולה להיות חנות שהקונים מגיעים לקניון במיוחד בשבילה, וגם שירותים ומסעדות. הקונים מחפשים את כל אלו, ומיקומם בסוף השדרות גורם לקונים לעבור לאורך כל החנויות והדוכנים, לזוז כמו כדור פינג פונג, מצד אחד לצד שני, למעלה ולמטה, ולהוציא יותר כסף בדרך. זה למעשה אותו היגיון שגורם למתכנני הסופרמרקט לשים את מקרר החלב בסוף החנות. לכן לפחות חלק מהעוגנים צריכים להיות בקומה השנייה.

 

17. העוגנים נועדו למשוך גם קונים מבחוץ, ולא רק להניע אותם בתוך הקניון. לשם כך נועדו הלוגואים של החנויות שמתנוססים על המבנה מבחוץ, נראים למרחוק ומפעילים את בלוטת הקניות של הולכי הרגל והנהגים בסביבה. השלטים האלה יהיו בדרך כלל של רשתות אופנה מובילות, והאקסטרה כמובן כרוכה בתשלום, שיכול להגיע לאלפי דולרים בשנה.

 

18. בשלב התכנון, עוגנים שמבטיחים את מקומם בקניון - למשל רשתות אופנה מובילות - מושכים מיידית חנויות נוספות. מיקום העוגנים בסוף השדרות גם מייצר, מבחינת היזם, פתרון למבואות הסתומים בקצה הסרגל. מבחינת זכייני החנות, הוא מאפשר להם לשכור שטח גדול יחסית, בזול יחסית: ככל ששוכרים יותר מטרים רבועים, המחיר למ"ר יורד בהתאם.

 

19. עוגני העבר היו רשתות הפארם, הסופרמרקטים ובעיקר הקולנועים. אבל הפארמים התרבו ברחבי הערים; הקניות בסופר נהפכו לצורך בסיסי ולא לשופינג חוויתי; והקולנועים לא הוכיחו את עצמם כעוגן רווחי, ומתפנים מהקניונים בזה אחר זה. עוגני ההווה הם רשתות האופנה: זארה, המשביר לצרכן, קסטרו ורנואר. אם הם בפנים, הקניון יהיה קניון אופנה - קניון שבו 70% הם חנויות בגדים ואביזרים, וחלומו של כל יזם קניונים.

 

20. רשתות האופנה הן גם מוקד משיכה לקונים וגם מקור לרווח משמעותי ליזמים. הן מייצרות את הפדיונות
אופנה בקניונים אופנה בקניונים צילום: בלומברג
הגבוהים ביותר למ"ר - 800-700 דולר בחנויות קטנות ו־600-400 דולר בחנויות גדולות, בקניונים הטובים. ופדיונות גבוהים משלמים שכר דירה גבוה: בקניון רמת אביב חנויות האופנה משלמות כ־600 שקל למ"ר, במול הים באילת 700 שקל, בעזריאלי 400 שקל, בקריון שבקריית ביאליק 500, ברחובות 300 וברננים שברעננה 250.

 

21. עוגן הזהב של הקניונים בישראל יהיה H&M: גם 2,000 מ"ר, גם שבדית, גם אולטרה־אטרקטיבית. ב־2010 הרשת תיהפך לעוגן המרכזי - וכנראה הטוב אי פעם - של עזריאלי, מלחה, גרנד קניון חיפה ואחר כך גם רחובות ופתח תקווה. ההערכות מדברות על 5,000 מבקרים נוספים ביום, והקניונים ייהנו לא רק מהמספר הזה, אלא גם מהאפשרות להעלות בעתיד את דמי השכירות של שאר החנויות.

 

22. הקניונים מוכרים לנו מרחב סטרילי - נעים, נוח, טבעי למדי, לא צפוף מדי, מנוטרל מהבלגן והרעש שבחוץ. תחושה של מרחב בטוח וסטרילי מאפשרת לקנות יותר. לכן לא יהיו בו קבצנים, שעונים, כלבים ותעמולת בחירות. לכן בחנויות יהיו תקרות גבוהות, שימנעו תחושה של צפיפות גם בחנויות קטנות, והקירות ייצבעו בצבעי פסטל שקטים כדי להגדיל את תחושת המרחב.

 

23. לחנויות בקניונים יש גודל מינימלי מוגדר, כדי למנוע תחושת דוחק, שתבריח קונים ולא תאפשר להם לבלות בחנות די זמן. חנות בוטיק יכולה להסתפק ב־50 מ"ר, חנות בגדי ילדים ב־60 מ"ר, חנות אופנה בלא פחות מ־70 מ"ר. חנויות קונספט ומותג ילכו על 150 מ"ר.

 

24. חלון הראווה המינימלי צריך להיות ברוחב 4 מטרים, ובחנויות אופנה רוחבו יהיה בדרך כלל 6–10 מטרים - בניסיון למקסם את חשיפת המוצרים לקהל ההולך בשדרה.

 

25. פתח הכניסה יהיה לפחות שליש מרוחבו של חלון הראווה, כדי ליצור תחושה של הזמנה ונגישות ולמנוע סיכוי לדוחק וצפיפות.

 

26. קר בקניון. 24 מעלות היא הטמפרטורה האידיאלית. אפשר לשחק עם הטמפרטורה - אבל רק כדי למכור יותר. חנויות בגדים, למשל, משנות את הטמפרטורה לפי הקולקציה שעל הקולבים; כשהם מלאים מעילים וסוודרים, המזגן יקפיא את הקונים.

 

27. אור יום מעודד קניות. עם המצאת הקניונים המודרניים בארה"ב, אחרי מלחמת העולם השנייה, נהגו לבנות אותם חשוכים, בדגש על אווירת לאס וגאס וניתוק מן העולם. עם השנים עברו לאור טבעי: הקניונים מתוכננים היום כך שיכניסו כמה שיותר אור ולאורך כמה שיותר שעות. זה אותו היגיון של "טבעי אבל סטרילי".

 

28. כך נכנס לתמונה הסקיי לייט, הגג השקוף שנועד לאפשר כניסה מקסימלית של אור. אבל הוא גם מגדיל משמעותית את הוצאות הקירור של המבנה, ולעתים מעיק על הלקוחות, שמתחממים בקומה העליונה, כמו בקניון גבעתיים.

 

הסקיי לייט של קניון גבעתיים. מכניס אור, אבל גם מחמם הסקיי לייט של קניון גבעתיים. מכניס אור, אבל גם מחמם צילום: אוראל כהן

 

29. חלונות הראווה צריכים לקבל את מרב האור - לפחות 50% יותר מהאור במעברים - כדי לבלוט יותר.

 

30. הגישה שמדגישה את החנויות היא רק אחת האסכולות התכנוניות של הקניונים. גם כאן יש אדריכלים חדורי אגו שמעדיפים להבליט עיצוב חלל ייחודי ואטרקטיבי. עיצוב היתר בקניון ארנה המקורי הוא דוגמה מובהקת לכך: כל כך מעוצב, שהחנויות - והקונים - הלכו לאיבוד.

 

31. הרעש בחלל הציבורי התרכך עם השנים. עוד זירה לסטריליות מעושה. מערכות הכריזה הושקטו, והדיווחים הנלהבים על מבצעים הידלדלו. רוב הקניונים משמיעים ברקע מוזיקה שקטה, רוב הקונים בכלל לא שמים לב אליה.

 

32. רצפה היא מנטרלי רעש חשוב. אם הצרכן שומע את עצמו הולך, הוא עשוי להחיש את צעדיו. כך יעשה גם אם ירגיש בליטות, שקעים או שינויים ברצפה. קונה ממהר אינו קונה פרודוקטיבי, ולכן רצפות עץ או פרקט סינתטי הן מחוץ לתחום. הרצפה המקובלת ברחבי העולם תהיה גרניט פורצלן או שיש מלאכותי, שעמיד יותר אבל גם נראה, ובכן, מלאכותי יותר.

 

33. גם התקרות בולמות רעש. בישראל, כמו באירופה, תקרות הקניונים עוברות טיפול אקוסטי כדי להפחית את המהום הקונים. בארה"ב, לעומת זאת, מאמינים שרעש זה טוב, ונמנעים מטיפול כזה.

 

34. כדי להשביע את רעב הקונים קמו מתחמי המזון - פוד קורט, ריכוז של מסעדות המזון המהיר. ואולם הקונספט הזה מאבד מהאטרקטיביות שלו, וברור שהקונים מעדיפים ארוחה נינוחה בחלל שקט ולא ארוחה חטופה ורועשת בחלל הפתוח. לכן בשנים האחרונות צצים בקניונים יותר ויותר בתי קפה של רשתות גדולות, שמשמשים עוגן טוב יותר, וזאת בלי לפגוע במעמדם האיתן של מקדונלד'ס וברגר קינג. בעולם, בעיקר במזרח אירופה, יש קניונים שמארחים גם מסעדות יוקרה.

 

35. חדרי השירותים התרחבו והתרבו עם השנים. הקניונים הראשונים כללו שלט קטן "שירותים" ובעקבותיו מבוך שמוביל למרתף, לקומות העליונות או לכוכים נידחים. הקונים לא עמדו בזה, וכיום התקן מחייב שירותים בכל קומה, כך שהמרחק ביניהם לא יעלה על 70 מ"ר. מתוך הבנה מאוחרת שמדובר בעוגן, היזמים גם משקיעים בעיצוב השירותים.

 

36. לכל קניון יש גם מעין עוגנים זמניים - ממבצעי מכירות, דרך ירידי אוכל ועד הפעלות לילדים. אלה מצליחים להביא גם מבקרים שאין להם עניין מובהק בקנייה ספציפית או בחוויית שופינג, ולהוציא מהם כסף על הדרך.

 

37. "הקניון חייב לספק בידור שיאפשר להיות בו חמש דקות או שלוש שעות. הקניון חייב לספק בידור שיאפשר להיות בו חמש דקות או שלוש שעות. באולינג, קיר טיפוס, החלקה על הקרח. אם רוצים שהקניון יצליח, חייבים לשבץ בו דברים שלא משלמים שכר דירה אלא פשוט נותנים חוויית קנייה", אמר בנובמבר משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני ישראל.

 

38. גובה העיניים של הילדים הוא קריטי. המתכננים מוודאים שיהיה להם תמיד מה לראות. לא רגליים של מבוגרים, שיגרמו לילד לרצות הביתה מיד, אלא משחקיות, מתקני שעשועים וכמובן חנויות צעצועים. כל אלה משמשים עוגנים משפחתיים, שמביאים אמהות לקניונים גם אם אין להן שום כוונה מוצהרת לקנות משהו. במזרח אירופה אפילו מפעילים שמרטפיות בקניונים.

ספסלים במרכזי השדרות ספסלים במרכזי השדרות צילום: shutterstock

 

39. גברים צריכים יחס אחר. הם יגיעו לבד לצורך קנייה ממוקדת, או יתלוו לבת הזוג. כדי לאפשר לה חוויית קנייה נעימה ולאפשר לו לא להשתגע, הומצאו הספסלים שבמרכזי השדרות. בתמהיל החנויות, ישולם להם מדי פעם מס בדמות חנויות אלקטרוניקה, ספרים וגם בגדי גברים. בכל מקרה, סקרים הוכיחו שגברים מעדיפים בכלל את הפאוור סנטרים.

 

40. בארה"ב דווקא מצמצמים במקומות ישיבה. מי שיושב - לא קונה. עדיף שיסתובב.

 

41. חדרי כושר הם עוגן גם לגברים. ליזמים הם מאפשרים להשכיר שטח גדול, שהמיקום שלו בתוך הקניון לא מאוד חשוב ולכן אפשר לשבץ אותו גם בקומות הגבוהות ובאזורים פחות אטרקטיביים.

 

42. אבל קהל היעד המרכזי הוא כמובן נשים. זה נשמע סטריאוטיפי, אבל בחו"ל היו הקניונים הראשונים כוח שואב שהוציא נשים מהבית, והיום המודלים מתאימים את עצמם ללוחות הזמנים הצפופים של נשים עובדות. מבני הקניונים היום נועדו לאפשר גם שהות ארוכה, אבל גם קפיצה קצרה ויעילה. נוחות החניה, ריבוי הכניסות ותנועה קלה בתוך הקניון אמורים לאפשר גם את הקניות הזריזות האלו.

 

43. בני הגיל השלישי הם קהל הלהיט החדש. פאקו אנדרהיל סימן את הקהל הבוגר כאוכלוסייה מרכזית שבה יש להתחשב בתכנון התמהיל. כך נכנסו לקניונים חנויות אופנה לנשים בוגרות, נעלי נוחות ומכשירי שמיעה בסניפי האופטיקה.

 

44. התמהיל הוא גם עניין של שעות היום, הדגיש אנדרהיל. הקניון צריך להתאים את עצמו לאוכלוסיות שונות במועדים שונים, מאמהות הבוקר ועד בני הנוער של הלילה. הפעילויות המשתנות אמורות לאפשר זאת — שעות סיפור בבוקר והופעות בלילה, למשל.

התקן קובע: חניה אחת על כל 30 מ"ר בנוי בקניון התקן קובע: חניה אחת על כל 30 מ"ר בנוי בקניון

 

45. 100 חנויות הן המינימום, מבחינת אנשי המקצוע, כדי לקרוא לקניון קניון. לקהל הרחב זה לא מפריע להעניק את השם כמעט לכל מרכז חנויות סגור.

 

46. התקן קובע: חניה אחת על כל 30 מ"ר בנוי בקניון. אבל מכיוון שרבים מעובדי הקניון מגיעים בעצמם לעבודה עם רכב, בישראל נהוג לשמור על יחס של חניה אחת לכל 20 מ"ר בנוי. בקניון של 20 אלף מ"ר, לפיכך, אמורות להיות כ־1,000 חניות. השילוט בחניה הוא בכלל סיפור (ראו סעיף 59).

 

47. 100 מטר הוא המרחק המקסימלי מהחניה הנידחת לביותר לכניסה לקניון, ורצוי שלא יעלה על 50 מ"ר. קונה שהתעייף קונה פחות.

 

48. חניות תת־קרקעיות הן אידאליות, אבל מחייבות חפירה מורכבת ולכן מייקרות את הפרויקט בעשרות אחוזים. גודל השטח לעתים מחייב לעשות זאת, אבל במקרים מסוימים חניון תת־קרקעי עלול להפוך את הפרויקט ללא כדאי מבחינה כלכלית. בניית מגדל מגורים או משרדים מעל הקניון היא לפעמים פתרון לבעיה, שממקסם את הכדאיות.

 

49. בפאוור סנטרים הסיפור שונה. מכיוון שמדובר בקרקעות זולות יחסית, מחוץ לערים, יש שטח נרחב לחניה עילית זולה, כ־60% מהקרקע מוקדשים לחניון, וקל מאוד לחנות בסמוך לחנות המבוקשת. המשמעות היא שהמבקר לא נוהג לעבור בין חנויות, ולכן מבקר בחנות אחת עד שלוש בלבד, לעומת ארבע־חמש בקניון.

 

50. הקרקעות הזולות מאפשרות גם שכר דירה זול יותר, שמושך חנויות גדולות יותר (עשה זאת בעצמך, מוצרי חשמל ועוד) - ולעתים ממצב את הפאוור סנטרים נמוך יותר, כמרכזים מוזלים ולא זוהרים.

 

51. קרקע היא השיקול המרכזי בהקמת קניון. קבוצות קניונים גדולות שמזהות צורך בקניון באזור מסוים פשוט יקימו אותו על הקרקע המתאימה ביותר שנמצאה בסביבה. מקובל להניח שכדי לפחות להחזיר את ההשקעה קניון צריך לייצר פדיון של 1,500 שקל למ"ר. לכן לפני ההחלטה אם להקים קניון, היזמים בודקים לא רק אם היקף האוכלוסייה באזור מצדיק זאת (ראו סעיף 6) אלא גם מה מצבם של המתחרים, מה הרגלי הקנייה של התושבים ואם ההוצאה הפנויה למשפחות באזור יכולה להנפיק 1,500 שקל למ"ר.

 

52. קניון חייב להיות נגיש כדי להצליח, עם כמה כניסות וקרבה לצירי תנועה מרכזיים ונוחיים. קניון ארנה בעייתי — רק כניסה אחת, ומי שמגיע מדרום נתקע בפקקים של הרצליה פיתוח. בדרך ל־G בכפר סבא, אם פספסת את הפנייה שמאלה בכניסה הראשית, אין לך ברירה אלא לנסוע כברת דרך ולעשות פרסה.

 

53. לא פחות מ־58 כניסות ממתינות לבאים לקניון אדמונטאון בקנדה, מחשש לפקקים אנושיים. בארה"ב מעדיפים בדרך כלל לבנות מעט כניסות, כדי שהלקוח יתקשה לצאת.

 

54. הקניונים הנוחים ביותר לגישה בישראל הם איילון ועזריאלי, שיושב על צירי תנועה מרכזיים ומעל תחנת רכבת. לא מפתיע שמדובר בקניון של קבוצת עזריאלי. האגדה מספרת שהמוטו של המייסד דוד עזריאלי הוא: "איפה שיש פנייה
דוד עזריאלי דוד עזריאלי צילום: עמית שעל
שמאלה אני יכול לבנות קניון". גם הקניונים האחרים של הקבוצה, כולל מלחה בירושלים, קניון איילון והקניון במודיעין, נהנים מכמה דרכי גישה וכניסות, מה שחוסך את רוב הפקקים.

 

55. המילה קניון היא המצאה של עזריאלי - שילוב של קניות וחניון. היא נולדה עם הקניון המודרני הראשון בארץ, איילון, שאותו עזריאלי ב־1985.

 

56. הקניון הגדול בישראל הוא הקריון בקריית ביאליק, שבו 87 אלף מ"ר ו־360 בתי עסק.

 

57. בתוך שנה ידיח אותו קניון הזהב בראשון לציון. הוא עובר הרחבה שתסתיים ב־100 אלף מ"ר בנוי ו־570 בתי עסק.

 

58. מבנה הקניון הוא עניין של גיאוגרפיה. הוא תלוי בקרקע - בגודל ובצורה שלה - וגם בתרבות המקומית. בהונג קונג, היקרה והצפופה, הקניונים נבנים לגובה, וכוללים בדרך כלל שש קומות. Mall Sofia בבולגריה בנוי כמשולש, לניצול מקסימלי של קרקע משולשת.

 

60. חישוב דמי השכירות מתבסס על אחד משני פרמטרים. הראשון הוא סכום קבוע, נניח 40 דולר למ"ר. הפרמטר השני הוא 8%-6% מהפדיון החודשי של החנות. בעלי החנות ישלמו את הסכום הגבוה יותר מבין השניים. כך, אם 8% מהפדיון החודשי שלהם, אפילו בחודש אחד, הם סכום גבוה יותר מדמי השכירות הקבועים — זה יהיה הסכום שיועבר לידי הקניון. שני פרמטרים משניים נוספים משפיעים על המחיר — המיקום בחנות והשטח הנשכר, שיכולים לשנות את דמי השכירות למ"ר ב־10% לפחות. לתשלומים הללו צריך להוסיף גם את דמי הניהול, כ־15 דולר למ"ר.

 

61. במאזן החודשי, שכר הדירה על כל חלקיו אמור לגזול כ־12% ממחזור ההכנסות של החנות. בפאוור סנטרים מדובר ב־6%–7% בלבד.

 

62. התשלום על הפעלת דוכן קבוע בקניון חזק יכול להגיע לכ־500 דולר למ"ר לחודש, וזה מה שישלמו למשל דוכני חברות הסלולר בקניונים היקרים. דוכנים יומיים של מפעילים עצמאיים — מוכרי תכשיטים או אוכל ביתי, למשל — משלמים 800-300 שקל ליום לכל הדוכן.

 

63. ההכנסות משכר דירה בקניון רמת אביב היו בשנה שעברה 122.4 מיליון שקל, מ־27.4 אלף מ"ר. בקריון, מ־87 אלף מ"ר, נרשמו הכנסות של 195.4 מיליון.

 

64. בקניונים הרווחיים ביותר בארה"ב היקף המכירות השנתי עומד על יותר ממיליארד דולר, והם King of Prussia Mall בפנסילבניה, Ala Moana - אתר התיירות הפופולרי בהוואי - ו־The Forum Shops at Ceasers בלאס וגאס.

 

65. הקניון הגדול בצפון אמריקה מבחינת שטח, עם 260 אלף מ"ר, הוא King of Prussia Mall. הוא הוקם ב־1963, ויש בו יותר מ־400 חנויות וכ־6,000 עובדים. בשל גודלו, יש בו כמה סניפים של אותה רשת, כדי שהקונה לא יפספס אותה. ל־H&M וויקטוריה סיקרטס, למשל, יש שתי חנויות, ול־AT&T יש שלוש.

 

66. המדינה נהנית מהקניונים. Mall of America, הקניון הגדול בארה"ב מבחינת מספר החנויות, הוא משלם המסים הגדול במינסוטה. ב־17 שנות קיומו הוא שילם יותר מ־800 מיליון דולר. הוא נפתח ב־1992, ויש בו יותר מ־520 חנויות, 7 ק"מ של חלונות ראווה, יותר מ־12 אלף מקומות חניה ו־40-35 מיליון מבקרים בשנה - יותר מבדיסני וורלד, גרנד קניון וגרייסלנד גם יחד. יש בו כ־12 אלף עובדים - פי שניים מהעובדים בקניון הגדול ביותר מבחינת שטח, King of Prussia Mall.

 

67. הקניון הגדול בעולם הוא The Dubai Mall, שנפתח בשנה שעברה וכולל 1.2 קמ"ר ו־1,200 חנויות, במתחמים נושאיים - מתחם ילדים, מתחם אופנה עילית, מתחם מסעדות - וגם אקווריום ענק ומשטח החלקה על הקרח.

 

האקווריום בדובאי מול, הקניון הגדול בעולם. 1200 חנויות במתחמים נושאיים האקווריום בדובאי מול, הקניון הגדול בעולם. 1200 חנויות במתחמים נושאיים צילום: בלומברג

 

68. הקניון השני בגודלו הוא South China Mall בעיר דונג־גואן בסין. 600 אלף מ"ר (פי 20 מעזריאלי) ויותר מ־1,500 חנויות, בשבעה אזורים שמעוצבים לפי ערים ואזורים שונים בעולם. 99.2% מהחנויות בו עמדו ריקות, נכון לסוף 2008.

 

69. יש לו גם גג נפתח - טרנד חדש בתחום. קניון עם גג נפתח, ממש כמו במכונית, נבנה באריזונה כבר ב־1961. קניון חדש באותו עיקרון נבנה בסולט לייק סיטי, בהשקעה של 1.5 מיליארד דולר, ועוד אחד מוקם בפניקס, אריזונה.
אטרקציות בקניונים אטרקציות בקניונים צילום: shutterstock
המטרה: לאפשר לקונים להתחבר לטבע ולנשום קצת אוויר טבעי, אבל גם להגן עליהם מסופות חול, למשל, שנפוצות בכל האזורים האלו.

 

70. אטרקציות מטורפות הן חלק אינטגרלי מהקניונים הגדולים בעולם. ב־West End Mall בנובה סקוטיה, שהוא הקניון הגדול בקנדה, נמצא פארק המים המקורה הגדול בעולם, ובצדו מגרש החלקה על הקרח. בסיאם פרגון, הקניון הגדול בבנגקוק, יש מוזיאון ימי ובו האקווריום הגדול בדרום־מזרח אסיה, ופארק בגובה הקניון. לנוכח המחסור בפארקים בבירת תאילנד, מדובר במוקד משיכה חשוב לקניון.

 

71. בימי משבר, קניונים גוררים הגירת שופינג. הקניונים הפולניים שסמוכים לגבול עם גרמניה, למשל, נהנים בחודשים האחרונים מעלייה משמעותית במספר המבקרים הגרמנים, שמעדיפים לקנות בזלוטי פולני ולא ביורו. 70% מהמבקרים בקניונים באזורים אלה הם תיירים מהשכנה שבמערב.

 

72. 31% מתושבי רוסיה לא ביקרו מעולם בקניון, לפי סקר שנעשה לאחרונה. בקרב תושבי מוסקבה, לעומת זאת, 86% אמרו שהם לא יוצאים מקניון בלי לקנות בו משהו, בדרך כלל בגד או נעליים.

 

73. רוב הקניונים בעולם נסגרים ב־22:00. בליטא הם היו פתוחים בעבר עד שעה מאוחרת יותר, אבל שעת הסגירה הוקדמה לאחר שמחקרים מקומיים הגיעו למסקנה שלא בריא לקנות לפני השינה.

 

74. הקניונים הראשונים בעולם היו מתחמי קניות סגורים, כמו שוק אוקספורד שנפתח בלונדון בתחילת המאה ה־19.

 

75. אחר כך באו בתי כלבו - חנות אחת, בבעלות אחת, עם עשרות מחלקות, על פני כמה וכמה קומות. הם קמו במרכזי הערים באירופה ובארה"ב לקראת סוף המאה ה־19, והיו נגישים מאוד להולכי רגל, תושבי מרכזי הערים.

 

76. עולם הפרברים של אחרי מלחמת העולם השנייה שינה את תרבות הקניונים האמריקאית. הציבור התפזר על פני אזורים גדולים, והיו לו יותר כסף ויותר מכוניות. הקרקע היתה זולה, החניה היתה אינסופית, ורשתות הכלבו ניצלו את ההזדמנות. הן הקימו סניפים בפרברים, ועטפו אותם בחנויות אחרות. המתחמים האלה, במבנה של פאוור סנטר, הציעו גם בתי קולנוע, מסעדות ומופעים, והיו למוקדי המשיכה העיקריים - ובדרך כלל היחידים - בערים אמריקאיות רבות. בשנות השמונים היו המרכזים האלה הבסיס למתחמי האאוטלטים הענקיים ברחבי ארה"ב.

 

77. עכשיו מדברים על קניונים פתוחים. bigfashion הענק בנצרת הוא כזה, גם מתחם ממילא היוקרתי בירושלים וחאן ראש פינה. הם זולים יותר לבנייה ולכן גם להשכרה, אבל עדיין לא ברור אם הישראלים ייצאו לשופינג בלי מזגן.

 

78. קניוני נושא הם טרנד שאמור להחיות את התחום. קניון Metreon בסן פרנסיסקו, למשל, נמצא בבעלות Sony ומוקדש כולו לבידור ומולטימדיה, שמצדיקים ארבע קומות ו־100 אלף מ"ר.

 

79 קניוני עיר הם המצאה יפנית חדשה. רשת Aeon פיתחה את הקונספט: תמהיל חנויות, כמה מועדוני כושר, סדנאות לשיפור עצמי, מרכזי בידור ותרבות מגוונים ושטחים ציבוריים לפעילות קהילתית אמורים לתת מענה לשלל הצרכים של האוכלוסייה, וכך לא להשאיר אנשים בקניון אלא גם להדק את תחושת ההשתייכות שלהם למקום. גם הקניון, מתברר, יכול להפוך למשפחה.

 

80. טרנד נוסף הוא עיצובי נושא: חזיתות בלוק מסוים, שמספר סיפור, ומבנים ייחודים, שדווקא מעודדים את הקונה ללכת לאיבוד. בעולם מעצבים יותר ויותר קניונים שמחקים ערים עתיקות. יש סיכוי שדיזנגוף סנטר עוד יוכרז אתר מורשת עולמית של אונסק"ו.

 

סייעה בהכנת הכתבה: אולגה ויניאר

 

תודה לעופר שחטר, מנכ"ל פרומול, ניהול מרכזי קניות מקבוצת נכסי אריאל; ליוסי סיון וליאורה רינת אנגל ממשרד האדריכלים יסקי־מור־סיון; ולתמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, על הידע שתרמו להכנת הכתבה

בטל שלח
    לכל התגובות
    x