להכפיל את פלורנטין: השכונה החדשה שתשנה את תל אביב
האזור הפחות מיושב שמדרום לפלורנטין עומד להפוך לשכונת מגורים רחבת ידיים. התוכנית לאזור כולו מציגה שילוב מתוכנן היטב בין מגורים ומסחר ובין היסטוריה לעתיד. האופי הייחודי הקיים של האזור יישמר בתוך רובע אורבני חדש, שעומד לשנות סדרי עולם בתל אביב
מדרום לשכונת פלורנטין המפורסמת יש אזור די גדול בו כבר עכשיו אפשר לעמוד ולראות את הנולד.
לא עניין מאוד מסובך בהתחשב בתנופת הבנייה למגורים ברח' סלמה בקטע שבין שוקן לאליפלט לצד ההתחדשות העירונית שכבר מצליחה לתת בשטח טעימה מהעתיד להתרחש.
מבין הבניינים החדשים כבר נראות רחבות מרוצפות שזורות בפינות ישיבה ואם עדיין קשה לדמיין חוויה אורבנית נעימה מסלמה על הרצל דרומה - הרי שזו כבר המציאות. וזוהי רק ההתחלה בדרך להפיכת האזור כולו ללב אורבני פועם, הומה ומשגשג.
למי שטרם התעדכנו בנעשה בסביבה: רבים מהפחחים, הזגגים והפנצ'ריות ששלטו באזור שמדרום לפלורנטין - רח' סלמה ודרומה התחלפו זה לא מכבר לטובת שימושים "מעודכנים" יותר לתקופה כמו בתי דפוס בתלת ממד, משרדי עיצוב ואדריכלות, מרחבי עבודה שיתופיים ואמנים שמתחזקים חדרי סטודיו וגלריות. אמני גרפיטי מקומיים – חלקם בעלי שם עולמי, מעטרים את קירות המבנים התעשייתיים.
בעשור הקודם לרגע חולף נדמה היה שהאזור מתעורר לחיים חדשים כולל הכינוי SOSA שהוצמד לאזור לציון מיקומו - "דרומית לסלמה". זאת כמובן בהשראת השכונה הניו יורקית המפורסמת SOHO ששמה מבטא את מיקומה מדרום לרח' יוסטון - South Of Houston. התכנון שגובש בעיריית תל אביב לאזור כולו, מצביע על חזון שתואם את רוח הדברים.
בסמוך לפארק ו-5 דקות רכיבה מהסצנה הכי מסקרנת
נראה שמבחינת אדריכלי התוכנית לפיתוח השכונה, הגבול הדרומי של פלורנטין עומד לנוע דרומה. הלכה למעשה לנגד עינינו מתחילה להתגבש טרנספורמציה אורבנית, שתשפיע על העיר כולה לא רק במושגים של נדל"ן ודיור, אלא גם על מוקדי התעסוקה, התרבות והפנאי שלה.
על פני כ-300 דונמים מדרום לפלורנטין בשטח שבין סלמה מצפון, הרצל במזרח, בן צבי שתוחם מדרום וציר שלבים ממערב עומדת לקום שכונה חדשה עם כ-2,500 יחידות דיור שיתפרשו על פני עשרות בניינים עם שטחים פתוחים, שבילים ירוקים וכל מבני הציבור והמוסדות המזינים ומשרתים שכונה.
עירוב השימושים המתוכנן ייצר שכונה שמשרתת את תושביה עם בתי עסק וחנויות, בתי קפה ושאר קולינריה ומוקדי תרבות ופנאי. אלפי משפחות יוכלו סוף סוף למצוא את ביתן ולבנות חיים בחלק הכי אותנטי של תל אביב. בדירות רחבות ידיים שמתאימות לצרכיהן ועם מוסדות חינוך, בריאות ומוניציפליה במרחק הליכה, בסמוך לפארק רחב ידיים ובמרחק של דקות ספורות בהליכה או ברכיבה מהנקודות הכי חמות של תל אביב.
בסופו של דבר מדובר ברדיוס של כ-2 ק"מ בשטחו מרוכזים מוסדות תרבות כמו בית רדיקל וגלריות כמו גלריית "גורדון", אינספור ברים ומסעדות בלב פלורנטין, בלומפילד, תיאטרון גשר והבארבי במערב, גלריות ממש מעבר לגינה נוסיף את השוק המופלא עמוס המעדנים בלוינסקי וכבר אפשר לדמיין איך נראה שישי בצהריים בעבור תושבי השכונה החדשה.
וכל זאת מבלי להזכיר את הגלריות, המסעדות ומועדוני ההופעות של קריית המלאכה הסמוכה וכן מתחם גן החשמל היפיפה, שגם הוא במרחק הליכה. שדרות רוטשילד שוכנות במרחק של 7 דקות רכיבה באופניים מדלת הבית וללא מנוע עזר. 7 דקות משם בפידול על השדרה הכי מפורסמת במדינה – ואתם בכיכר הבימה. תל אביב פתאום כמו בכף היד.
שכונה חדשה בלב אזור הביקוש
פלורנטין של היום היא שכונה כמעט בלתי אפשרית למגורי משפחות. הביקוש לדירות בנות שלושה חדרים הוא גבוה, דירות גדולות יותר בקושי קיימות בהיצע, התשתיות בשכונה ישנות ומיושנות, קיים מחסור במוסדות שאמורים לשרת תושבים – מפנאי ועד בירוקרטיה ומה שביניהם, צפיפות הבנייה גבוהה ועל שטחים פתוחים כמעט שאין על מה לדבר.
ומאחר וכל זאת לא מצליח להפחית ממעמדה כאבן שואבת, לא פוגע בתדמית המיוחדת ועם סממני הבורגנות שכבר טבועים עמוק ברחובותיה, אפשר כבר לצפות מראש את הביקוש הגבוה ב"פלורנטין החדשה".
היופי הוא שלא מדובר בעוד פרויקט התחדשות עירונית שכולל כמה מבנים לשימור והרבה פינוי-בינוי, אלא בשכונה ענקית ומתוכננת היטב, שעומדת לקום ממש מאפס ועומדת לשלב באופן מרשים עבר והווה, מבני אבן היסטוריים ובנייה חדשה. שכונה בלב שכונות, שתזכה לתשתיות חדשות, שבילי אופניים שירשתו אותה ויחברו אותה לכל חלקי העיר וגישה נוחה לקווי הרכבת הקלה שכבר בבנייה ולמטרו העתידית.
היסטוריה מקומית פוגשת את העתיד
אפשר לחלק את פרויקטים נדל"ניים בישראל לשניים: אלה שצומחים מלמטה ואלה שמתוכננים מלמעלה. הבנייה בימים אלה בשדה דב שבצפון תל אביב, למשל, היא דוגמה מובהקת לשכונה שתצמח מתוך השטח הריק שהשאיר אחריו שדה התעופה. שכונות כמו פלורנטין לעומת זאת, הן ההמחשה לצמיחה מלמטה - הביקוש שהביא לשיפוץ ולבנייה על הקיים, האופי שהתהווה בין רחובות השכונה שהביא לניצול כל פיסת נדל"ן בתוך המרחב הצפוף מראש.
לעיתים נדירות נוצר מפגש בין הסוגים - אזור עם אופי קיים, עם היסטוריה מקומית, עם סגנון ואווירה משלו שזוכה לשדרוג אמיתי מחד, ומתוך התחשבות במרקם העירוני הקיים, מאידך. וזה עומד להיות הסיפור של פלורנטין החדשה. השיטה הישראלית הרווחת של הריסת הקיים ודריסת ההיסטוריה לטובת עוד כמה מאות יחידות דיור נזנחה במקרה זה לטובת תוכנית בינוי עירונית, שבסיסה הכרה באיכויות האורבניות הקיימות, במקום מחיקה שלהן.
האמת היא שהתכנון המקורי כלל דריסה מאסיבית של בתי המלאכה והתעשייה הזעירה שאפיינו את המקום. אך למרבה השמחה, בשנת 2021 עברה התוכנית שינוי מאסיבי. העירייה בחושיה החדים הבינה את המשאב שנקרא "אופי" של שכונה והיא מטפחת את התרבות שצמחה מלמטה ובאופן בלתי אמצעי.
"האופי" הזה של פלורנטין התעצב בסוף שנות ה-90' של המאה הקודמת. פלורנטין הייתה התגלמות רוח הנעורים, ביטוי עצמי ואווירה חופשית. מיתוג שמחזיק עד היום. הודות לחזון העדכני ולתכנון המחודש של עיריית תל אביב לשכונה, היא תשמר על אופיה המובחן והמפורסם.
פוטנציאל השבחה גבוה
הפרויקטים הראשונים בשכונה כבר יצאו לסבב השיווק הראשון ונראה כי הביקוש עוד גבוה מהמצופה. אין סיבה שהפוטנציאל האדיר הטמון ב-300 הדונמים הללו לא יתממש במלואו לכדי תל אביב חדשה שעוד לא הכרנו, אבל עם מספיק ריח מוכר כדי שנרגיש בבית.
בחישוב גס, נראה שכאשר יתחיל שלב האיכלוס בשכונה החדשה, התשתיות העירוניות החדשות כבר יעמדו וגם קווי רכבת קלה נוספים כבר יעבדו - או לפחות קרובים יותר להשקה. מעבר לסופרלטיביים הרגשיים לאזור, נראה שמבחינת נדל"ן והשקעות - מדובר באירוע עם פוטנציאל השבחה גבוה במיוחד.
