שוק המשרדים בגוש דן מוצף - ובאר יעקב קוטפת את הפירות: אלפי מטרים של משרדים נמכרו במתחם צריפין המפונה
זה נראה כי האגדות האורבניות על מגדלי משרדים ריקים הפכו לאחרונה נפוצות יותר ויותר • אך מתברר כי ההיצע העודף קיים בעיקר בגוש דן, וכשמתרחקים מעט מתגלה דווקא מחסור בשטחי משרדים - והביקוש נוסק • בחברת "אילה אגם" מכרו לאחרונה אלפי מ"ר של משרדים במתחם צריפין המפונה שהפך לשכונה חדשה בבאר יעקב - בניגוד מוחלט לשוק במרכז • "מי שיקנה עכשיו משרדים יגלה שעשה את עסקת חייו - כמו לרכוש מניית טסלה לפני 12 שנים"
הקמת מבני מגורים בגובה 30-10 קומות, הכפלת מספר התושבים פי ארבעה עד לכ-100,000 איש ומעבר של בית העירייה לשכונה חדשה שבה יוקם מרכז העיר החדש - את המהפכה שעוברת באר יעקב לאחר פינוי מחנות צריפין, קשה מאוד לפספס.
גורמים המעורים בשוק הנדל"ן המקומי אומרים כי השינוי ההיסטורי, שבמסגרתו פונתה אחת מעתודות הקרקע הגדולות האחרונות במרכז הארץ ששוויה מוערך בכ-10 מיליארד ש"ח, גרמה ליזמים רבים לזהות את הפוטנציאל של העיר להפוך "למודיעין הבאה" ובעקבות כך הביקושים באזור נוסקים.
בין הפרויקטים הבולטים ביותר נמצאת השכונה החדשה המוקמת בכניסה לעיר וכוללת 17,000 יח"ד.
אלא שבניגוד למודיעין ולשכונות החדשות בראש העין למשל, שכמעט ולא כוללות שטחי משרדים ומסחר, הפעם מוקם מתחם תעסוקה הכולל מתחמי משרדים, מסחר ותעסוקה כחלק אינטגרלי מהשכונה.
בענף מסבירים כי המטרה היא שלא לחזור על טעויות העבר שהפכו את מודיעין וראש העין ל"ערי שינה" שהתושבים שלהן נאלצים לבזבז בכל בוקר שעות ארוכות בפקקים בדרך לעבודה בת"א.
אחת החברות שזיהו את הפוטנציאל המסחרי של האזורים היא חברת אילה אגם אשר הקימה בכניסה לבאר יעקב שני מגדלי משרדים בני 17 קומות כל אחד, ובראש העין מקימה פרויקט מסחר ומשרדים בלב שכונת המגורים שבמתחם C.
2 צפייה בגלריה
"המחירים צפויים לזנק". הדמיית מתחם Ayala Towers במתחם צריפין המפונה בבאר יעקב
(הדמיה באדיבות: אילה אגם)
"זו שגיאה קשה לחשוב שצריך כעת להתרחק משוק המשרדים", מסבירים בחברה כשהם נשאלים על ההשקעה בתחום בתקופה שנראית בעייתית. "המצב הוא בדיוק הפוך - זו הזדמנות זהב להיכנס לשוק, מי שישקיע עכשיו יהיה בדיוק כמו מי שקנה דירה בפלורנטין בת"א לפני 25 שנה - הוא יוכל להרוויח בענק. אבל כמובן שחייבים לדעת היכן להשקיע - ולעשות זאת באזורי ביקוש מחוץ לגוש דן ולא במגדלים הריקים של ת"א".
מומחים מצביעים על נקודה מרכזית אחת שחייבים לבחון כאשר מגיעים לבחון קניית משרד - האם ישנה בסמוך שכונת מגורים גדולה שבה יש עשרות אלפי תושבים.
זה בדיוק המקרה של המתחם החדש בבאר יעקב, מסבירים באילה אגם, ומציינים לראיה כי כבר כבר סיימו למכור את כלל המשרדים במגדל הראשון של Ayala Towers.
באילה אגם מסבירים כי היתרון הגדול של המתחם הוא כי במרחק של כמה דקות בלבד ממנו מתגוררים כמעט מיליון תושבים שמחפשים מתחמי תעסוקה ליד הבית עם נגישות תחבורתית מעולה - בלי הסיוט של הפקקים בבוקר. הנגישות של המתחם לכביש 4313 וקו המטרו העתידי שאמור לעבור בסמוך אליו, נותנים את המענה לבעיה הזו.
בחברה אומרים כי בין הגורמים שמובילים ל"הסתערות" של המשקיעים, למרות התקופה, הוא כי מדובר בשני המגדלים המרכזיים במתחם. "בכל מתחם עסקים יש את המגדלים המרכזיים שבולטים בנוף כמו מגדלי עזריאלי בת"א, ושתמיד מלאים עד אפס מקום", מציין גורם בענף.
המגדלים המרכזיים במתחם צריפין הם ממש לא הפעם הראשונה שבה מצליחים בחברה לזהות את הזדמנויות הנדל"ן באזורי הביקוש.
בתחום המסחרי, החברה הקימה בשנים האחרונות את מתחם העסקים המצליח בישפרו סנטר במודיעין הכולל 18,000 מ"ר (שם אף נמצאים המשרדים שלה) ובונה בימים אלו מתחם משרדים ומסחר בשכונת פסגות אפק בראש העין שם זיהתה החברה פוטנציאל עליית ערך יוצא דופן, בשל השילוב בין מחסור בולט בשטחי מסחר לבין שכונה הכוללת אוכלוסיה חזקה במיוחד ומתפתחת בקצב אולטרא-מהיר.
בתחום המגורים הקימה החברה כ-570 יח"ד בחריש, כ-250 יח"ד בראש העין, וכמה מאות יחידות דיור במודיעין ובקריית אונו וכן פרויקטים בצפון.
למעשה, למרות שנדמה כי החברה נמצאת מעט מתחת לרדאר התקשורתי, היא אחראית בשקט בשקט על כ-5,200 יח"ד ברחבי הארץ ב-61 פרויקטים למגורים ולעסקים ובהם 200,000 מ"ר של מסחר ועסקים ו-5,500 יח"ד בהתחדשות עירונית - בהיקף מצטבר של לא פחות מ- 7.2 מיליארד ש"ח.
"אנחנו מאמינים בערים שמחוץ לגוש דן, מסבירים בחברה, אנחנו חושבים ששם נמצאות ההזדמנויות של העתיד".
את ההזדמנויות האלו מצליחים בחברה לזהות בעיקר בזכות שני המייסדים ובעלי החברה, שלשניהם רקע צבאי עשיר - איתן לוי, תא”ל במיל' ולשעבר סגן ראש אכ”א, וג'קי סויסה אל”מ במיל' ולשעבר ראש מנהלת פרויקטי המגורים בצה”ל, במסגרתם בנה כ-3,000 יח”ד ברחבי הארץ.
"החלום של כל ישראלי הוא להיכנס לשוק הנדל"ן ולקנות דירה לכל ילד. הבעיה היא שדירות להשקעה מחייבות להביא מיליונים מהבית, ואילו חסם הכניסה לשוק המשרדים הרבה יותר נמוך", אומרים באילה אגם. "אתה יכול לקנות משרד של 86 מ"ר עם הון עצמי של 165,000 ש"ח בלבד. מי שיקנה עכשיו משרד יגלה שהוא עשה את עסקת חייו - ממש כמו לקנות מניית טסלה או אנבידיה לפני הזינוק הגדול".
החברה פתחה כעת לשיווק את הקומות הגבוהות במגדל B, בהן ניתן לרכוש משרדים בשטחים של 86 מ"ר ומעלה (עם הון עצמי של 165,000 ש"ח) להן צפוי ביקוש רב בקרב בעלי מקצוע וחברות קטנות, מבין מאות אלפי התושבים המתגוררים באזור. בחברה אף יצאו כעת במבצע לזמן מוגבל ומציעים פטור ממס רכישה בגובה של 6% לרוכשי משרדים בפרויקט Ayala Towers בבאר יעקב, "המבצע הזה לא יימשך לעוד זמן רב", מדגישים בחברה.
